Avaluació d'edificis i estructures: documents, normes i mètodes

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

L'avaluació d'edificis i estructures es pot dur a terme per moltes raons. Sovint, es tracta del pagament d'impostos sobre la propietat, l'import dels quals depèn del valor cadastral de l'objecte. Per tal de revisar aquesta xifra i fer una quantitat menor de diners com a pagaments d'impostos, els propietaris demanen una valoració de propietat independent a una organització especialitzada. L'article proporcionarà una llista dels documents necessaris per al procediment, així com les regles i els mètodes pels quals es duu a terme aquesta acció.

Per què el necessites?

A més del motiu pel que fa a la revisió del valor cadastral de l'objecte, hi ha una sèrie d' altres circumstàncies que requereixen una valoració de l'estat dels edificis i estructures:

• Preparació prèvia a la venda amb la identificació del valor de mercat en una data concreta. El tràmit és necessari per dur a terme qualsevol tipus d'operació (compra venda, permuta, arrendament, registre d'accions, etc.).
• Per ordre del tribunal o per a la consideració del procediment al tribunal.
• Per calcular els danys causats per danys a la propietat.
• Amb la finalitat d'obtenir un préstec o una hipoteca.
• Perafegir un objecte al capital autoritzat de l'organització.

A qui confiar una avaluació independent

Els experts us recomanen que seguiu les regles següents a l'hora de triar una empresa adequada:

• Fes una pregunta en un motor de cerca, per exemple, a Yandex, indicant la teva regió. Això serà molt més productiu que buscar anuncis en mitjans impresos o entrevistar amics i familiars.
• Estudi els anuncis de diverses empreses. Com més informació a Internet, més fiable serà l'empresa, però més cars seran els seus serveis.
• Heu de trobar el lloc de l'empresa seleccionada i estudiar-lo pel que fa al nivell de disseny, contingut, presència a la pàgina de contacte i informació sobre la vostra pregunta.
• Cal comprovar la col·locació al lloc de còpies escanejades dels permisos, certificats que confirmen la legalitat de les activitats de l'empresa, així com certificats d'assegurança de responsabilitat civil professional.
• Recomanat per buscar comentaris a Internet. Per descomptat, si només n'hi ha dos o tres, això no tindrà una importància decisiva, però la presència d'opinions negatives dels clients hauria d'alertar el propietari de la propietat.
• Havent trobat una opció adequada, hauríeu de trucar a l'empresa, presentar-vos i parlar del tema que us interessa. Les respostes clares i concises us ajudaran a prendre la decisió correcta. La incapacitat de passar, pujar a un contestador automàtic, canviar d'un empleat a un altre hauria d'alertar el client.

Documents per a l'avaluació d'edificis i estructures

Normalment el propietari tédiversos documents per a l'objecte immobiliari. Per saber quins d'ells són necessaris per al tràmit, cal que us poseu en contacte amb l'empresa de taxació seleccionada. Per regla general, un empleat de l'empresa a la primera reunió o en una conversa telefònica explicarà què cal proporcionar a un especialista en servei al client. Els principals documents que permeten avaluar el valor de mercat dels edificis i estructures propietat d'una persona jurídica són:

• Certificat de registre de la propietat de la propietat.
• Documents sobre restriccions a l'ús de l'objecte.
• Límits confirmats d'un edifici o estructura, que mostren la ubicació.
• Targeta d'inventari emesa segons dades comptables.
• Referència sobre el cost inicial (de substitució) i l'import de l'amortització acumulada.

Documents relacionats amb el dret a la terra sota l'objecte:

• Passaport tècnic emès per l'Oficina d'Inventari Tècnic, amb dibuixos per a l'objecte.
• La manca de documents de la BTI implica el subministrament d'especificacions tècniques segons dades comptables.
• Llista d'immobilitzats de l'empresa ubicats a l'interior de l'edifici o formant part de l'estructura, així com el seu valor comptable.
• Documents del projecte amb una nota explicativa.
• Comissió d'actes d'amortització real de la propietat.

Certificat de registre estatal

Aquest document era legal fins al juny de 2016 i es va emetre per a tothomobjectes immobiliaris. En cas de canvi de titular, adreça, característiques tècniques (per exemple, a causa de la reconstrucció) o quan s'han fet els ajustos necessaris al Registre de Drets de l'Estat Unificat (EGRP), immediatament es va emetre un nou certificat.

Des de l'estiu de 2016, el document no s'ha emès, i podeu confirmar la propietat rebent un extracte de l'USRR, que té una validesa d'un mes.

Restriccions d'objectes

Aquí s'informa de la presència de gravames, llogaters, contractes, convenis i qualsevol restricció que, sens dubte, afecti el preu final de l'objecte com a conseqüència de la valoració d'edificis i estructures. Són especialment rellevants diferents litigis considerats als jutjats en el moment del procediment de determinació del valor de l'objecte per part d'un especialista d'una empresa contractada.

Ubicació

L'adreça de l'immoble es pot confirmar mitjançant un certificat de propietat, un extracte de l'USRR, un plànol geodèsic, documentació tècnica o de projecte. També haureu de facilitar a l'especialista que presta el servei de taxació el número cadastral de l'edifici, l'estructura i el terreny on es troba la instal·lació.

Dades comptables

La comptabilitat dels actius fixos a l'empresa es manté sempre. D'acord amb els requisits del PBU 6/01, la propietat es col·loca al balanç. A més, s'ha d'iniciar necessàriament una targeta d'inventari. Es pot omplir a mà, que és típic de les petites empreses. En aquest cas, tots els canvis sobre l'objecte també ho sónintroduït manualment. Però la majoria de les empreses utilitzen 1C. Aquí, les dades sobre l'objecte s'introdueixen al programa i el compte es conserva automàticament.

Per avaluar el cost de substitució d'un edifici i estructura, es lliura a l'especialista de l'empresa que realitza l'obra una còpia de la targeta d'inventari, emplenada manualment i certificada amb la signatura d'una persona autoritzada.

Documents per a la terra

S'ha de facilitar a l'avaluador informació sobre l'estat del terreny sota l'edifici o estructura. A més del número cadastral, hi ha una llista de documents, que inclou:

• passaport o pla cadastral;
• certificat de propietat (si s'ha emès abans de 2016) o el dret a l'ús permanent i perpetu, i a partir de 2016 - un extracte de la USRR;
• contracte (en cas d'arrendament).

Si hi ha greuges a l'obra, també s'han d'informar a l'hora de concloure un acord amb l'empresa per a la realització de treballs d'avaluació d'edificis i estructures.

Fitxa de dades tècniques

Aquest document normalment es fa abans del procediment de registre de la propietat de l'objecte. Si l'immoble pertany a una entitat jurídica, que es confirma mitjançant un extracte de la USRR, i no hi ha hagut canvis en termes de característiques tècniques des del registre, és molt possible que el taxador proporcioni un certificat de registre d'un edifici o estructura feta per BTI anteriorment. No cal demanar un document nou. Fins i tot en el cas que no estigui disponible pel propietari, podeu contactar amb els especialistesinventari tècnic a la ubicació de l'objecte per tal d'obtenir un duplicat. Aquest procediment costarà diverses vegades més barat que emetre un passaport de propietat nou.

Si l'objecte es va traslladar a la propietat en virtut del contracte de compravenda i la documentació tècnica no es va transferir al nou propietari, l'avaluador hauria d'elaborar una breu descripció segons les dades comptables i signar el representant autoritzat. del propietari.

Altres documents

Sens dubte, per tal que el procés de valoració del cost d'edificis i estructures continuï sense problemes, cal facilitar tota la informació de l'immoble als especialistes de l'empresa contractada. Això s'aplica al cas en què cal avaluar l'edifici juntament amb el farciment, per exemple, equips difícils de desmuntar. També podeu fer una ullada a la documentació del projecte. Si l'objecte es destrueix parcialment, s'haurien d'emetre certificats de comissió que confirmin l'amortització real de la propietat.

Per a persones individuals

El profà sovint necessita utilitzar els serveis de taxació per determinar el valor de mercat d'un apartament, casa o terreny de propietat. En aquest cas, la llista de documents és petita i es redueix a tres punts:

• document de propietat;
• passaport cadastral (per a terra);
• passaport tècnic (per a edifici o apartament).

Mètodes d'avaluació utilitzats

Hi ha tres mètodes pels quals un especialista pot determinar el valor:

• Analògic, quan s'utilitza quincompareu els preus recents de la propietat venuda. Aquest mètode és adequat per a l'avaluació de la llar. El taxador estudia les vendes de l'any en curs, sumant l'immoble venut amb l'ajuda de coeficients a la que s'està valorant actualment. Així, en un primer moment troba informació sobre l'habitatge venut i n'ajusta el preu, tenint en compte les característiques disponibles per a l'anàleg estimat. A continuació, compara diverses propietats similars al mateix segment i mostra el preu mitjà.
• Car, que té en compte tots els costos de construcció d'un edifici o estructura. Molt sovint això s'aplica a habitatges de nova construcció amb àrees petites. Això fa referència a la quantitat de fons que es necessitaran en el moment actual per recrear exactament el mateix objecte a partir de materials idèntics de qualitat d'instal·lació similar i fins i tot amb solucions arquitectòniques similars.

Rendible, en què el valor de mercat es pot determinar amb precisió, tenint en compte la rendibilitat en cas d'inversió. Aquest mètode és bo per determinar el preu de l'espai comercial. En primer lloc, establiu el període per al qual es calcularà la rendibilitat. En segon lloc, s'estima l'import dels ingressos esperats. En tercer lloc, es calcula el benefici que rebrà el propietari després del període de facturació. En quart lloc, es calcula la suma de tots els ingressos en un futur previsible

Amortització de la propietat

Tots els objectes immobiliaris estan subjectes a l'envelliment. En comptabilitat, aquest concepte es defineix com a amortització, el percentatge de la qual es pot estimar a partir de l'amortització meritada. MètodesLes avaluacions del deteriorament físic d'edificis i estructures també són utilitzades per les empreses implicades en la determinació del valor de mercat dels immobles. Actualment, es dóna preferència al càlcul, en el qual es determina el desgast de cada element estructural, i després es resumeixen tots els indicadors. Amb aquest mètode, necessàriament es té en compte el cost de substitució de l'objecte immobiliari.

Com treballen els especialistes

Hi ha una sèrie de normes que se segueixen quan es conclou un acord per a l'avaluació d'edificis i estructures:

• Anàlisi de l'objecte ofert pel client per determinar el cost.
• Identificació de servituds, gravàmens, hipoteques.
• Definició clara del tipus de propietat amb verificació de la disponibilitat dels mètodes de càlcul.
• Esbrinar les restriccions que poden interferir amb la feina.
• Anàlisi de la informació facilitada pel client amb la determinació de la suficiència de la informació.

En el seu treball, l'avaluador s'adhereix als principis següents:

• Independència de les persones i circumstàncies implicades.
• Objectivitat de l'avaluació.
• Cap conflicte d'interessos entre el contractista i el client.
• Conclusió obligatòria d'un contracte de treball.
• Establir acords clars sobre el moment i el tema de l'enquesta.

Per tant, a l'hora de valorar la propietat, el client ha de proporcionar al contractista tots els documents necessaris per al seu ús. D'això dependrà el termini per determinar el valor de mercat dels béns immobles. També segueixproporcionar a un representant de l'empresa de taxació accés a la instal·lació, que és un requisit previ per complir amb les obligacions del contractista en virtut del contracte de treball celebrat.