Refinançament de préstecs hipotecaris: condicions, millors ofertes

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Malgrat que el refinançament dels préstecs ha estat a la llista de serveis bancaris durant molt de temps, a la realitat russa va aparèixer relativament recentment. Literalment des del desenvolupament dels préstecs hipotecaris. Juntament amb el creixement de la demanda d'immobles, també s'ha desenvolupat el sector dels serveis financers. La hipoteca a la llista de serveis de cada banc ocupa una posició de lideratge.

Refinançament de préstecs hipotecaris: condicions, millors ofertes

El mercat financer s'està desenvolupant i ofereix noves eines per estalviar i augmentar els fons. Les hipoteques ajuden a l'hora de comprar una casa i els dipòsits s'utilitzen per augmentar l'estalvi.

L'aplicació pràctica d'un servei com el refinançament hipotecari es va veure facilitada per la tendència del mercat dels darrers anys, quan el nombre de préstecs vençuts va començar a agafar impuls. Així, avui el servei està guanyant popularitat, cada cop més bancs estan disposats a considerar les sol·licituds de refinançament.

L'essència del procediment

Regalarpréstec, el banc espera obtenir un benefici que cobreixi tots els costos del servei més els seus propis ingressos. Mitjançant un préstec hipotecari, el prestatari creu que d'aquesta manera es pot mudar a un habitatge ara i pagar els seus beneficis durant els propers anys. Però quan es tracta de finances, sempre hi ha riscos. En aquest cas, el prestatari té dret a utilitzar el préstec.

El procediment és que el prestatari sol·liciti al seu banc o a un altre banc un nou préstec, els fons del qual es destinaran a pagar l'antic préstec. Segons la llei, el banc no té dret a negar-se a emetre un préstec si el sol·licitant compleix tots els requisits.

Refinançar un préstec hipotecari és adequat en els casos següents:

• un altre banc ofereix tipus d'interès més baixos;
• hi ha l'oportunitat d'obtenir un préstec per un període més llarg i amb contribucions baixes;
• el reemborsament mensual de l'antic préstec es fa insuportable;
• hi ha una oferta en una altra moneda que és beneficiosa per al prestatari.

Però és important tenir en compte un altre punt. El refinançament del préstec hipotecari es pot fer al mateix banc on es paga el préstec existent o en un nou banc. L'objectiu del procediment és alleujar la càrrega creditícia del prestatari.

Quan es tracta d'una altra institució, "el seu" banc pot negar-se a transferir documents i amortització anticipada, ja que en aquest cas perd els seus beneficis i el client. Aquest procediment no està prohibit per llei.

Legalbase

El procediment es basa en una sèrie d'esborranys de lleis i reglaments. La Llei de refinançament d'hipoteques considera:

• Llei federal núm. 122 de 1997;
• Reglament del Banc Central de la Federació Russa núm. 54 de 1998;
• Reglament del Banc Central de la Federació Russa núm. 254 de 2004;
• Llei hipotecària federal núm. 102 de 1998;
• Codi civil, articles 355, 390 i 382;
• Ordre del Ministeri de Justícia de la Federació Russa núm. 289/235/290 de 2000;
• Llei federal núm. 152-FZ de 2003

Els documents anteriors descriuen el procediment de registre, els drets i les obligacions del prestatari i del prestador.

Apunt important: el contracte actual permet la possibilitat de refinançar? Alguns bancs prescriuen inicialment la seva impossibilitat o sancions per a aquest procediment. Si no està disponible o està prohibit, el client té dret a insistir en la inclusió en el contracte.

Passos del procediment

Refinançar un préstec hipotecari és un procés llarg que requereix resoldre una sèrie de problemes legals. La primera etapa és l'estudi de les ofertes del mercat i els càlculs. És important tenir en compte aquí que el procediment requereix uns costos, que es comentaran a continuació. La viabilitat es determina a partir dels càlculs fets tenint en compte tots els costos associats.

S'ha de tenir en compte que a causa de problemes tècnics i de l' alta competència en l'entorn bancari, no totes les entitats financeres són positives sobre aquesta iniciativa del prestatari.

No n'hi ha prou amb confiar en la informació disponible públicament en un lloc web omaterial promocional del banc. Aquesta pot ser una simple estratagema de màrqueting, encara que no hi hagi cap programa de refinançament d'hipoteques, i l'oferta s'estén a altres tipus de préstecs.

Recollida de documents

La llista de documents no difereix de la que es va enviar a la recepció inicial. Una llista indicativa conté els documents següents:

• sol·licitud de refinançament, que s'omple al moment;
• certificat d'ingressos: certificat d'impost sobre la renda de 2 persones, extracte bancari o altres documents de pagament;
• passaport nacional del sol·licitant;
• per a la família - certificat de matrimoni;
• documents per a béns immobles hipotecaris: document de títol, contracte de la transacció i certificats de les agències governamentals sobre el registre de drets;
• còpia del contracte hipotecari bancari.

Si està previst refinançar un préstec hipotecari a Sberbank, és possible que hi hagi capital de maternitat. En funció d'aquestes circumstàncies, el banc pot sol·licitar documents addicionals:

• certificat de capital de maternitat;
• certificat de naixement dels fills;
• extracte bancari dels saldos del compte.

Si el banc requereix la participació dels avalistes, aquestes persones també hauran de presentar una llista de documents, inclosa la prova de solvència.

Dificultats

Quan un prestatari sol·licita el refinançament d'hipoteques a Sberbank o a una altra institució financera, el prestador actual pot negar-se a emetre algunadocuments. En aquest cas, un advocat professional del sector bancari pot ajudar o un nou prestador pot sol·licitar documents per a l'emissió.

També és important tenir en compte que a l'hora de confirmar els ingressos hauràs d'aportar dos tipus de documents: en forma de 2-NDFL i en forma de banc. Les xifres d'ingressos, per descomptat, han d'estar per sobre de la ràtio del salari mínim vital i suficients per continuar cobrint els pagaments mensuals de la hipoteca.

Una altra complicació és que quan es refinança un préstec hipotecari, els bancs poden requerir garanties. Donat l'import del préstec, només els immobles poden actuar com a garantia. I els béns immobles hipotecaris encara figuren al balanç del primer creditor.

A la pràctica, en aquests casos, la gent recorre a una petita manipulació: negocia amb un amic o parent que tingui un immoble equivalent, compromet aquest immoble com a penyora i, després de tornar a registrar la hipoteca, ho retorna tot. al seu lloc.

Procés de revisió

L'acceptació no significa absolutament res. Poden rebutjar fins i tot pagar clients. Però la garantia pot ser un gran argument. Val la pena recordar que com més líquida sigui la garantia, més probabilitats hi haurà de guanyar-se el favor del banc.

A més, es diuen moltes paraules sobre la importància de l'historial de crèdit. Però els experts diuen que aquest moment és més rellevant per als petits préstecs on no hi ha cap garantia. Un bon historial de crèdit mai va fer mal a ningú. El procés de revisió sol durar entre 5 i 7dies laborables. Si es pren una decisió positiva, comença el procés de registre.

Costos

Refinançar un préstec hipotecari en un banc comporta unes despeses que són totalment a càrrec del sol·licitant. En algunes entitats financeres, fins i tot el procediment per considerar una sol·licitud es fa de manera remunerada. En cas de denegació, no es retornaran els fons.

Si s'aprova el procediment, el sol·licitant ha d'estar preparat per als costos següents:

1. Avaluació d'immobles. La llei estableix que el tràmit pot ser realitzat per qualsevol taxador que tingui la llicència corresponent. Però els bancs tenen els seus propis socis permanents a la plantilla. Si el banc insisteix en un taxador específic, el sol·licitant es veu obligat a estar d'acord amb això.
2. El banc imposa als clients els costos de processament de la sol·licitud i servei d'un determinat client. Per tant, hauràs de pagar una comissió per emetre una hipoteca.
3. També hi ha una quota per transferir l'habitatge hipotecat del balanç de l'antic prestador.
4. El registre d'una nova penyora o del mateix objecte també es paga.
5. Aconseguint alguns tipus d'ajuda.
6. Assegurança de crèdit, béns immobles o ingressos propis - segons les normes del banc.
7. Pagament de l'impost estatal, si hi ha documents notarials.

Depenent de les condicions del prestador actual, els fons per a l'amortització anticipada del préstec i les sancions es poden retirar.

Avantatges

En triar un altre banc, el client sempre busca condicions més favorables. Els experts ho aconsellenQuan es refinança una hipoteca, les millors ofertes aporten avantatges tangibles si hi ha una diferència en diversos paràmetres.

En quins punts s'han d'avaluar els beneficis?

1. Tipus d'interès. Quant més baix? Per regla general, si la diferència no supera el 3%, aleshores, tenint en compte els costos del registre i la inflació, és possible que al final el client no guanyi gaire.
2. Canvia la data límit. Una anàlisi financera profunda, que no tots els ciutadans corrents poden fer, mostra que com més "llarg" és el préstec, més car és. S'ha de triar a llarg termini si actualment no és possible pagar més.
3. Redueix les teves quotes mensuals. El mateix principi s'aplica aquí: guanyant ara, al final pots donar més. Però si la nova oferta és realment rendible, s'hauria de considerar individualment.
4. Agrupació de préstecs. Molts russos contracten diversos préstecs. La pràctica demostra que 2-3 pagaments al mes són una càrrega pesada. Combinant totes les obligacions en una, pots viure molt més tranquil.

On anar?

La competència en l'entorn bancari és alta. Però aquesta situació només juga a les mans dels consumidors: van on els préstecs són més barats. Quan es planteja el refinançament d'hipoteques, les millors ofertes provenen dels líders del sector:

• Sberbank – 10-12%
• VTB -24 – 9,7%
• Gazprombank – 9,2%
• Rossbank – 8,7%
• Banc de Rússia – 11,5%

El 2018, a causa d'una nova onada de demanda immobiliària i del creixement dels indicadors econòmics al país, s'espera un augment de noves ofertes.

Deducció de refinançament

Deducció fiscal: devolució de l'impost sobre la renda de les persones físiques que abans havia pagat l'empresari en forma d'impost sobre la renda de les persones físiques. La seva taxa és del 13%. La llei preveu els casos en què un ciutadà pot recuperar aquests fons. Les condicions de refinançament d'un préstec hipotecari permeten l'ús de garanties socials com el capital maternal i les deduccions fiscals, si no s'han utilitzat durant la sol·licitud inicial de la hipoteca.

Si teniu previst rebre una deducció fiscal, heu de comunicar-ho amb antelació al gestor de crèdits, ja que aquest punt s'ha de reflectir a l'acord bancari.

La deducció màxima és de 260.000 rubles. Al mateix temps, hi ha requisits per al cost de l'objecte: el preu no ha de superar els 2 milions de rubles. L'import de la deducció es distribueix al llarg de l'any. Si l'import total no s'utilitza dins d'un any natural, a principis de l'any següent, el destinatari ha de tornar a presentar una sol·licitud a l'oficina tributària i cobrar la resta. Hi ha dues maneres de tornar:

1. Transferència a un compte bancari a favor de pagar una hipoteca.
2. Emissió d'un avís de l'oficina tributària al departament de comptabilitat del lloc de treball del sol·licitant. En aquest cas, els diners no es retornen i els ingressos del sol·licitant estan exempts de l'IRPF per l'import de la deducció deguda.

Conclusió

A l'hora d'obtenir una hipoteca, cada persona ha de mirar molt endavant i fer una anàlisi objectiva dels seus propis ingressos. Els riscos acompanyen a cada pas. En aquest cas, hauríeu d'utilitzarserveis de companyies d'assegurances de confiança.

Si el benefici del refinançament és evident, però el banc es nega, hauríeu de contactar amb un altre banc. Però l'interès massiu pel refinançament està forçant aquestes institucions a reconsiderar el seu enfocament. Segons els seus clients, alguns no estan preparats per donar clients als competidors i volen discutir noves condicions de préstec. No val la pena comptar amb canvis fonamentals, però hi ha una possibilitat teòrica de simplificar alguns indicadors.