Propietat comuna d'un edifici d'apartaments: què és? Manteniment i reparació de la propietat comuna d'un edifici d'habitatges

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Els edificis d'apartaments tenen una àrea important relacionada amb la propietat comuna. Quin és l'ús concret d'aquest? Com prenen els ciutadans les decisions relacionades amb el manteniment de la propietat comuna?

Què és la propietat comuna d'una casa?

D'acord amb els actes legals adoptats a la Federació Russa, la propietat comuna d'un edifici d'apartaments és un recurs compartit dels propietaris dels apartaments situats a la propietat. Els elements principals d'aquesta infraestructura es poden representar en una àmplia gamma. Per regla general, es tracta de locals que no inclouen apartaments, així com:

- objectes utilitzats per servir diverses habitacions de la casa;

- aterratges;

- ascensors;

- passadissos;

- lofts;

- pisos tècnics i soterranis;

- diverses comunicacions d'enginyeria;

- sostres;

- estructures que fan una funció de protecció i suport;

- diversos tipus d'equips situats acasa fora dels apartaments;

- el terreny on es troba la casa, les plantes que hi ha plantades, els elements paisatgístics que hi ha.

Les principals normes que regulen les relacions jurídiques en aquest àmbit són el Codi de l'Habitatge, així com el Decret governamental núm. 491, de 13 d'agost de 2006. En el cas general, cal remetre's al que disposa el Codi de l'Habitatge del Federació Russa. En matèria de manteniment de les instal·lacions pertinents, cal llegir el decret governamental ja indicat. La propietat comuna d'un edifici d'apartaments es caracteritza per un gran nombre de matisos pel que fa a l'ús i el manteniment.

Estudiem-los.

Peculiaritats de l'ús dels recursos comuns de la casa

Els propietaris dels respectius locals els utilitzen d'acord amb la legislació federal de la Federació Russa. Canviar la mida de la propietat comuna de la casa només és possible amb el consentiment de tots els propietaris d'aquesta infraestructura. A més, és possible transferir els locals pertinents a la propietat d' altres persones. El més important és que quan s'apliquen aquestes relacions jurídiques, s'observa el criteri: la propietat comuna dels propietaris de locals en un edifici d'apartaments només es pot transferir per utilitzar-la si aquest procediment no viola els drets i interessos dels ciutadans i les organitzacions.

Les parcel·les deon es troben instal·lacions residencials es poden cedir per a un ús limitat a altres persones. Si abans de l'aprovació de la legislació que regula l'ús dels recursos de la casa comuna, aquests llocs ja han estat utilitzats per algú, l'accés als mateixos no éspot estar prohibit. El nou gravamen de l'objecte s'estableix d'acord amb l'acord entre els propietaris dels apartaments i la persona que va a utilitzar el solar. Les possibles disputes en el marc d'aquestes relacions jurídiques es resolen per via judicial.

Característiques del manteniment dels objectes comuns de la casa

Estudiem ara com es fa el manteniment de la propietat comuna en un edifici d'apartaments.

D'acord amb les lleis en l'àmbit de la llei de l'habitatge de la Federació de Rússia, els propietaris d'apartaments assumeixen conjuntament els costos de resoldre el problema en qüestió. La part d'aquests costos atribuïbles a un propietari determinat es determina en funció de la participació en la propietat comuna propietat de la persona. Encara que el propietari de l'apartament no hi visqui, encara ha de pagar una taxa pel manteniment de la propietat comuna de l'edifici d'apartaments. Si una persona no utilitza un ascensor, per exemple, perquè viu a la 1a planta, haurà de pagar l'element corresponent de la infraestructura de la instal·lació residencial.

La llista concreta d'activitats que conformen el manteniment dels recursos comuns de l'habitatge depèn de les característiques d'un determinat equipament residencial, de les condicions climàtiques en què es troba. Com a regla general, inclouen:

- inspecció periòdica de la propietat, que es realitza pels propietaris d'apartaments i altres persones responsables per tal d'identificar les deficiències en l'estructura dels objectes rellevants;

- assegurant la funcionalitat dels sistemes d'alimentació;

- neteja i sanejamenttramitació de locals, terrenys on es troba la casa;

- eliminació d'escombraries i residus resultants del treball d'empreses que utilitzen diverses habitacions de la casa;

- aplicació de les mesures de protecció contra incendis previstes per la legislació de la Federació Russa;

- cuidar les plantes plantades al terreny adjacent a la casa;

- manteniment d'elements paisatgístics situats al territori respectiu;

- realitzar reparacions actuals de les instal·lacions, preparant-les per al funcionament en una temporada determinada;

- implementació de mesures destinades a millorar l'eficiència energètica d'un edifici residencial.

Es pot destacar que la llista d'activitats que formen el manteniment i la reparació de la propietat comuna d'un edifici d'habitatges no inclou:

- assegurant la funcionalitat de les portes dels apartaments propietat dels residents - exteriors i interiors, finestres;

- aïllament de balcons;

- substitució de vidre;

: manteniment de parcel·les que no estan incloses en l'estructura de la propietat comuna, inclosa la plantació de plantes.

Aquestes tasques les resolen els propietaris de l'apartament.

Les reparacions es troben entre les principals activitats que es duen a terme en el marc de l'ús de la propietat comuna. Pot ser actual i capital. Estudiem-ne les característiques.

Reparació d'instal·lacions comunes

La reparació es realitza d'acord amb la decisió de la junta de propietaris. L'actual està pensada per evitar el desgast, així com mantenir la funcionalitat dels objectes en qüestió. Reparacions capitals de béns comuns aen un edifici d'apartaments inclou la substitució o reconstrucció d'elements individuals de la infraestructura residencial. També es produeix si caduquen les instal·lacions pertinents.

Les reparacions actuals (així com les importants) de béns comuns en un edifici d'habitatges poden ser realitzades per les societats gestores si aquesta obligació els estableix per decisió dels propietaris. La participació en aquestes relacions jurídiques és competència exclusiva dels propietaris d'apartaments. Els residents també estableixen l'abast i el calendari per a les reparacions dels recursos comuns de la llar.

Tenir en compte que les empreses gestores estan obligades a realitzar els treballs actuals i urgents necessaris per mantenir la funcionalitat de les instal·lacions, encara que l'acord amb els propietaris no estableixi una relació específica d'obres rellevants. Per finançar aquestes activitats, els propietaris d'apartaments formen un fons per a la reforma de la propietat comuna dels edificis d'apartaments. Tingueu en compte els seus detalls.

Utilitzar el fons d'efectiu general dels propietaris d'apartaments

El fons en qüestió es col·loca en un compte especial. S'obre en una entitat financera que té la competència per dur a terme les transaccions rellevants. Així, els fons col·locats en un compte separat i que pertanyen als propietaris dels apartaments s'utilitzen per dur a terme la revisió dels recursos.

Formació del corresponentEl fons es realitza a càrrec de les aportacions dels llogaters, així com de les penalitzacions meritades per aquests imports en la forma que prescriu la llei. En alguns casos, també és possible que el banc cobreixi interessos per posar fons al compte en qüestió. El fons de revisió es distribueix entre els propietaris d'apartaments en proporció a l'import de les seves contribucions.

La propietat d'aquests fons pertany al propietari d'un habitatge concret. Si una persona ven un apartament, el seu comprador també es converteix en el propietari d'una participació en el fons de revisió. Val la pena assenyalar que els propietaris de fons en un compte separat no tenen dret a utilitzar-los per a altres finalitats, excepte per a la revisió dels recursos comuns de la casa.

Ara estudiem com es duen a terme els fets, en el marc dels quals els propietaris estableixen les normes per al manteniment de la propietat comuna en un edifici d'habitatges. Estem parlant de reunions de l'assemblea general de propietaris d'apartaments.

Reunió de l'assemblea general de propietaris d'apartaments: característiques de l'esdeveniment

L'assemblea general de propietaris de locals residencials, d'acord amb les lleis en l'àmbit de la llei de l'habitatge de la Federació Russa, és el principal òrgan de govern de la casa. De fet, també és una trobada, i per tant, es pot considerar com un esdeveniment. La reunió de propietaris té un ordre del dia i implica la formació d'una llista de decisions preses per votació.

La propietat comuna d'un edifici d'apartaments són objectes que, d'acord amb els resultats de la reunió de propietaris, poden ser:

- reconstruït;

- suplementatdependències amb finalitats diverses;

- reparat, inclòs quan s'utilitza el fons de revisió.

En una reunió de l'assemblea general de propietaris d'apartaments, es poden prendre decisions:

- sobre la formació del fons de revisió;

- sobre l'import de la contribució de revisió - en relació al nivell mínim;

- a l'elecció d'un ciutadà que obrirà un compte especial del fons corresponent i realitzarà operacions amb aquest compte;

- a l'elecció d'un banc que servirà les transaccions financeres relacionades amb els acords entre propietaris d'apartaments i proveïdors de serveis per al manteniment dels recursos comuns;

- sobre l'obtenció de préstecs HOA, Regne Unit o una altra organització competent per a reparacions importants a la casa;

- sobre l'emissió de garanties per a aquestes transaccions financeres;

- sobre el procediment per utilitzar el terreny adjacent a la casa;

- sobre l'ús d'objectes inclosos en els recursos comuns de la casa per part de tercers, per exemple, amb finalitats publicitàries;

- sobre l'apoderament de les persones que participen en la signatura de contractes d'ús d'objectes;

- sobre la introducció de sistemes d'informació en el marc de la interacció dels propietaris d'apartaments, així com sobre la determinació de les persones amb dret a utilitzar aquestes solucions tecnològiques;

- sobre el procediment de finançament dels costos associats a l'establiment de reunions amb la participació del Codi Penal, HOA o una altra organització competent;

- sobre l'elecció dels mecanismes de control de la llar;

- sobre la necessitat de reparacions contínuespropietat.

Explorem com es poden dur a terme les reunions en qüestió.

Formularis i procediment per a la celebració de reunions de propietaris d'apartaments

L'activitat en qüestió es pot dur a terme:

- en forma de votació presencial: quan els propietaris hi assisteixen en persona, discuteixen els problemes i prenen decisions al respecte;

- mitjançant el vot en absència dels residents, de la manera que prescriuen els actes legals reguladors de la Federació Russa;

- forma mixta.

Els actes legals reguladors de la Federació Russa també van establir el procediment per a la celebració de l'esdeveniment en qüestió. En primer lloc, la llei estableix la periodicitat amb què s'han de celebrar reunions per establir com els propietaris de l'habitatge utilitzen la propietat comuna d'un edifici d'habitatges. Aquest és un criteri molt significatiu pel que fa a l'eficàcia de la gestió de les instal·lacions pertinents.

Per tant, les reunions en qüestió s'han de celebrar un cop l'any, tret que la normativa local estableixi el contrari establert pels propietaris d'apartaments. A més de la reunió principal de propietaris, es poden celebrar actes extraordinaris relacionats amb la discussió de diversos aspectes de la gestió de la casa. Pot ser iniciat per qualsevol ciutadà entre els propietaris de l'apartament.

L'assemblea general de propietaris es reconeix com a legítima si es compleix el quòrum. D'acord amb les lleis d'habitatge de la Federació Russa, hauria de ser el 50% del nombre total de vots. Si no es compleix el quòrum, se celebra una altra assemblea general.

Si algun dels propietaris de l'apartament decideix discutirla qüestió, per exemple, de com s'han de dur a terme les actuals reparacions de la propietat comuna en un edifici d'apartaments, amb caràcter extraordinari, llavors ha d'informar els altres veïns de la seva iniciativa 10 dies abans de la reunió corresponent. Una persona ha d'enviar informació sobre l'esdeveniment als veïns per escrit o publicar missatges sobre la reunió de propietaris d'apartaments en estands especials. Aquest document ha de contenir:

- informació sobre l'iniciador de la reunió extraordinària de propietaris;

- dades sobre el formulari de la reunió;

-data, lloc i hora de l'esdeveniment;

- els principals temes a l'ordre del dia de la reunió de propietaris;

: el procediment per examinar els propietaris d'apartaments amb la informació a considerar a la reunió.

Els propietaris d'apartaments amb un 10% o més de vots a les reunions poden sol·licitar el Codi Penal o l'HOA amb una sol·licitud per celebrar una junta general. Aquesta reclamació s'ha de fer per escrit i incloure punts de l'ordre del dia. Dins dels 45 dies següents a la recepció del document pertinent, però com a màxim 10 dies abans de la reunió general, el Codi Penal o l'HOA han d'informar els residents sobre l'esdeveniment rellevant.

Aquestes iniciatives també es poden associar amb una discussió sobre els matisos que caracteritzen la reparació de la propietat comuna en edificis d'apartaments o, per exemple, l'ús d'un fons de reparació de capital. L'iniciador de la reunió corresponent pot ser la pròpia societat gestora o la societat de propietaris. Al mateix temps, l'ordre del dia pot incloureser qüestions que normalment són competència de la reunió de propietaris d'apartaments.

Ara mirem com es prenen les decisions dels propietaris.

Característiques de la presa de decisions a les reunions de propietaris

Com hem assenyalat anteriorment, la implementació d'activitats relacionades amb el manteniment dels recursos comuns a la casa es realitza a partir dels resultats de la votació a la reunió de propietaris d'apartaments. Les decisions adequades les prenen els propietaris en el cas general per majoria de vots, però de vegades es requereix el suport de dos terços dels residents en un tema concret.

Característiques de la votació a la reunió de propietaris d'apartaments

Serà útil estudiar com es duu a terme la votació dels temes de l'ordre del dia en les respectives reunions. Per exemple, pel que fa a tràmits com la revisió de la propietat comuna dels edificis d'habitatges o la despesa de fons que s'han d'utilitzar amb finalitats adients. La votació a la reunió de propietaris d'apartaments es pot fer personalment o mitjançant un representant que actuï sobre la base d'un poder. Cada propietari té un nombre de vots proporcional a la seva quota de propietat dels recursos comuns de la casa. La informació sobre les persones que participen en la votació es registra a l'acta de la reunió dels propietaris dels apartaments.

Els resultats de la votació en el marc de la reunió de propietaris d'apartaments s'anoten en protocols especials, que són documents oficials. La seva compilació i aplicacióles disposicions que s'hi inclouen poden tenir implicacions legals.

Formulació dels resultats de la reunió de propietaris

Un ciutadà autoritzat ha d'enviar còpies dels protocols pertinents al Codi Penal, a l'HOA o a una altra organització competent dins dels 10 dies posteriors a la reunió dels propietaris d'apartaments. Al seu torn, el Codi Penal, l'HOA o una altra estructura han d'enviar el protocol a les autoritats reguladores en un termini de 5 dies després de rebre el document assenyalat. Si aquestes agències governamentals reben 2 o més fonts del tipus adequat durant 3 mesos consecutius, hauran d'iniciar una inspecció no programada de les activitats dels ciutadans relacionades amb la gestió de la casa. Per exemple, si els residents discuteixen activament quins serveis per mantenir la propietat comuna d'un edifici d'apartaments haurien de formar mesures per al manteniment de les instal·lacions rellevants, les autoritats estatals competents poden comprovar com són legals les accions dels ciutadans com a part de la resolució d'aquests problemes..

L'acta de la reunió de propietaris d'apartaments no ha de contenir decisions sobre temes que no estiguin inclosos a l'ordre del dia per part dels iniciadors de l'esdeveniment. Els llogaters són informats sobre els resultats de la reunió de propietaris d'apartaments en un termini de 10 dies després de l'execució del document pertinent. Com a regla general, col·locant-se en estands especials. L'acta que fixa els resultats de la reunió de propietaris d'apartaments es conserva en un lloc determinat pels mateixos residents. L'acta de la reunió de propietaris que regula com s'ha d'utilitzar la propietat comuna d'un edifici d'habitatges és font de normes,obligatòria per a tots els residents, sempre que els assumptes considerats a l'ordre del dia de la reunió fossin de la competència de l'òrgan de gestió de l'edifici corresponent.

Les decisions preses després de la reunió de propietaris d'apartaments poden ser apel·lades pels propietaris de l'apartament davant dels tribunals. Per exemple, si un dels ciutadans no estava satisfet amb la manera en què es va determinar el procediment per gastar fons en la reparació de la propietat comuna d'un edifici d'apartaments sense la seva participació, o si va votar en contra i considera vulnerats els seus drets. Una persona pot sol·licitar al jutjat en un termini de 6 mesos des de la data de familiarització amb la decisió de la reunió dels propietaris de l'habitatge.

Per tant, la propietat comuna dels propietaris en un edifici d'habitatges s'ha de fer servir tenint en compte els interessos de cada llogater. Té dret a expressar-los personalment: en reunions de propietaris d'apartaments o davant dels tribunals.