Com es determina el valor cadastral d'un solar: fórmula i procediment de càlcul

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Entendre quin és el valor cadastral d'un solar no és tan difícil. Aquest és el preu que es fixa al Cadastre Immobiliari Estatal (GKN). El cost es fixa en funció de la informació rebuda com a resultat de les activitats pertinents. El valor cadastral depèn principalment de les característiques individuals de la parcel·la, en particular de la seva ubicació, àrea, finalitat, categoria, així com del preu de mercat. Obteniu més informació sobre com es determina el valor cadastral d'una parcel·la a l'article.

Per què es fa una taxació cadastral

El procediment inclou una sèrie d'activitats destinades a determinar el preu adequat. La seva necessitat s'explica per les següents raons:

• Càlcul correcte de la taxa d'impost sobre el terreny.
• Serveix com a referència per a transaccions amb objectes immobiliaris (amb la definició correcta del màxima prop del preu de mercat).
• Confirma la propietat d'un tros de terra. Així, no només és possible la possessió i l'ús, sinó també la disposició de la terra. Per exemple, es pot vendre, hipotecar o heretar.
• Us permet evitar conflictes i, en conseqüència, litigis.

Marc legislatiu

Els cens i el cadastre pel que fa als béns immobles són gestionats per especialistes de Rosreestr. Els principals actes normatius relacionats amb el tema que es tracta són:

• Llei "d'activitats cadastrals" núm. 221-FZ.
• Llei sobre l'estat. registre de béns immobles” núm. 218-FZ.
• Llei "d'activitats de taxació a Rússia" núm. 135-FZ.
• Decret del Govern "Sobre les normes per a la realització d'una valoració cadastral" núm. 316.
• Llei de valoració cadastral estatal núm. 237-FZ.

Valor de rescat i valor cadastral: diferències

Un cop après quin és el valor cadastral d'una parcel·la, ara cal entendre el concepte de preu de rescat. En aquest cas, estem parlant d'un paràmetre que es determina específicament per al procés de transmissió de la propietat d'una superfície arrendada. En termes més senzills, la redempció significa el preu al qual es va comprar una propietat que abans pertanyia a una altra persona.

Aquests béns immobles poden pertànyer no només a particulars, sinó també a l'estat, així com al municipi. Sovint es coneix com el "valor d'un terreny a valor cadastral". Això s'explica pel fet que el valor es calcula a partir del valor cadastral.

Al mateix temps, aquests conceptes no s'han de confondre, ja que el preu de compra és estàtic, és a dir, sense canvis, malgrat els canvis dels preus immobiliaris. No obstant això, l'establiment del valor cadastral d'una parcel·la només es revisa una vegada en l'interval de temps de 3 a 5 anys després de l'inventari. A més, l'iniciador de la revaloració també pot ser el propietari del terreny.

El més barat és comprar un terreny que fa 25 anys que és propietat, i en el cas de la construcció d'estructures de capital. Aleshores, només s'haurà de pagar el 20% del preu del cadastre per a terrenys municipals i només el 25% per a terrenys estatals.

Registre de cadastre

S'entén com una part de la Comissió de la Propietat de l'Estat, que emmagatzema la informació sobre el preu segons el cadastre de parcel·les, obtinguda com a conseqüència de les activitats de taxació. Un cop realitzades, es revaloritza el terreny (també es pot fer a iniciativa del propietari). També s'indica informació més precisa al registre, on cada parcel·la té el seu número cadastral únic. Això també inclou els preus canviants que ofereix el mercat en aquest moment, que s'estableixen després de l'inventari.

Determinació del preu dels terrenys municipals

L'estimació la poden demanar els governs locals (districtes, ciutats, pobles). Com es determina el valor cadastral d'un solar per a un municipi? Graurealitzada sobre la base dels preus de mercat disponibles. Al mateix temps, es tenen en compte les dades sobre l'assignació de parcel·les.

Els terrenys de propietat municipal es poden utilitzar per a la construcció d'una casa particular, així com per a l'horticultura i l'horticultura, per a garatges o per a la construcció d'un edifici d'habitatges. Paral·lelament, es tenen en compte les normes establertes pel Codi del sòl, el Codi d'Urbanisme i contingudes en altres actes legals.

El valor cadastral públic d'una propietat en una adreça propietat d'un municipi s'estima de la següent manera:

1. Fase preparatòria. Consisteix a recollir i processar la informació necessària, és a dir, informació normativa i dades sobre tendències del mercat en un futur proper. A més, es recullen dades sobre l'assentament, l'estat ecològic, s'està aclarint la informació climàtica i s'està duent a terme la classificació del sòl.
2. Zonificació del territori. Dins dels seus límits, s'assigna una zona residencial (per a la construcció d'edificis privats i multi-apartaments); producció (per acollir naus industrials, magatzems i altres instal·lacions similars); públic i empresarial (amb equipaments sanitaris, serveis al consumidor, institucions científiques, culturals i altres); infraestructures de transport i enginyeria (per a objectes i comunicacions de transport i comunicacions); agrícola (amb horts, pastures, hortes i edificis); recreatiu (per recreació, parcs forestals, platges).
3. S'utilitza la fórmula per calcular el valor cadastral d'un solar. El sòl no urbanitzat es valora mitjançant l'anàlisi estàtica de preus,que ofereix el mercat, així com els costos de desenvolupament de les àrees corresponents. El cost per unitat de superfície d'una parcel·la ocupada per estructures es calcula mitjançant el mètode del cost de substitució d'infraestructura.
4. Zonificació segons valor cadastral.
5. La darrera etapa. En aquesta fase es realitza el tractament final de la informació obtinguda com a conseqüència de la valoració cadastral, així com la seva entrada a la Rosreestr.

Un cop finalitzat el tràmit, es determina el valor cadastral dels terrenys de la zona de taxació. És igual al valor de mercat d'una unitat de superfície d'una parcel·la situada en un territori amb les mateixes característiques.

Determinació del preu dels terrenys públics

Una característica del procés de com es determina el valor cadastral d'un solar és, en aquest cas, l'ús de diferents coeficients (tant a la baixa com a l'augment). Depenen de:

• Ubicacions de les assignacions.
• El seu preu de mercat.
• El nivell de desenvolupament dels sistemes de comunicació.
• Accessibilitat del transport.
• El nivell d'idoneïtat per a l'ús previst.
• Presència d'estructures residencials o no residencials.

Com que el valor de mercat en diferents territoris, fins i tot amb les mateixes característiques, és diferent, el preu cadastral també ho és. Tanmateix, la diferència pot ser significativa.

Determinació del preu de la terra als assentaments

En general, el preu es determina de la mateixa manera que el cadastralel valor del terreny, si és del municipi. Però hi ha una sèrie de característiques inherents als assentaments.

Per tant, estan molt atents a la clarificació dels límits de les parcel·les, així com a la divisió del territori en zones segons la seva finalitat. Els objectius de l'avaluació són:

• Formació de la base imposable dels terrenys pertanyents a l'assentament.
• Elaboració d'un esquema de zonificació actualitzat per territori i indicadors econòmics.
• Aprovació de lloguer.
• Estableix el preu al qual es ven o es lloga la propietat a llarg termini.
• Recopilació d'una quantitat més precisa de compensació a les persones a les quals se'ls confisca terres per a necessitats municipals.
• Una determinació objectiva de les àrees de desenvolupament més prometedores per a diferents desenvolupaments.

Determinació del preu d'una zona suburbana

Per obtenir dades objectives, en aquest cas, s'han de tenir en compte les característiques següents:

• Ubicació del terreny al plànol cadastral (en una zona allunyada s'estima més econòmica que la mateixa, però situada prop de la ciutat amb la infraestructura adequada).
• quadrat.
• Comunicacions (electricitat, gas, fontaneria, clavegueram).
• Categoria del lot.
• Estat ecològic del territori.
• Si es coneix el preu de mercat, el preu cadastral es fixa en la mateixa quantitat.

Determinació del preu d'una parcel·la ambbosc

La particularitat de com es calcula el valor cadastral d'un solar amb boscos és que en cada cas el preu es determina per a una zona concreta:

• Dins de les regions russes.
• Dins de la zona de leshoz.
• Dins dels territoris forestals que estan ocupats per boscos.

El cost de les superfícies situades a la zona forestal es calcula tenint en compte la capitalització de l'import corresponent dels ingressos de lloguer per any pagats per l'ús de les zones per a l'activitat econòmica. El càlcul té en compte els paràmetres de la recol·lecció de la fusta.

Càlcul i aprovació

Per calcular correctament el preu segons l'inventari, cal tenir en compte diferents paràmetres. Què afecta el valor cadastral dels terrenys? Els més significatius són els factors de correcció. El seu ús anul·la els factors que influeixen en la formació de preus. Per exemple, si al lloc hi ha estructures que es consideren en ruïnes, o si el territori està subjecte a inundacions per inundacions, s'utilitza un coeficient que redueix el valor cadastral. Hi ha situacions en què, per contra, s'aplica un factor multiplicador.

També importa l'indicador concret del preu del cadastre. La mida específica es calcula a partir d'una àrea igual a un metre quadrat. Aquest indicador s'estableix cada trimestre. El valor cadastral de l'immoble a l'adreça de la ubicació es determina de la següent manera:

1. Es reconeixen els factors que afecten el cost.
2. S'adopta l'estàndardel lloc que millor s'adapta a les propietats.
3. Es crea un subgrup de parcel·les de referència amb característiques similars.
4. Es recullen dades per a cada subgrup i després s'analitzen.
5. A continuació, es modelen les dades estadístiques i es determinen els factors que afecten el valor de mercat.
6. Calculeu el cost unitari.

A partir de les dades obtingudes, és possible calcular el preu segons el cadastre de totes les parcel·les. Resulta que la mida del preu segons el cadastre està influenciada per indicadors com l'àrea, la classificació del terreny per finalitat i el preu de mercat de l'objecte.

Com a màxim vint dies hàbils després de la realització de l'informe, el client accepta un acte d'aprovació del preu segons el cadastre. Aquest document entra en vigor des del moment de la seva promulgació de manera oficial. Està acceptat per una agència estatal, un municipi o autoritats executives.

Fórmula per al càlcul

El càlcul es fa aplicant la fórmula següent:

Àrea de lot(funció lineal + funció de format de transacció)Relació.

La funció lineal té paràmetres excepcionals de la vida de l'assentament i la seva habitabilitat, i la funció de format de transacció implica un component local. Així, per calcular el cost segons el cadastre, cal conèixer determinats paràmetres de la parcel·la, així com tenir uns coneixements especials.

Aquest import el calculen els taxadors que utilitzen mètodes de valoració estatals per calcular el valor d'una parcel·la.format i aprovat pel Ministeri de Desenvolupament Econòmic de la Federació Russa.

Canvi del valor cadastral

A més de com es determina el valor cadastral dels solars multifuncionals, cal tenir en compte la freqüència de revaloració. Aquest procediment es realitza una vegada en l'interval de tres a cinc anys. El nou valor s'estableix en funció dels resultats de l'auditoria. Pot disminuir o augmentar. Per regla general, aquesta darrera opció es produeix amb més freqüència.

Molts propietaris de terres s'enfronten a una situació en què el valor cadastral augmenta. Per això, cal pagar més impostos. Així, a finals del 2016 es va produir un fort augment, quan els preus corresponents van augmentar moltes vegades.

Però això no vol dir que s'hagi tornat més rendible vendre terra. La seva qualitat es va mantenir al mateix nivell, i molts llocs en aquest moment estaven lluny d'estar en les millors condicions. Per tant, no totes les persones estan preparades per comprar terres per pagar impostos enormes. A més, aquesta revaloració es va dur a terme en absència. Les dades de l'emplaçament es van introduir al pla tècnic de registre cadastral de manera que, com a resultat, els solars de la mateixa superfície, però significativament diferents en diferents paràmetres, van començar a costar el mateix.

A mitjan 2016 es va introduir una moratòria, segons la qual es va congelar el preu del cadastre durant tres anys. Durant aquest període, el cost que era rellevant des de l'inici de l'any, però no abans del 2014, va estar en vigor.

Pràcticament a la mateixa època, la llei “Sobre el cadastral estatalvaloració” núm. 237-FZ, en què no s'esmentava res de la moratòria. En aquest sentit, els experts no s'han pogut posar d'acord sobre si s'ha d'aplicar o no una "congelació". Com a resultat, els tribunals van haver de considerar moltes disputes sobre aquesta qüestió.

Determinació per TIN

Coneixent només el número TIN (número d'identificació del contribuent), és impossible obtenir la informació requerida sobre el valor de la terra propietat d'un ciutadà en concret. Aquests serveis poden ser oferts per llocs amb una reputació dubtosa. Tanmateix, no hauríeu de confiar en ells, ja que aquests recursos són fraudulents.

Conclusió

El preu d'un solar segons el cadastre és un valor estimat, que s'obté com a conseqüència de la valoració d'un immoble per part de l'Estat i està recollit al Cadastre Immobiliari de l'Estat. El mètode existent, que mostra com es calcula el valor cadastral d'un solar, inclou tenir en compte les principals característiques. Aquest valor és igual al preu de mercat en el moment de la valoració. El preu segons el cadastre de les diferents categories de sòl es determina tenint en compte les característiques rellevants. El valor es revisa almenys una vegada cada cinc anys, però no més d'un cop cada tres anys.

Des de l'any 2016, ha entrat en vigor la llei de valoració cadastral estatal. Totes les tasques d'avaluació s'assignen a estructures estatals.