Enfocament d'ingressos per a la valoració d'immobles i empreses. Aplicació de l'enfocament de la renda

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

L'enfocament d'ingressos és tota una combinació de mètodes per avaluar el valor dels béns immobles, la propietat d'una organització, el propi negoci, en què la determinació del valor es fa mitjançant la conversió dels beneficis econòmics que s'esperen en el futur.. Els fonaments teòrics d'aquest enfocament són força convincents. El valor d'una inversió és el valor dels beneficis futurs fins ara, descomptat a una taxa de rendibilitat que reflecteixi el risc de la inversió.

Això és raonable i adequat per a qualsevol empresa operativa utilitzada en l'àmbit de la producció i venda de propietats, així com el seu negoci, subjecte a la generació de beneficis positius. El valor dels riscos d'inversió en el negoci avaluat es demostra mitjançant una taxa de descompte. En el sentit econòmic, aquesta és ara la taxa de rendibilitat que requereixen els inversors del capital invertit en objectes d'inversió comparables per nivell de risc, o és la taxa de rendiment de les opcions d'inversió alternatives amb riscos comparables en el moment de l'avaluació..

Característiques

Aplicació d'ingressosL'enfocament a la pràctica resulta ser una tasca bastant difícil, ja que cal avaluar cada determinant important del cost: la taxa de rendibilitat i benefici. Si aquests mètodes s'utilitzen per avaluar una empresa, és imprescindible dur a terme una anàlisi exhaustiva de tots els seus elements clau, inclosos els costos, la facturació de l'empresa, que tenen un impacte directe en els beneficis, els costos i els riscos creats per cada element individual.

L'enfocament dels ingressos per a la valoració empresarial s'utilitza amb força freqüència. Per exemple, si estem parlant d'una adquisició o fusió, aquest mètode s'utilitza molt més sovint que el costós o de mercat. La inversió de capital del comprador es fa ara amb l'expectativa que en el futur es rebin fluxos nets d'efectiu, que no es poden dir garantits, ja que es caracteritzen per certs riscos. L'enfocament d'ingressos recull aquests determinants clau del valor, mentre que l'ús de l'enfocament del mercat sol requerir una relació preu-ingressos o algun altre múltiple similar de guanys en retrospectiva, sense tenir en compte el futur..

Els múltiples del mercat són inherentment poc fiables i no proporcionen el mateix nivell d'exhaustivitat que es pot aconseguir mitjançant un enfocament d'ingressos amb previsions de rendiments futurs i taxes de descompte. Per exemple, una relació preu-benefici que s'aplica anualment no reflecteix adequadament els canvis esperats en els anys futurs. correctel'ús de ràtios ofereix una oportunitat per mostrar les preferències generals dels inversors i sovint són citats pels venedors o fonts del sector.

Utilitzar

També s'ha d'analitzar i protegir la informació relativa al pressupost de l'empresa, la qual cosa fa necessari realitzar canvis i elaborar les conseqüències financeres del pla, les previsions i les propostes bàsiques elaborats. L'enfocament d'ingressos per a la valoració empresarial mesura tots els supòsits relacionats amb si determinats beneficis d'adquisició sorgeixen del creixement dels ingressos, reduccions de costos, millores de processos o reduccions de costos de capital. Amb l'ajuda d'aquest enfocament, tot això es pot mesurar i discutir. A més, es pot utilitzar per determinar el moment dels beneficis esperats, així com per demostrar la disminució del valor d'una empresa a mesura que els beneficis es desplacen cap a un futur més llunyà.

L'ús de l'enfocament d'ingressos ofereix als compradors i venedors la capacitat de calcular el valor just de mercat d'una empresa així com el seu valor d'inversió per a un o més compradors estratègics. Si aquesta distinció es mostra amb prou claredat, els venedors i els compradors poden identificar fàcilment els beneficis de la sinergia i prendre decisions informades.

Quan s'utilitza l'enfocament dels ingressos per a la valoració d'empreses, cal tenir en compte que el valor calculat consisteix en el valor de tots els immobles que s'utilitzen en el curs de l'activitat directa. ATDins del marc de l'enfocament utilitzat, hi ha diversos mètodes d'avaluació que són de gran interès. En particular, són aplicables aquests mètodes de l'enfocament d'ingressos: capitalització i descompte de fluxos d'efectiu. Podeu considerar-los amb més detall.

Mètodes

Usant el mètode de capitalització del flux d'efectiu, el valor total d'una empresa es detecta en funció dels fluxos d'efectiu generats pel potencial de propietat de l'empresa. Els fluxos d'efectiu d'una empresa o d'una empresa en el seu conjunt són la diferència entre totes les entrades i sortides de recursos financers durant un període de facturació determinat. Normalment, s'utilitza un període d'un any per als càlculs. La tècnica consisteix a convertir un nivell representatiu del flux d'efectiu esperat en un valor actual dividint l'import total del flux d'efectiu per la taxa de capitalització suposada. En aquest cas, és adequat un flux d'ingressos amb determinats ajustos.

Per utilitzar el mètode de flux d'efectiu convencional, s'utilitza l'addició dels ingressos nets (calculats després d'impostos) de les despeses no monetàries per determinar l'import del flux d'efectiu absolut a la capitalització. Aquest mètode de càlcul es pot considerar més simplificat que el càlcul del flux de caixa lliure, que té en compte la inversió de capital necessària i la necessitat de reposar el capital circulant com a addició.

Descompte dels fluxos d'efectiu

Aquest mètode es basa bàsicament només en els fluxos d'efectiu esperats que genera la pròpia empresa. La seva diferència característica és queEs requereix una estimació de costos per calcular la definició d'un nivell representatiu de flux d'efectiu. Aquest mètode és el més utilitzat als països desenvolupats pel fet que es pot utilitzar per tenir en compte totes les perspectives de desenvolupament. El flux d'efectiu en termes generals és igual a la suma dels ingressos nets i la depreciació, subjecte a restar l'augment del capital circulant net i les inversions de capital.

Hi ha les condicions següents per utilitzar el mètode de flux d'efectiu amb descompte:

• hi ha raons per creure que els nivells futurs de fluxos financers diferiran dels actuals, és a dir, estem parlant d'una empresa en desenvolupament;
• hi ha oportunitats per estimar raonablement els fluxos d'efectiu futurs quan s'utilitza un negoci o una propietat comercial;
• l'objecte està en construcció, total o parcial;
• l'empresa és una gran instal·lació multifuncional d'importància comercial.

L'enfocament d'ingressos per a la valoració de béns immobles mitjançant el mètode de flux de caixa descomptat és el millor, però el seu ús és molt laboriós. Hi ha estimacions que no es poden fer sense l'ús d'aquest mètode. Entre ells hi ha el desenvolupament d'un projecte d'inversió amb la seva avaluació posterior.

Avantatges del mètode de descompte

Si practiqueu un enfocament d'ingressos per a la valoració d'immobles o negocis mitjançant el mètode de descompte, podeu identificar alguns avantatges importants. Primer de tot, la parlaAixò vol dir que els beneficis empresarials futurs només tenen en compte directament els costos actuals esperats de fabricar productes i després vendre'ls, i les futures inversions de capital relacionades amb el manteniment i l'ampliació de les instal·lacions de producció o comercialització es reflecteixen en la previsió de beneficis només indirectament mitjançant la seva depreciació actual.

Punts importants

L'avaluació d'un objecte mitjançant l'enfocament d'ingressos amb manca de guanys o pèrdues com a indicador dels càlculs d'inversió es realitza ajustat pel fet que el benefici serveix com a indicador comptable, per tant està subjecte a manipulacions importants en el curs de la feina.

El mètode de flux d'efectiu amb descompte inclou tres grups de models:

• dividends descomptats;
• ingressos residuals;
• fluxos d'efectiu descomptats.

Si es practica un enfocament d'ingressos d'acord amb el model de descompte de dividends com a prova del flux d'efectiu, s'utilitzen els pagaments d'accions. Malgrat que el model és molt comú en la pràctica estrangera per determinar i avaluar el valor dels actius d'una empresa, té moltes deficiències. En els models amb guanys acumulats, no hi ha cap grau de comptabilitat. Hi ha una diferència en les polítiques de dividends no només per a empreses específiques, sinó també per a països en conjunt. Aquest mètode no es pot utilitzar en empreses que no tenen beneficis. Aquest model és el més adequat per calcular el valor de les participacions minoritàries.

Model d'ingressos residuals

L'enfocament d'ingressos per a la valoració mitjançant el model d'enfocament residual suposa que l'import dels ingressos residuals, és a dir, la diferència entre el benefici real i el benefici que els accionistes van predir en el moment de la compra de la pròpia empresa o les seves accions, s'utilitzarà com a indicador del flux d'efectiu. Si el valor de l'empresa es va calcular sobre la base d'hipòtesis coherents amb aquest model, llavors serà igual a la suma del valor comptable amb el valor actual de l'import esperat d'ingressos restants després d'això. Aquest model demostra una sensibilitat significativa a la qualitat de les dades presentades als estats financers. Per a les condicions russes, l'adequació d'aquesta informació està subjecta a dubtes importants.

Benefici per als accionistes

Per descomptat, els accionistes o accionistes d'una empresa que tingui un historial determinat, així com els fets de pagar dividends, poden utilitzar el model de descompte per calcular el valor de la seva pròpia empresa. La situació és tal que els accionistes d'empreses d'aquest sector rarament són minoritaris, per la qual cosa la forma més adequada seria utilitzar un enfocament d'ingressos per a la valoració d'immobles i negocis mitjançant un model de flux de caixa lliure descomptat. En aquest sistema, els fluxos de caixa lliures amb tipus de descompte o rendiment esperat del capital invertit són els principals. El problema més gran amb l'ús d'aquest model és la precisió de la previsió del flux de caixa lliure, així com la determinació adequada de la taxa de descompte.

Si s'aplica l'enfocament d'ingressos tal com s'ha definit anteriorment, quan s'utilitza el mètode del flux d'efectiu descomptat, els ingressos esperats del negoci tenen en compte els fluxos d'efectiu projectats que es poden retirar de la circulació després de la reinversió necessària d'una part de el benefici en efectiu. Com a indicador, els fluxos d'efectiu no depenen del sistema comptable utilitzat per l'empresa i de la seva política d'amortització. Al mateix temps, cal tenir en compte els fluxos d'efectiu -entrades i sortides-. La valoració del significat financer de descomptar l'efectiu resulta ser tal que com a resultat d'aquests processos, aquests es redueixen en quantitats que haurien estat disponibles per a l'inversor en el moment en què es va rebre el flux d'efectiu especificat, sempre que hagi invertit el seu fons no en aquest negoci ara mateix, sinó en alguns: algun altre actiu d'inversió de caràcter públic, per exemple, una garantia líquida o un dipòsit bancari.

Tècniques addicionals

L'enfocament d'ingressos, un exemple del qual s'ha descrit anteriorment, s'ha utilitzat cada cop menys recentment, i ara el mètode de valoració s'ha convertit en el més habitual. S'utilitza per valorar tot tipus d'actius, i parteix de la idea que qualsevol actiu que comparteixi les característiques bàsiques de les opcions es pot valorar com aquesta opció. De moment, l'enfocament d'ingressos s'abandona amb més freqüència a favor del model de preus d'opcions (respectivament, el model de Black-Scholes).

Un sistema d'aquest tipus, si s'utilitza, permet estimar el cost total del capital propi d'una empresa o empresa en cas que operi amb pèrdues importants. Aquest model pretén explicar encara més per què el cost del capital d'una empresa no és zero, fins i tot si el valor de tota l'empresa disminueix per sota de l'import nominal del deute. Però fins i tot tenint en compte aquest avantatge, es pot assenyalar que el model Black-Scholes per avaluar el valor de les empreses russes en aquest moment és cada cop més teòric. El principal problema pel qual aquest model no es pot aplicar a les empreses nacionals és la manca d'alguna prova dels paràmetres del model, que són essencials.

Conclusions

L'enfocament dels ingressos per a la valoració d'empreses i béns immobles s'ha tornat molt menys comú, i això passa per moltes raons. En particular, es refereix a les deficiències, a causa de les quals hi ha dificultats en el seu ús en el mercat de consum. En primer lloc, cal assenyalar com de difícil és preveure el cost futur dels serveis i productes, materials i matèries primeres, així com un conjunt d' altres indicadors de costos. Al mateix temps, podem parlar d'una certa subjectivitat de les valoracions d'experts. A més, el problema rau en la poca divulgació d'informació sobre les empreses russes i, de fet, és necessari per fer càlculs competents i compilar el model Black-Scholes. Això es deu en gran part a la baixa cultura corporativa d'aquestsempreses.

La gran majoria de les accions, incloses les grans participacions, es concentren en mans d'un nombre reduït de persones, i la participació dels accionistes minoritaris i petits propietaris, la participació dels quals és molt petita, en el capital autoritzat és insignificant. Resulta que moltes empreses simplement no estan interessades a revelar cap informació. És per això que el càlcul mitjançant l'enfocament d'ingressos és notablement més complicat en relació amb la majoria de les indústries i empreses a Rússia. En altres condicions, funciona millor, mostrant tots els seus avantatges i fiabilitat.