Enfocament comparatiu. Mètodes per a la determinació del valor dels immobles

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

A la pràctica mundial en l'àmbit de l'avaluació de béns immobles, s'utilitzen tres enfocaments:

• comparatiu o de mercat;
• cost;
• rendible.

L'elecció de la metodologia depèn en gran mesura de l'objecte d'avaluació i de la situació real que s'hagi desenvolupat al voltant d'un determinat tipus d'immoble. Tanmateix, l'enfocament comparatiu per determinar el valor estimat encara es considera la forma més fiable.

Principis bàsics d'avaluació comparativa

L'enfocament comparatiu és un conjunt de mètodes per determinar el valor de mercat d'una propietat. La propietat taxada es compara amb propietats similars.

L'avaluació es basa en els principis següents:

• Demanda i oferta. Aquests dos indicadors estan indissociablement vinculats, un nombre limitat d'ofertes genera una certa demanda, i viceversa, com més ofertes, menys demanda.
• Reemplaçament. Cap comprador pagarà més si una propietat amb característiques similars costa menys.

El concepte de valor de mercat és gairebé idèntic al concepte de preu d'equilibri. El preu d'equilibri és un conjunt de característiques quantitatives ifactors de preus que determinen l'oferta i la demanda de l'article que es compara.

Criteris principals per seleccionar propietats comparables per a la valoració de béns immobles

Hi ha un gran nombre d'elements que es tenen en compte en una anàlisi comparativa, i la seva combinació és gairebé infinita. Per tant, l'anàlisi es limita a un determinat nombre de factors que afecten directament els preus.

Elements de comparació. Qualitat dels drets

Qualsevol gravamen o servitud comporta una disminució del valor de la propietat que es valora. És a dir, qualsevol restricció del dret de propietat és una reducció del preu. Si l'objecte que es valora no presenta aquestes deficiències en comparació amb objectes comparables, aleshores el preu, per contra, augmenta.

Per a les parcel·les, la disponibilitat de servituds no és l'únic factor reductor. A l'hora de valorar el valor és molt important, es transfereix la propietat del terreny o el dret d'arrendament, ús permanent. Els dos últims drets s'anomenen factors reductors. És molt important que el terreny tingui determinades restriccions per a més transaccions amb ell.

Condicions de venda

Aquestes condicions es tenen en compte si l'objecte taxat realment té trets distintius quan es ven.

La fallida és un factor reductor, és a dir, el venedor té pressa per fer una transacció de compravenda, ja que el temps d'exposició de l'objecte del mercat immobiliari òbviament es redueix en comparació amb objectes similars.

L'avaluació també està influenciada significativament pels vincles familiars i les associacionsrelació, tot i que és difícil avaluar aquests riscos.

Si el venedor i el comprador estan connectats per relacions d'arrendament i es preveu celebrar un contracte de compravenda entre ells, per estalviar en els pagaments d'impostos, per descomptat, es subestimarà el cost estimat. En aquest cas, només hi ha una motivació: ja que les parts de la transacció estan connectades per altres relacions no de mercat, per tant, el venedor en realitat acredita el comprador. Una situació similar es produeix si la transacció es realitza en els termes de l'opció.

La perspectiva de rebre subvencions estatals per al desenvolupament d'infraestructures pot provocar un augment del valor estimat dels immobles residencials. L'import previst dels préstecs en condicions favorables es determina a partir de la diferència entre els préstecs en condicions favorables i els de mercat.

Condicions del mercat

Es pot aplicar un ajust a la baixa si hi ha una diferència significativa entre el valor de mercat d'una propietat similar i la propietat d'expert.

Un canvi de funcionalitat també es pot tenir en compte a l'avaluació, ja que afecta l'equilibri entre l'oferta i la demanda.

Ubicació de la propietat

Conductors de valor	Factors que redueixen els costos
Neighborhood Prestige Estat d' altres propietaris residencials Àrea de reserva Disponibilitat d'aparcament Accessibilitat a les carreteres Presència de monuments arquitectònics i altres atraccions Àrea recreativa prop de béns immobles Característiques arquitectòniques úniques de l'edifici	Distància des del centre de la ciutat No hi ha botigues de queviures a poca distància Allotjament de les institucions escolars i preescolars Mala situació ambiental a la regió Presència d'empreses de fàbriques i magatzems a prop de la propietat, abocadors

Factors físics (per a la terra)

L'enfocament comparatiu en l'avaluació d'una parcel·la implica la recollida de característiques de la propietat:

• mida;
• forma;
• geologia;
• topografia;
• nivell de preparació, és a dir, si el terreny ha estat netejat de vegetació, si s'han eliminat les irregularitats;
• indicadors qualitatius de la cobertura del sòl.

El més destacable és la presència o absència de turons o vessants, formacions rocoses o sèquies. També és important quina és la capacitat portant de la terra, la seva força, la presència d'aigües subterrànies. És molt important si hi ha informació sobre la possible aparició de minerals. Si es confirma la informació, el terreny definitivament tindrà un pes en el futur.

Característiques generals de l'objecte a avaluar

L'enfocament de la comparació de mercats és l'estudi de les característiques que augmenten el valor dels objectes. Aquests inclouen:

• mida de l'edifici o de l'habitació;
• alçada de l'edifici;
• disponibilitat i àrea d'instal·lacions auxiliars;
• alçada del sostre.

El material del qual s'aixeca l'edifici també importa, com més modern i fiable sigui, més gran serà el valor de l'immoble. Finalment, però no menys important, l'aspecte general de tot l'edifici, la disponibilitat de reparacions i una entrada còmoda. Si l'entrada és des del pati, això serà un factor reductor.

La manca de reparació és un motiu per modificar l'informe d'avaluació. Aquest càlcul es fa a partir del cost dels treballs de reparació o restauració, tenint en compte els beneficis que rebrà l'empresari d'invertir en construcció o reparació.

Factors econòmics

L'enfocament comparatiu en el sector immobiliari és tenir en compte els possibles estalvis de recursos energètics durant el funcionament. L'augment constant del cost dels serveis públics fa que la gent pensi constantment en estalviar i utilitzar fonts d'energia alternatives.

Aquest factor és especialment important si l'objecte es compra per a un posterior arrendament. Com més gran sigui la relació entre ingressos i costos que es destinaran a l'explotació d'un edifici o local, menor serà la quantitat de capital retornable en els ingressos nets de lloguer de béns immobles.

Aquesta categoria també inclou l'indicador de presència o absència de comptadors, si s'han pres mesures per minimitzar les pèrdues de calor.

Altres indicadors

L'avaluació implica tenir en compte la presència o absència d'elements de servei. L'exemple més senzill és si la casa té ascensor o no. La presència o absència total o parcial de totes les comunicacions, lamés connectat al sistema local. Si hi ha massa deficiències, es realitza una correcció a la baixa. L'avaluació de béns immobles es realitza d'acord amb una varietat d'indicadors.

Pasos dels càlculs

Tots els càlculs comparatius es basen en informació de fonts obertes sobre transaccions recents amb immobles similars.

Passos d'avaluació:

1. Estudiar ofertes similars en un segment immobiliari concret, identificant propietats comparables que s'han venut recentment.
2. La informació recollida s'analitza i cada oferta es compara individualment amb la propietat que s'està taxant.
3. Identificació de les característiques de preus, esmenes a l'informe de valoració.

Acordar el preu ajustat i derivar el cost final mitjançant un enfocament comparatiu.

Avantatges de l'enfocament comparatiu

En primer lloc, el mètode us permet reflectir només l'opinió dels compradors i venedors habituals.

La valoració es reflecteix en els preus actuals, tenint en compte els canvis en les condicions financeres i fins i tot els processos inflacionistes. L'estimació sempre està justificada estàticament.

Per avaluar una propietat concreta, no cal estudiar tot el mercat immobiliari, sinó només propietats similars. La tècnica és molt senzilla, amb resultats fiables.

… i desavantatges

• Molt difícil d'esbrinar els preus reals.
• Dependència total de l'activitat i estabilitat del mercat immobiliari.
• Dificultat per entrarconciliació de dades, si objectes similars difereixen significativament en termes de venda.

En tancament

L'essència de l'enfocament comparatiu en la valoració de béns immobles és clara tant per al comprador com per al venedor. La tècnica permet a les parts estudiar el mercat immobiliari i assegurar-se que no han perdut. L'avaluació es pot dur a terme a partir de transaccions ja realitzades o d'ofertes d' altres venedors. En qualsevol cas, la tècnica comparativa és la sistematització i comparació de dades sobre immobles similars. El més important és que la selecció d'objectes similars per a la comparació ha de tenir en compte factors especials o inusuals, per exemple, l'amenaça de confiscació de garanties, els canvis en la normativa a nivell local o l'incompliment dels termes del contracte de préstec, la presència d'elements coercitius.