El desenvolupament immobiliari i el seu paper en el desenvolupament econòmic. El concepte, tipus, principis i fonaments del desenvolupament

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

El desenvolupament immobiliari és un procés de diverses etapes que pot ser arriscat, llarg i complex en l'entorn actual. Hi ha molts obstacles que poden aparèixer en el camí del desenvolupament immobiliari. Aquest procés pot trigar anys a portar un projecte des de l'etapa de planificació inicial fins a la finalització. Els projectes de desenvolupament immobiliari també poden ser oportunitats d'inversió molt lucratives.

Concepte

En els darrers anys, ha sorgit un nou concepte en terminologia econòmica: activitats de promoció immobiliària. El desenvolupament d'aquesta indústria es refereix a les activitats empresarials que impliquen canvis en edificis, estructures o terrenys existents, que comporten un augment del seu valor de mercat.

La urbanització és un tipus de negoci que s'associa a la creació, reconstrucció o canvi d'un immoble o sòl existent en la construcció d'edificis de diverses plantes, locals comercials, d'oficines, industrials i magatzems, amb la finalitat d'obteniringressos per l'augment del seu preu.

Concepte

La dificultat de millorar el desenvolupament de la indústria de la construcció ha comportat l'expansió de la investigació científica i aplicada en el desenvolupament i implantació de noves formes, mètodes i sistemes de gestió immobiliària per tal d'augmentar la competitivitat i la productivitat de les seves activitats.

Una d'aquestes formes és el desenvolupament. El desenvolupament de la promoció immobiliària a la Federació de Rússia és un tipus de negoci relativament nou que ha sorgit com a resultat de les tendències de l'economia de mercat d'àrees comercials relacionades en el sector immobiliari, la inversió i la construcció.

Segons les xifres de la ciència econòmica russa Mazura I. I., Shapiro V. D., que es dedicaven a treballs d'investigació en el camp de la gestió i desenvolupament de béns immobles, el desenvolupament és un procés especial i un tipus d'activitat professional (negoci) que s'associa amb una transformació d' alta qualitat de béns immobles per augmentar-ne el valor.

El desenvolupament és el procés pel qual s'aconsegueix un canvi d' alta qualitat en el sector immobiliari.

Al final, els principals signes de desenvolupament són els indicadors qualitatius específics, és a dir, la transformació bàsica i l'augment del preu d'un objecte immobiliari, així com la productivitat i el retorn de la inversió.

D' altra banda, la promoció també actua com a sistema de gestió del procés de creació i desenvolupament de béns immobles, com a conseqüència del qual el seu aspecte físic, financer i jurídic.especificacions.

El canvi d'un objecte immobiliari durant el desenvolupament es produeix de manera que el seu preu augmenta diverses vegades.

Com a resultat, els processos físics de desenvolupament proporcionen l'aparició de noves propietats de consum de l'objecte que satisfan les necessitats canviants de la societat. Aquests canvis poden ser alhora dramàtics i poc visibles des de l'exterior. No obstant això, sempre són un senyal necessari de desenvolupament, una condició necessària per augmentar l'efecte financer de l'ús de béns immobles.

Les propietats canvien amb el temps durant el desenvolupament per satisfer les necessitats de la societat.

Els processos de desenvolupament financer es realitzen en forma d'augment del preu de l'immoble com a conseqüència dels canvis físics realitzats. Al mateix temps, l'augment de preu no ve donat per cap canvi físic, sinó només per aquells que compleixen els requisits del mercat i les necessitats dels seus clients.

Com més coincidència, més gran serà el valor de l'objecte creat i més gran serà l'eficiència del desenvolupament.

La productivitat del desenvolupament millorarà si satisfà les necessitats dels clients.

Segons la seva estructura, una empresa pot ser una empresa diversificada d'inversió i construcció o una societat holding amb un sistema complex desenvolupat, que consta de diverses organitzacions, cadascuna de les quals ocupa el seu lloc en una determinada jerarquia i té la seva pròpia objectiu.

S'ha de destacar que no totes les organitzacions que hi participenel procés de creació i implementació d'un projecte d'inversió i construcció, formen part de l'estructura (sistema) d'una empresa de desenvolupament.

Poden ser empreses municipals i privades que intervenen en determinades fases del projecte. Però com més s'incloguin en aquest holding d'inversió i construcció i estiguin sota la direcció general d'una empresa promotora, més productiva serà aquesta empresa. Paral·lelament, aquestes empreses realitzaran determinades funcions de gestió, organització, motivació, control, etc.

El desenvolupament és un nou tipus d'activitat empresarial associada a la restauració, l'enginyeria, la construcció i altres obres. Un cop finalitzades aquestes obres, es produeix un canvi qualitatiu en la propietat i el valor de la propietat augmenta.

Diferències entre el desenvolupament rus i l'estranger

La principal diferència és que el desenvolupament occidental es basa en l'esquema de la necessitat de crear un objecte immobiliari, que es basava en la investigació de màrqueting. Al nostre estat, s'està desenvolupant un projecte d'inversió per a un terreny específic disponible per al projecte.

El desenvolupament immobiliari a Rússia implica que les nostres empreses encara no poden competir amb les estrangeres, però aquesta doctrina és cada cop més popular a causa del desenvolupament del sistema de planificació urbana i l'europeització de la societat moderna. El paper dels desenvolupadors és cada cop més tangible. Poden organitzar-se fonamentalmentcanvis. Les transformacions es fan de diferents maneres. Els desenvolupadors són empresaris i especialistes d'ampli perfil: en l'àmbit del dret, diners i construcció. N'hi ha pocs a Rússia i el preu dels seus serveis és força elevat.

Tasques de desenvolupament

L'objectiu central del desenvolupament i gestió immobiliària és maximitzar els ingressos d'una propietat. La font d'aquests ingressos és el valor afegit que es va crear durant l'execució del projecte com a diferència entre el cost de l'objecte i el cost del projecte.

Aquí l'activitat del desenvolupador s'ha de centrar a maximitzar el valor de l'objecte acabat i minimitzar els costos.

Objectius principals del desenvolupament immobiliari professional:

1. Organització eficient del procés d'aprovació del projecte amb les agències governamentals.
2. Organització eficient del treball amb els contractistes, així com atraure contractistes fiables amb la minimització de preus i temps de projecte mitjançant la licitació de contractes. Una de les principals eines per millorar la gestió de la part de construcció (implementació) dels projectes de desenvolupament és la implicació de gestors de projectes professionals amb coneixements de tecnologies de la construcció.
3. Organització eficient del finançament de fons de projectes: la formació d'un mecanisme econòmicament viable i ben establert per a l'assignació de recursos financers, que inclou una combinació de diferents fonts de fons i un canvi en la proporció entre elles a mesura que avança.projecte.

Les fonts de fons per a projectes de desenvolupament són: fons propis, finançament directe, fons prestats (inclosos préstecs bancaris, fons).

Cadauna d'aquestes fonts té els seus avantatges i desavantatges. Com a resultat, els fons propis del promotor solen representar la part més petita del finançament total assignat al projecte.

La principal font de finançament del projecte durant la fase de construcció són els fons prestats i els fons de fonts directes de finançament, mentre que la quota d'aquestes últimes augmenta a mesura que finalitza el projecte. El promotor ha de ser capaç de combinar aquestes fonts a mesura que avança el projecte, evitant la dependència innecessària del projecte de l'assignació de fons dels préstecs i minimitzant la quota dels fons atrets.

4. Organització efectiva de la venda (arrendament) d'un objecte, que es crea amb la participació d'empreses de corretatge especialitzades. Augmentar la capacitat dels equips de vendes mitjançant l'ús de diferents maneres d'organitzar les vendes inclou: treballar a través d'Internet, utilitzar xarxes socials, vendre en el terreny.

Principis

Un dels principis principals del desenvolupament immobiliari és la creació d'un potent equip de consultors que treballaran en diverses etapes del projecte, des del treball de màrqueting fins a la implementació de l'operació de les obres. Atreure aquests professionals no és barat, però, com demostra l'experiència, és rendible.

ActivatCada pas en el desenvolupament del projecte ha de destacar els punts principals, amb la implementació exitosa dels quals es pot esperar un resultat exitós de tot el projecte. L'estudi de mercat hauria de respondre a les preguntes següents:

• en quin sector del mercat hi ha nínxols sense ocupar ara i es mantindran en el futur;
• quin és el nivell de preu més possible per a la venda de la superfície construïda;
• quina és la previsió de rendibilitat del projecte;
• quin nivell de competència en un sector concret;
• riscos probables i maneres de reduir-los.

La investigació del mercat immobiliari permet trobar l'equilibri existent entre l'oferta i la demanda en diferents sectors i, d'aquesta manera, identificar nínxols no ocupats en els quals hi ha mancances de determinades àrees.

Estudiar el preu de venda i el preu de construcció permet trobar sectors en els quals l'eficiència del projecte de desenvolupament serà màxima.

S'ha de prestar molta atenció en l'estudi a les previsions d'aquestes característiques, ja que l'estat de coses del mercat està en constant canvi. L'estudi també ha de contenir un estudi del treball dels competidors, identificant els seus punts forts i febles.

Vistes

És habitual distingir entre dos tipus principals de desenvolupament: desenvolupament de taxes i desenvolupament especulatiu.

Fee-development és un tipus de negoci de construcció en què l'empresa promotora no és propietària de l'objecte que s'està construint, sinó que només es dedica al desenvolupament pur sense funcions d'inversió. Aquest tipus de desenvolupament ésmínim risc.

El desenvolupament tradicional en el mercat modern de la construcció rus implica la participació indispensable dels fons de promoció en aspectes d'inversió i construcció.

La part del paper de l'empresa constructora en els projectes d'inversió oscil·la entre el 100 i el 35-40 per cent.

El desenvolupament especulatiu és més difícil que la primera opció. El promotor construeix béns arrels comercials, actuant com a fundador del projecte. L'esquema financer dels grans projectes de desenvolupament és una combinació complexa de fons propis del promotor i inversions atretes: préstecs bancaris i pagaments de futurs inquilins.

Els beneficis elevats en el desenvolupament especulatiu van acompanyats d' alts riscos en cas de fracàs del projecte. El desenvolupament especulatiu és la forma de relació més difícil entre els participants en el procés d'inversió en el mercat immobiliari, ja que la propietat immobiliària, el procés de construcció, el disseny i les operacions bancàries extremadament difícils es barregen en un sol projecte.

Qui és un desenvolupador?

Un desenvolupador és una empresa que crea un objecte i gestiona aquest procés. La totalitat de totes les obres realitzades pel promotor és un projecte d'inversió complex en l'àmbit immobiliari. Durant la implementació del projecte, el desenvolupador (també conegut com el desenvolupador) busca minimitzar els riscos i augmentar la rendibilitat. En alguns casos, només pot actuar com a intèrpret i rebre una tarifa fixa del client pel seu treball. Si el desenvolupadoractua com a iniciador del projecte, llavors es veu obligat a assumir tots els riscos.

Un promotor és un professional immobiliari especialitzat en la creació d'immobles nous o en la rehabilitació d'immobles existents, la seva comercialització i venda amb èxit. Aquests empleats sovint treballen amb socis per compartir el risc i la càrrega de treball, i poden treballar per a grans empreses que fan desenvolupament immobiliari a gran escala o que utilitzen el desenvolupament immobiliari com a vehicle d'inversió en una cartera diversa.

La gent pot abordar una carrera de desenvolupador des de diferents perspectives. Els promotors poden tenir llicenciatures en desenvolupament immobiliari, o provenen de funcionar com a agent immobiliari, contractista o arquitecte.

Treballar com a promotor immobiliari és una tasca molt difícil. Els desenvolupadors haurien de ser capaços d'avaluar una àmplia gamma d'escenaris futurs i determinar si són viables i acceptables. Pot mirar un solar buit i veure'n el potencial, o fer un recorregut per un edifici en ruïnes i crear un pla per a la reurbanització i una venda amb èxit en el futur.

Els desenvolupadors solen treballar a gran escala, involucrats en la construcció de diverses unitats que poden abastar milers de propietats.

L'experiència en el sector immobiliari és fonamental, ja que el promotor ha de conèixer bé el mercat per entendre si el projecte tindrà èxit o no. Els desenvolupadors també necessiten enllaços amb els governs locals per ajudar-los a reunir-seprojectes que van des de les persones de l'oficina que poden oferir orientació per ajudar a tirar endavant el projecte fins als associats de planificació del municipi que faran endavant aquests projectes.

Un bon desenvolupador també forma part d'un equip més gran. El promotor ha de treballar amb arquitectes, contractistes, paisatgistes, polítics, agents immobiliaris i molts altres professionals per guiar el projecte de principi a fi. Els desenvolupadors han de seleccionar bons equips, organitzar-los de manera eficaç i gestionar-los per satisfer les necessitats del projecte i dels membres de l'equip alhora que mantenen el control sobre el desenvolupament general.

Molts desenvolupadors trien una àrea específica d'especialització, com ara béns immobles residencials de gamma alta, béns arrels comercials, béns arrels de gamma mitjana, habitatges de renda baixa, etc.

Els desenvolupadors també poden ampliar els límits geogràfics dels seus projectes. Per exemple, un desenvolupament que estigui lligat al mercat residencial de gamma alta a la ciutat de Nova York no necessàriament tindrà tant èxit a Minneapolis.

Fases del projecte

El projecte de promoció de propietats residencials es pot dividir en tres fases:

1. Fase inicial: en la fase inicial, el projecte se centra en l'experiència, la investigació i els permisos. Aquesta és normalment la part més inconsistent en la durada. Invertir en aquesta etapa comporta els riscos més grans i més variats perquè hi ha molts factors desconeguts. Alguns dels passos principals d'aquesta fase inclouen els procediments següents:

• avaluació ambiental;
• exàmens;
• anàlisi de mercat i estudi de viabilitat;
• adquisició de terres o garantia de drets per comprar terrenys;
• plànols del lloc, plans de desenvolupament i plans de construcció;
• organització del finançament de la construcció;
• millores a la infraestructura.

2. Etapa mitjana (etapa de construcció): inclou la construcció i millora d'edificis. Com que els treballs previs al projecte ja s'han completat, els riscos del projecte en aquesta fase es redueixen significativament, però no s'eliminen del tot. Alguns dels passos principals d'aquesta fase inclouen els procediments:

• aconseguir finançament de la construcció;
• màrqueting de projectes;
• prearrendament;
• organització de gestió de la propietat (tret que es faci durant el desenvolupament previ).

3. L'etapa final (operació): és la primera etapa del cicle de vida de l'edifici. Encara que els riscos associats a la pre-urbanització i la construcció es poden eliminar en aquest punt, la condició dels llogaters encara està en risc. Algunes activitats de la fase final inclouen els procediments següents:

• cerqueu un comprador si encara no ho heu fet;
• màrqueting permanent i arrendament;
• determina l'estratègia de retenció;
• reforçar la gestió de la propietat;
• aconseguir l'estabilització.

I si ens ocupem d'immobles comercials?

Per tal que la inversió portibenefici esperat, cal preocupar-se per la seva col·locació i promoció adequada al mercat. En aquests moments a Rússia, la tasca es complica pel fet que la competència en aquest mercat és molt alta. Per aquest motiu, el desenvolupament immobiliari comercial és més rellevant que mai.

El desenvolupament immobiliari comercial té molts avantatges per al financer. Els principals són:

• un augment gradual del preu de l'espai comercial, que els permet revendre l'espai aviat a un cost més elevat;
• oportunitat per obtenir ingressos passius de lloguer;
• inversió segura amb el menor risc.

En qualsevol cas, l'objecte en si té algun valor, perquè segons sigui necessari, en qualsevol moment, podeu obtenir fons de la seva implementació.

Aplicació del desenvolupament al comerç

Tenint en compte el desenvolupament de la promoció immobiliària minorista, podem destacar les principals tasques que s'estableixen per a l'inversor en aquest cas.

Inclouen:

• Estudis de mercat de màrqueting per identificar competidors i trobar les millors opcions per atraure clients al complex comercial i d'entreteniment;
• cerqueu el lloc òptim per a la ubicació d'un centre comercial o de negocis, tenint en compte el flux de persones;
• desenvolupament del pla proposat per a la ubicació de l'espai comercial (divisió en zones).

Per als centres comercials, el preu del lloguer depèn no només de l'àrea del local, sinó també de la seva ubicació: aquells punts que es troben més a prop de l'entrada o en llocs d'enormes aglomeracions de persones. voluntatcosta més.

De tant en tant també pot ser necessari atraure inversions addicionals en construcció.

Propietat del magatzem

La propietat immobiliària de magatzem és avui un dels segments més atractius del mercat de desenvolupament rus. El mercat encara està lluny d'estar saturat. Les ofertes d'objectes de qualitat són insignificants. La demanda és important. El retorn de la inversió és d'un 15-17% i el període d'amortització és d'entre 4 i 5 anys. La implantació de projectes en la promoció d'immobles magatzems la duen a terme tant les grans promotores com les mitjanes.

Conclusió

Així, el desenvolupament és un sistema de relacions econòmiques, organitzatives, jurídiques i físiques en el mercat immobiliari. La implantació d'un projecte en aquest àmbit té l'oportunitat d'aplicar innovacions i obtenir rendibilitat en funció de la seva inversió.