El valor de mercat de la terra. Valor cadastral i de mercat

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

El valor cadastral i de mercat d'una parcel·la són dos conceptes que és important conèixer per poder navegar per la venda. El primer tipus expressa el preu del lloc segons les normes, que es calculen en funció de la ubicació i la categoria del terreny. S'utilitza com a regulador de les relacions de terres en concloure operacions d'arrendament i venda, així com per calcular l'import de l'impost que es pagarà a l'estat. El valor cadastral i de mercat d'un solar s'avalua almenys una vegada cada cinc anys. Les dades obtingudes com a resultat d'aquesta avaluació s'introdueixen al cadastre immobiliari estatal que manté el Servei Federal de Registre Estatal, Cartografia i Cadastre.

La relació entre els conceptes utilitzats

La legislació russa preveu no només el valor cadastral, sinó també el valor normatiu i de mercat. La normativa s'aplica en els casos en què no s'ha fet la definició de la cadastral. Es calcula en una sèrie de casos, que es prescriuen per la llei: quan s'obtenen préstecs bancaris garantits per terrenys, compraven terres municipals i estatals, i en altres casos. Càlcul del valor del terreny en aquestEn aquest cas, normalment es defineix com 200 vegades la taxa de l'impost sobre el sòl per metre quadrat de superfície del sòl, calculada en funció de la finalitat prevista, tenint en compte els factors multiplicadors i sense tenir en compte els beneficis fiscals..

Cada any, les autoritats locals estableixen el cost del sòl, reconegut com a normatiu, que pot variar en un 25%. El valor de mercat de les parcel·les sol ser un 25% superior al valor estàndard. Es pot obtenir un document que serveixi de confirmació del preu estàndard per a una parcel·la concreta del comitè municipal o de districte de gestió del sòl i recursos del sòl.

Característiques

El valor de mercat de les parcel·les sol determinar-se en funció de factors com ara la demanda del mercat i l'oferta de terrenys d'una determinada categoria en una regió concreta en el moment actual. En valor, no ha de superar el nivell més probable del preu de compra d'un territori similar. Les condicions canviants del mercat o l'orientació del lloc web poden afectar la seva mida. El valor de mercat de les parcel·les és típic del mercat secundari, on es du a terme la revenda de superfícies a disposició dels propietaris privats. El mercat primari, on la redempció de terres municipals i estatals en propietat privada, recomana l'ús del valor estàndard. Tots aquests tipus poden tenir certes diferències. Els valors cadastrals i estàndard són similars al preu d'inventari, mentre que el valor de mercat és similar a la demanda tradicional ioferta.

Procés d'avaluació

Es fa l'estimació del valor de mercat del terreny per tal de conèixer el preu real de l'objecte. Normalment, el preu es forma en funció de la ubicació territorial del lloc, les condicions del mercat, la dinàmica de l'oferta i la demanda, així com la situació de l'economia del país en el moment de la transacció. Gràcies a una determinació exhaustiva de tots aquests factors, és possible calcular el cost d'un solar, perquè l'empresa de taxació recopilarà les dades més rellevants que poden ser útils per a una valoració objectiva.

Necessitat d'activitats d'avaluació

Normalment, es recomana contactar amb empreses especialitzades per a l'avaluació en diversos casos, entre els quals destaquen:

- la necessitat d'una taxació cadastral;

- si se suposa que el lloc s'ha de bescanviar de propietat estatal;

- si és necessari transferir una aportació al capital autoritzat de l'empresa;

- en el cas d'una hipoteca o penyora;

- si cal, determina el cost de vendre el terreny;

: càlcul de la quantitat d'impostos pagats per les donacions.

Divisió de propietat

L'avaluació del valor de mercat d'una parcel·la és necessària quan es divideix la propietat. Això s'aplica a persones físiques i jurídiques. Si parlem d'individus, el procés d'avaluació comença quan la parella es divorcia i es calcula tenint en compte els edificis situats al solar. En el cas de les persones jurídiques, la valoració del sòl consisteix en l'assignaciói la valoració de la quota de cada accionista o copropietari de la societat segons la situació jurídica de la societat. Sovint, la divisió de la propietat va acompanyada d'un litigi davant dels tribunals, per la qual cosa el valor de mercat de les parcel·les es pot determinar moltes vegades.

Quan diversos successors entren a l'herència, també es fa una valoració completa de les parcel·les. Si una de les parts no està d'acord amb els resultats de l'examen, el cas es remet al tribunal.

Determinació del cost del lloguer

Aquest tipus d'avaluació pot ser útil molt sovint. En aquesta situació, a l'hora de calcular el cost d'una parcel·la, es pren com a base la diferència entre el seu valor real al mercat i la taxa de lloguer catalitzada per a territoris d'aquest tipus. El cost del dret d'arrendament depèn directament de les facultats de l'arrendatari, els gravàmens i la durada del dret d'arrendament, els drets sobre l'immoble són valorats per tercers, així com la finalitat del terreny.

El valor de mercat de les parcel·les depèn directament de factors com ara: la ubicació dels territoris; accessibilitat per als vehicles; disponibilitat de comunicacions, així com la seva composició quantitativa i qualitativa. A més, cal tenir en compte les dades dels estudis geodèsics i d'enginyeria-geològic, la importància dels quals és bastant gran, sobretot a l'hora de planificar les obres de construcció del lloc.

Estat en una data concreta

Com que el mercat del sòl es caracteritza per un canvi constant de preus, la valoració s'ha de fer a partir d'una data determinada. El valor de mercat dels solars també varia en funció de la seva finalitat segons els papers, és a dir, el cas d'ús permès. La finalitat implica la disposició més eficaç o probable del territori. Tot això s'utilitza per determinar el cost de rescat de la terra. En aquest cas, les estimacions es divideixen en territoris separats que difereixen en la forma i la naturalesa de l'ús del sòl.

Metodologia d'avaluació

Per tant, abans de determinar el cost d'una parcel·la, heu de respondre algunes preguntes:

- quin és el propòsit previst de la parcel·la, així com l'ús permès amb el qual es va dotar;

- quins són els mètodes i els tipus d'ús del sòl predominants als voltants de les parcel·les;

- quins canvis s'estan produint al mercat terrestre;

- quin tipus d'ús del sòl s'espera en aquest moment.

L'avaluació del valor de mercat d'una parcel·la es basa en determinada informació. Normalment això requereix: definir els objectius de l'avaluació; establir una data específica per a la liquidació; conèixer els detalls del client; tenir documents que confirmen el dret del propietari del lloc sobre el territori, pot ser un llogater o un propietari.

També heu de saber:

- propòsit del territori avaluat;

- permesosús del sòl;

- tipus d'ús del lloc en aquest moment;

- la posició de l'objecte que s'està avaluant en el pla territorial, és a dir, la seva accessibilitat al transport i l'entorn immediat;

- els principals usos del sòl a la zona immediata.

A més, hi ha d'haver:

- pla de terra;

- informació sobre com fixar els límits territorials;

- dades sobre la presència d'algunes millores, en particular, edificis, estructures, comunicacions ubicades al lloc, així com informació detallada sobre aquestes;

- dades sobre la presència de gravames en forma d'edificis, comunicacions i instal·lacions ubicades al lloc, amb informació detallada sobre ells.

El valor de mercat de les parcel·les es calcula tenint en compte molts matisos. Amb una avaluació precisa sota la guia de professionals experimentats, qualsevol transacció financera amb el terreny es pot dur a terme de manera segura.

Factors que afecten la puntuació

Diferents tipus de parcel·les estan influenciades pels mateixos factors a l'hora de la seva valoració: ubicació, factors externs, condicions del mercat, ús previst i probabilitat del seu canvi, possible benefici obtingut del seu ús. El que importa és el valor estimat d'aquest últim.

La valoració del valor de mercat d'una parcel·la es fa a partir d'una data determinada. Amb el temps, aquesta xifra pot canviar. Es recomana que l'avaluació siguibase per a la màxima eficiència. És a dir, quan realitzen investigacions, els experts utilitzen el supòsit de la raonabilitat d'utilitzar aquest objecte d'acord amb la llei, així com les realitats financeres i físiques. Resulta que com a resultat de l'avaluació, no es calcula el cost mitjà, sinó el màxim. De vegades es permet una divisió condicional, però justificada, d'un objecte en diverses parts, que es caracteritzen per diferents tipus, formes i altres característiques. Sovint el resultat de la investigació difereix de l'esperat pel fet que el tipus d'ús actual no coincideix amb el màxim efectiu. Cal tractar aquest concepte.

Ús màxim

En el cas que s'estableixi el valor de mercat d'un solar, s'han de tenir en compte els següents factors:

- propòsit previst, així com la disponibilitat de permisos per a un determinat tipus d'ús;

- ús del lloc després del fet;

- tipus d'ús del sòl preferit al comtat actual;

- previsions sobre canvis de preus per a seccions similars.

Conclusions

El procés d'avaluació té en compte el cost mitjà dels territoris de l'àrea d'estudi, la disponibilitat de xarxes de transport, l'absència o presència d'edificis, les xarxes d'enginyeria al sòl, la situació ambiental, la llunyania de les infraestructures i altres. Per a les terres agrícoles, cal avaluar el rendiment real del cultiu, els costos de producció i el costvendes de productes a la regió, així com una sèrie de factors igualment significatius. Altres tipus de parcel·les s'avaluen de la mateixa manera.