Quina diferència hi ha entre el valor cadastral i el valor d'inventari? Determinació del valor cadastral

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Recentment, els immobles han estat valorats d'una manera nova. Es va introduir el valor cadastral, preveient altres principis per calcular el valor dels objectes i el més proper possible al preu de mercat. Al mateix temps, la innovació va comportar un augment de la càrrega fiscal. L'article descriu com es diferencia el valor cadastral del valor d'inventari i com es calcula.

Què és el valor d'inventari?

El valor d'inventari dels béns immobles és el fruit del treball d'especialistes de l'Oficina d'Inventari Tècnic (BTI). La seva metodologia preveu que a l'hora d'avaluar, es pren com a base el cost primari de l'objecte i es multiplica pels coeficients de desgast. La diferència entre el valor cadastral i el valor d'inventari és que en el segon cas no es tenen en compte els factors de mercat.

Durant l'inventari s'ha tingut en compte tot el que consta un edifici, estructura o habitació: les dimensions i el material de les parets, terres, cobertes, finestres, portes. El personal de la BTI va facilitar tècnics que anaven periòdicament al lloc i verificaven les dades de què disposava l'Oficina.

Posteriorment, tots els canvis es van començar a fer anualment automàticament: en primer lloc, ajustats per inflació i, en segon lloc, ajustats per temps. No obstant això, per molt ràpid que l'edifici estigui envellint, el seu valor d'inventari està creixent. Si un propietari es pregunta com esbrinar el valor d'inventari d'un objecte, ha de consultar el passaport tècnic. La informació que necessiteu és allà.

Quin és el valor cadastral?

El valor cadastral té una metodologia diferent. Durant el seu desenvolupament, el Ministeri d'Hisenda es va proposar augmentar els ingressos fiscals al pressupost. Tanmateix, de la manera tradicional, simplement augmentant els tipus impositius, això no es podria aconseguir. Per això, vam decidir anar de l' altra banda i canviar la metodologia d'avaluació. L'objectiu era el mateix: apropar-lo el màxim possible al valor de mercat.

Com a resultat, es va aprovar la Llei federal titulada "Sobre les activitats de taxació a la Federació Russa" i ara la determinació del valor cadastral ha adquirit caràcter legal.

Valor cadastral de les parcel·les

Els principis de la nova valoració estan extrets de l'àmbit de l'impost sobre la terra. Aquí, durant molt de temps, el càlcul del valor cadastral es basa en la ubicació del lloc i la seva categoria. No obstant això, és necessari no només perfiscalitat, però també per a les relacions de lloguer. Aleshores, els socis de la transacció no tenen cap dubte sobre la seva mida. Totes les dades es poden trobar a la cambra cadastral, que s'ha de revalorar almenys un cop cada 5 anys.

Les parcel·les també tenen un valor estàndard, que s'aplica quan no és possible determinar el valor cadastral. Tanmateix, hi ha casos en què només s'utilitza, per exemple, en l'obtenció d'un préstec a un banc, l'adquisició de terrenys municipals, etc. Les autoritats de les regions tenen dret a canviar el preu estàndard anualment, però, no més d'un quart. A més, no ha de superar el llindar del 75% del valor de mercat.

Procediment per fer una taxació cadastral

Després d'haver decidit esbrinar com difereix el valor cadastral del valor d'inventari, primer hauríeu de parar atenció als mètodes. Si el valor d'inventari requereix escrupolositat i metodicitat durant molts anys, la valoració cadastral es realitza amb relativa rapidesa. La seqüència d'accions amb ell és la següent:

• Les autoritats de la regió decideixen una avaluació. S'ha de fer almenys un cop cada 5 anys.
• Rosreestr elabora sobre aquesta base una llista d'objectes a avaluar. Les dades s'han extret del cadastre estatal.
• Rosreestr atrau una empresa de taxació sobre una base competitiva.
• El taxador, a partir dels documents normatius i dels coeficients que s'hi indiquen, realitza tot el tràmit.
• L'organització d'autorregulació de taxadors està duent a terme un examen de l'informe de taxació cadastral.
• Les dades obtingudes són aprovades per les autoritats de la regió i publicades.
• Les dades s'introdueixen al sistema de registre cadastral.

Qui avalua la propietat?

Probablement, l'avaluador pot respondre amb més precisió a la pregunta de com difereix el valor cadastral del valor d'inventari. En aquesta qualitat actuen empreses especials que tenen llicències per a aquest tipus d'activitat.

Per poder accedir al camí desitjat, han de superar, a més, també una selecció competitiva. És aquest procediment el que preveu la Llei federal especial de contractació per a necessitats estatals i municipals. A més, abans de signar el contracte, l'avaluador assegura per compte propi els riscos d'una determinació incorrecta del valor. L'import de l'assegurança és d'almenys 30 milions de rubles.

La recepció de fons públics per al treball realitzat només serà possible després que les autoritats regionals rebin una revisió positiva dels experts sobre l'informe i l'aprovació dels resultats de l'avaluació.

Com es calcula el valor cadastral de la propietat?

Els taxadors utilitzen tot un conjunt de regulacions tècniques, normes, normes i actes legislatius per determinar el valor dels objectes. No obstant això, un enfocament individual no és benvingut aquí, que mostra immediatament la diferència entre el cadastralcost de l'inventari.

La valoració cadastral preveu un enfocament massiu, quan no és necessari mesurar cada apartament o casa. Pel que sembla, les empreses implicades en això disposen d'un conjunt de coeficients en funció de la ubicació de l'objecte i de la seva categoria. Es pren la suma de la puntuació BTI i es multiplica per aquests coeficients. És per això que el valor d'inventari i cadastral d'un apartament de vegades difereix diverses vegades. Els funcionaris intenten tenir-ho en compte literalment tot, fins i tot la distància fins a una parada de troleibús, metro o la presència d'un parc infantil.

Els coeficients es mostren simplement. Els taxadors amb les autoritats de les regions prenen com a base el cost per metre quadrat en el mercat immobiliari i calculen quant és més que l'inventari. Queda una mica (un 10 per cent) per reduir el resultat de la divisió, i el coeficient està a punt.

Com depèn l'impost sobre la propietat del valor cadastral?

A causa que els valors cadastrals i d'inventari es determinen de manera diferent, la diferència en el preu dels immobles, que es va prendre com a base imposable, va sorgir significativa.

Si els tipus impositius es mantinguessin iguals, la majoria de propietaris es declararien en fallida d'un dia per l' altre. Per tant, als Urals, si el preu d'un apartament al certificat de registre és de 200 mil rubles, després de la revaloració és d'almenys 500 mil. L'estat, en circumstàncies en què els valors cadastrals i d'inventari dels béns immobles són tan diferents, va decidir compensar una mica les pèrdues dels contribuents amb l'ajuda de tipus impositius. Com a resultat, es va donar a les regions el dret de fixar els tipus impositius, encara que dins del corredor aprovat a nivell federal. Per a l'habitatge, s'estableix la taxa màxima del 0,1% si el valor de la propietat no supera els 300 milions de rubles.

El nou impost sempre és més alt que l'antic?

Quina diferència hi ha entre el valor cadastral i el valor d'inventari? principis de la fiscalitat. Amb un valor d'inventari, l'impost era petit, i poca gent hi parava atenció. Ara és una altra cosa. En algunes regions que han canviat al nou règim, els contribuents ja han començat a rebre avisos que contenen xifres descoratjadores que superen fins i tot els seus pitjors temors.

No obstant això, en alguns casos, l'impost sobre la propietat es pot pagar fins i tot en quantitats més petites que abans. El fet és que aquest impost no està subjecte a impostos per a un apartament de 20 metres quadrats, per a una casa - 50, per a locals residencials - 10. Si també tenim en compte els beneficis del dret, queda clar que els que viuen en grans cases i zones de prestigi.

Per exemple, a les zones rurals remotes, el cost d'un metre quadrat d'habitatge segons el cadastre pot ser de 7 a 15 mil rubles, i a Moscou de 150 mil rubles i més.

On puc saber el valor cadastral de la meva propietat?

A partir de l'1 de gener de 2015, Rosreestr va llançar un servei amb el qual cada propietari pot comparar quant difereixen l'inventari i el valor cadastral d'un apartament. L'inventari, com ja hem dit, consta a la cèdula de registre, i s'informarà del cadastral en resposta asol·licitud.

Cal tenir en compte que alguns territoris no han completat la transició i encara hi ha un valor d'inventari. El càlcul de l'impost en aquestes circumstàncies no canviarà. No obstant això, les autoritats d'aquestes regions es van afanyar a recalcular el valor de l'inventari, que els ciutadans ja han vist als avisos fiscals. Les intencions dels funcionaris són senzilles: quan arribi el valor cadastral, el preu anterior estarà al màxim possible, i quan s'introdueixi el coeficient, el pressupost rebrà ingressos addicionals.

Es pot impugnar una taxació cadastral?

Resulta que l'impost sobre béns immobles del país està format tant pel valor cadastral com d'inventari. La diferència entre ells també és que és impossible impugnar l'estimació d'inventari, ja que es fa a partir de normes tècniques, SNIP i GOST, i la cadastral és força factible, ja que hi ha coeficients..

Per tal d'expressar el desacord amb l'avaluació presentada, en la primera etapa, us heu de posar en contacte amb una comissió especial de Rosreestr, les oficines regionals de la qual es troben a tots els departaments. Haureu de presentar un determinat paquet de documents que confirmin el dret del sol·licitant a aquesta propietat.

Tribunal o queixa: què triar?

L'error cadastral es pot corregir per via administrativa o per via judicial. No obstant això, el sistema d'impugnació de la valoració cadastral es va construir inicialment de manera que no seria possible eludir la comissió Rosreestr. El tribunal arbitral simplement desestimarà la demanda si la sol·licitud no va acompanyadala conclusió d'aquest òrgan. Tanmateix, en el futur, si el propietari està convençut que té raó, cal demandar.

Al mateix temps, sorgeix un problema en la decisió judicial: cal implicar un taxador independent perquè desmenti les conclusions de la sala cadastral. I aquest servei és car i en alguns casos simplement no és rendible. El cost d'un expert pot superar significativament la diferència d'impostos.

Si el veredicte es dicta a favor del contribuent, abans de la introducció de nova informació, passarà un temps fins que la cambra cadastral actualitzi la base de dades.