Reforma d'edificis d'apartaments: pagar o no? La tarifa per a la reforma d'un edifici d'apartaments

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

En els rebuts de pagament d'habitatges i serveis comuns enviats als ciutadans de la Federació Russa, hi ha una línia: "reparacions importants". Quins són els motius legals per incloure'l al document de pagament corresponent? Quines estructures s'encarreguen de recaptar ingressos financers dels ciutadans amb aquests propòsits, així com de la implementació pràctica de la revisió?

He de pagar la revisió?

Sí, d'acord amb la legislació de la Federació Russa, és obligatori. L'any 2014 s'han fet els corresponents ajustos als actes jurídics. Els propietaris d'apartaments es comprometen a aportar fons per la quantitat determinada per les tarifes aprovades pels òrgans legislatius d'un determinat tema de la Federació de Rússia i calculades en funció de l'àrea de l'habitatge. És a dir, el valor corresponent establert per les autoritats es multiplica pel nombre de metres quadrats d'habitatge.

Així, si estiguéssim preocupats pel tema deun fenomen com la reforma d'edificis d'apartaments (a pagar o no), li vam respondre. Cal fer les aportacions oportunes. Al mateix temps, el Codi de l'Habitatge de la Federació Russa conté disposicions segons les quals els propietaris d'apartaments mantenen els drets de propietat sobre els recursos financers aportats. Si un ciutadà ven un habitatge per al qual va fer aportacions per a la reforma, els drets d'ús dels actius pertinents es transfereixen al comprador.

Revisió d'edificis residencials: informació general

Hi ha dos esquemes principals amb els quals són possibles les reparacions capitals dels edificis d'apartaments. La llei assumeix que són legalment equivalents; depèn de l'elecció dels ciutadans.

El primer esquema és l'ús dels serveis de fons regionals especials - institucions en l'estatus d'ONG. El segon és la creació d'un compte separat, que acumularà fons per a la revisió.

En el primer cas, el calendari i el procediment per a les reparacions es fixen en un programa regional especial. En el segon escenari, aquesta font també és important, però els ciutadans, dins dels criteris establerts, poden ajustar les condicions corresponents per a la realització de les obres necessàries.

Normalment, cada edifici residencial té una vida útil d'acord amb la normativa. Si en el moment en què s'ha de reparar l'edifici d'acord amb el criteri indicat, els ciutadans no han creat un compte especial, llavors és competència de l'operador regional.

Els costos de reparacions importants al parc d'habitatges municipals seran a càrrec de l'autoritat local corresponent. Les aportacions per a la revisió les fa el propietari. En aquest cas, aixòmunicipi. Però en un parc d'habitatges privats de diversos apartaments, aquesta obligació recau en els propietaris dels apartaments.

D'on sortiran els rebuts

La manera com rebran els propietaris els rebuts de les reparacions capitals depèn de l'opció escollida per acumular fons. La seva legislació en preveu, com hem assenyalat anteriorment, dos: per compte separat o per compte d'un operador regional. En el primer cas, els rebuts són enviats amb més freqüència per l'HOA, en el segon cas, per una institució estatal que s'ocupa de la revisió d'edificis d'apartaments. Si un edifici d'habitatges està gestionat per una societat gestora, se li assignen les obligacions corresponents per al lliurament de rebuts als ciutadans.

Condicions de la revisió

El procediment de revisió d'edificis d'habitatges, previst per la llei, es realitza en un termini que depèn, en primer lloc, dels períodes de revisió establerts per a determinats elements estructurals d'un edifici d'habitatges, i en segon lloc, del mètode. de formació del capital adequat.

Si l'operador regional acumula els fons, la revisió es porta a terme d'acord amb el programa aprovat. Com a regla general, primer es reparen les cases amb un grau significatiu de desgast. Pel que fa a l'escenari en què el fons monetari per a les reparacions capitals d'edificis d'habitatges es troba a disposició de l'HOA, cal destacar que els terminis previstos en el programa autonòmic indiquen el moment en què s'hauran, en tot cas, d'executar els treballs corresponents.. S'espera, per tant, que HOA els pugui implementar fins i totmés ràpid del que podria fer un operador regional.

Si una institució estatal s'ocupa de problemes de revisió, un factor important a l'hora de configurar l'ordre dels edificis residencials per a la reparació és la disciplina de pagament dels propietaris d'apartaments. Si els ciutadans no estan massa interessats en el pagament puntual de les factures de serveis, això pot afectar el moment de les reparacions importants a les seves cases. Però si el deteriorament d'un edifici residencial dificulta clarament el seu funcionament, aleshores, independentment de la mida dels deutes a les factures de serveis, les reparacions es poden dur a terme en aquesta instal·lació tan aviat com sigui possible.

Ajuda des del pressupost

Independentment de la forma d'acumulació de capital destinada a la revisió, l'assistència als ciutadans que transfereixen fons per al manteniment de la casa pot ser proporcionada per l'estat. Així, els pressupostos de moltes regions inclouen fons dissenyats per compensar les quantitats corresponents en un 50-100%, depenent de la categoria social del ciutadà.

Especificacions dels operadors regionals

Fem una ullada més de prop a les especificitats de les activitats dels mateixos operadors regionals que hem esmentat anteriorment. Quines són aquestes institucions? En la majoria dels casos, es tracta d'una organització sense ànim de lucre sota la jurisdicció de l'autoritat executiva de la regió, responsable de la revisió dels edificis d'apartaments. Normalment, l'òrgan de govern que estableix els operadors regionals s'anomena Ministeri d'Habitatge i Serveis Públics o d'una manera similar.

La funció principal dels operadors en qüestió és el control total d'un procediment com ara una reforma d'una casa important, que va des deenviant els rebuts als ciutadans i finalitzant amb els tràmits d'acceptació de les obres relacionades amb l'ordenació de l'edifici. La responsabilitat financera de les activitats de les estructures en qüestió corre a càrrec, més sovint, del govern del subjecte de la federació.

S'assumeix que l'activitat dels operadors regionals és molt transparent: per exemple, la informació que reflecteix els resultats de les activitats d'aquestes organitzacions s'acostuma a publicar als seus llocs web. Així, cada propietari podrà veure quant ha crescut el fons de reparació de capital dels edificis d'apartaments, que ell mateix reomple regularment, familiaritzar-se amb la llista d'obres que s'han de dur a terme a la casa o amb informació sobre el rendiment dels contractistes..

Aquesta transparència de la feina dels operadors regionals està relacionada amb el desig de les autoritats d'augmentar la confiança dels ciutadans. Perquè ningú es faci preguntes sobre si s'ha de fer una gran reforma dels edificis d'apartaments, pagar o no els serveis pertinents. La gent ha d'entendre que l'operador és una estructura estable i que no desapareixerà enlloc amb els diners pagats.

Especificacions dels programes regionals

Quines són les característiques dels programes regionals, segons els quals les ONG responsables de la reforma d'edificis residencials implementen els procediments pertinents?

De fet, representen un llistat d'edificis d'habitatges construïts a l'objecte de la federació i que experimenten una necessitat objectiva de reparar cobertes, façanes, fonaments i altres elements que presenten signes de deteriorament. El programa no inclou els habitatges degudament reconeguts com a emergència, així com els edificis que no contenen elements de propietat comuna en la seva estructura.

El component més important del programa que regula la revisió dels edificis d'habitatges és el calendari d'execució de les obres pertinents. Es forma a partir de diversos factors: per exemple, el grau de deteriorament dels edificis, el període de funcionament, en alguns casos, la mida dels deutes dels ciutadans per a l'habitatge i els serveis comuns, com hem assenyalat anteriorment.

Quina manera d'acumular capital triar?

Així vam saber que hi ha dues maneres d'acumular capital, que després es pot utilitzar per a la reforma d'un edifici residencial: a través d'un operador regional o a través d'una HOA, o amb la participació d'una societat gestora. Quin camí és millor? Potser no hi ha gaire diferència entre ells?

El principal avantatge de contactar amb un operador regional és l'estalvi de temps. Els ciutadans no hauran de perdre el temps en tràmits relacionats amb la resolució de qüestions financeres i d' altres organitzacions relacionades amb l'aplicació de les disposicions de la llei de reforma d'edificis d'habitatges. Els serveis dels respectius suboficials són gratuïts. No obstant això, aquest format d'activitats es caracteritza per un clar inconvenient: les reparacions importants només es poden dur a terme dins del període de temps previst pel programa regional, com hem assenyalat anteriorment.

Per tant, si els residents esperen poder fer reparacions importants a la llar fora de l'horari previst, però per necessitat, han de començarobrir un compte especial, que acumularà els fons necessaris. Per descomptat, en aquest cas, haureu de dedicar temps a resoldre un gran nombre de problemes organitzatius. Tanmateix, a l'estructura de l'HOA, per regla general, sempre hi ha persones competents per resoldre aquestes dificultats. Això sí, és poc probable que acceptin fer la feina de manera gratuïta, però el resultat esperat pels ciutadans sol justificar els costos corresponents. Per tant, aquest escenari està ben aprovat per molts propietaris que planegen realitzar revisions periòdiques dels edificis d'apartaments. Si s'ha de pagar o no als empleats de l'HOA i, si és així, quant s'ha de decidir una qüestió a les reunions pertinents.

Així doncs, enumerem els principals avantatges de l'opció en què l'operador regional gestiona els fons:

• l'estructura corresponent resol tots els problemes organitzatius necessaris;
• activitats dels operadors regionals no estan subjectes a pagament;
• tipus apropiat d'OSN hauria de ser públicament responsable del seu treball.

El principal desavantatge d'aquest esquema: el moment de la revisió real pot ser diferent dels que són desitjables per als propietaris d'apartaments.

Anem a veure els principals avantatges d'obrir el vostre propi compte de gestió d'efectiu per a reparacions:

• podeu establir qualsevol termini pel que fa a l'ordre de les obres i serveis necessaris;
• podeu triar contractistes rendibles i de qualitat garantida;
• és possible exercir una regulació flexible de l'import de les aportacions arevisió.

El principal inconvenient d'aquest esquema: es necessita temps per organitzar la interacció de l'HOA amb diversos contractistes i autoritats de supervisió. Però, com hem assenyalat més amunt, a l'estructura de les associacions de propietaris hi ha habitualment ciutadans emprenedors que estan disposats a contribuir a la solució de problemes rellevants.

Com organitzar la gestió independent del capital?

És molt possible que els ciutadans decideixin gestionar-se pel seu compte, sense recórrer als serveis d'un operador regional. Així, el finançament de la reforma dels edificis d'habitatges serà gestionat íntegrament pels mateixos residents. Com es pot organitzar l'autogovern per resoldre problemes relacionats amb la revisió?

Primer de tot, una HOA hauria de funcionar a la casa. No obstant això, només pot donar servei a un edifici residencial específic. Si hi ha diverses cases, es permet que el nombre total d'apartaments no superi els 30, sempre que estiguin situats en un sol lloc.

En una reunió de propietaris, s'ha de determinar l'import de la quota de reparació de capital corresponent que es cobra a cada apartament. El seu valor mínim no pot ser inferior a la tarifa establerta en les lleis autonòmiques reguladores del sector de l'habitatge i dels serveis comunitaris. La revisió és, de fet, un conjunt de serveis prestats per organitzacions de construcció. Cal aprovar la llista de serveis rellevants. Al mateix temps, no hauria de preveure una quantitat de treball inferior a la especificada en el programa regional. Els ciutadans també ho necessitendeterminar el moment de la revisió. No poden ser posteriors als prescrits al programa regional.

Els propietaris també poden decidir augmentar o reduir l'import de les aportacions de manteniment. Però els valors corresponents han d'estar dins dels límits establerts per la llei. Els fons que ja s'han recaptat per a la revisió no es poden cobrar sense una sèrie de documents importants, a saber: l'acta de la junta general, a l'ordre del dia de la qual la revisió està a l'ordre del dia, contractes amb els contractistes, un certificat d'acceptació i un protocol final que reflecteixi el treball realitzat.

Import dels pagaments

A d alt, hem assenyalat que els indicadors clau sobre la base dels quals es formen les despeses dels propietaris, relacionats amb la formació del fons financer corresponent, són la taxa de reparació de capital d'un edifici d'habitatges aprovat a la regió, el zona de l'apartament, així com l'import de la compensació per part de les despeses dels ciutadans amb càrrec al pressupost.

El primer component de la "fórmula" el determinen les autoritats regionals. Per exemple, la tarifa per a la revisió d'un edifici d'apartaments establert a la regió de Rostov és de 6,60 rubles. per sq. m) La xifra corresponent queda consignada en el decret de la Generalitat. A la regió de Voronezh hi haurà altres xifres, a partir de les quals es calculen les contribucions per a la revisió d'edificis d'apartaments, Moscou té dret a establir les seves pròpies.

La tarifa es calcula abans de l'aprovació del govern regional d'acord amb la metodologia desenvolupada pel Ministeri de Desenvolupament Regional de la Federació Russa, és a dira nivell federal. S'assumeix que l'import de les aportacions pertinents es calcula a partir d'una estimació del valor total de les necessitats objectives de tresoreria per al pagament d'obres i serveis que tinguin més possibilitats de realitzar per tal de posar en ordre l'edifici residencial mitjà. després de diversos anys de funcionament continu.

Sancions per incompliment de la llei

Hi ha alguna sanció si un ciutadà decideix que no vol fer contribucions a la reforma d'edificis d'habitatges? Pagar o no pagar-ho és una pregunta que no es fa. Sí, hi ha sancions. Els pagaments en qüestió estan previstos a nivell de legislació federal. I si una persona no els paga, aquest és un motiu legítim per a la formació d'un deute i el posterior meritament de sancions en cas d'impagament. Aproximadament el mateix que en cas de negativa a transferir fons per a altres serveis públics. Si un ciutadà es nega fonamentalment a pagar les quantitats i compensacions corresponents relacionades amb el retard en els pagaments, el tribunal pot recuperar-li els fons.

Qui controla el flux de fons?

Si els propietaris decideixen que transferiran la competència relacionada amb la realització de grans reparacions a l'operador regional, llavors qui controlarà la despesa dels fons corresponents? Més amunt, vam assenyalar que el govern regional té la major part de la responsabilitat financera dels resultats de les activitats de les ONG pertinents.

Adicionaluna mesura de protecció dels fons - en les barreres per al seu cobrament dels comptes dels operadors regionals. Així, el pagament de la revisió d'un edifici d'apartaments als contractistes serà realitzat pel banc només si l'OSF responsable de la revisió proporciona un protocol que reflecteixi informació sobre la reunió sobre el tema de la reparació, així com un acord per a la prestació. dels serveis pertinents i un certificat d'acceptació. També necessitarà un protocol definitiu pel que fa a l'aprovació de l'obra realitzada pel contractista. Per cert, hem enumerat els mateixos requisits anteriors, caracteritzant les especificitats de la gestió financera per a la revisió mitjançant l'HOA.

Els operadors regionals estan obligats a enviar informació relacionada amb la seva feina a les autoritats estadístiques, al Servei Federal d'Impostos i a altres institucions, si la llei ho exigeix. En algunes regions s'han aprovat actes legals, segons els quals l'operador regional ha d'enviar les xifres mensuals a la inspecció d'habitatges sobre les despeses monetàries per a la reforma. Els ciutadans també poden familiaritzar-se amb aquesta informació a través del lloc web.

En el treball de les ONG formades pels governs de les regions de la Federació Russa, no s'espera la participació directa com a subjectes de les relacions jurídiques de les persones. Tots els contractes estan signats per persones jurídiques que depenen de les autoritats de la matèria. Les estructures rellevants de l'administració estatal a les regions formen consells d'administració encapçalats per funcionaris; per exemple, aquest pot ser el primer subcap de la regió. El Patronat de les ONG encarregades de la revisió també pot incloure representants de les estructures sindicals,òrgans legislatius de la matèria.