Com vendre un apartament pel teu compte? Impost per l'apartament venut. Venda d'immobles sense intermediaris

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

És possible vendre béns immobles sense intermediaris? Per respondre a aquesta pregunta, cal entendre els motius pels quals els propietaris d'immobles recorren a ells. Quan recorren als serveis de les agències, moltes persones creuen erròniament que assumeix tota la responsabilitat de l'apartament comprat amb la seva ajuda. Aquest motiu per recórrer als serveis intermediaris no té sentit. Segons la llei, el contracte de compravenda és celebrat pel venedor i el comprador, i l'oficina immobiliària és només un intermediari. No assumeix cap responsabilitat legal o financera. Això s'ha d'estipular en el contracte de servei entre el client i l'agència. En el millor dels casos, podrà representar els interessos del venedor en procediments judicials.

Molts utilitzen els serveisintermediaris per evitar situacions imprevistes o estafadors. Si sabeu vendre un apartament pel vostre compte, és a dir, totes les amenaces i subtileses de cada etapa de la transacció, podeu protegir-vos tant com sigui possible i prescindir de l'ajuda d'una agència.

L'agent immobiliari fa un treball laboriós, de manera que la tarifa del professional és elevada. Però un gran percentatge de persones que estan disposades a esforçar-se i estalviar encara recorren als serveis d'intermediaris. Només hi ha una raó: no saben com vendre un apartament sense un agent immobiliari. Després d'haver-te familiaritzat amb totes les etapes del procediment per comprar un apartament, pots prescindir de serveis intermediaris amb seguretat.

Primers passos: com avaluar, posar a la venda i organitzar la visita d'un apartament

Com vendre un apartament pel teu compte i per on començar? Abans de la transacció, heu de seguir els tres primers passos per a la venda de qualsevol propietat:

1. Primer de tot, has de fixar el preu correcte per a l'apartament. Per fer-ho, cal estudiar ofertes immobiliàries similars. Amb l'ajuda de diaris publicitaris, Internet, trobeu anuncis de venda d'apartaments a la mateixa zona de la ciutat amb paràmetres aproximadament similars: estat, àrea, ubicació i altres. Podeu trucar a diverses opcions similars i aclarir tots els detalls amb més detall, així com preguntar quant de temps es ven l'apartament. A l'hora de formar el cost, s'ha de tenir en compte que el comprador pot negociar. Normalment, la regateja és fins a un 5% del preu desitjat.
2. Un cop establert el cost aproximat de l'apartament, hauríeu de cridar l'atenció de tants compradors potencials com sigui possible. S'ha de presentarun anunci en publicacions publicitàries populars, diaris gratuïts, col·locar-lo a pàgines d'Internet i enganxar-lo en taulers especials amb informació. L'anunci ha de contenir breument tota la informació sobre l'apartament i un número de telèfon de contacte. Per evitar que els compradors potencials truquin durant tot el dia, podeu especificar una hora específica per a les trucades. L'anunci s'ha d'actualitzar tan sovint com sigui possible.



3. Tots els venedors, i especialment les dones que estiguin interessades en com vendre ells mateixos un apartament, necessitaran assessorament en aquesta etapa. Les visites dels clients s'han de tractar amb precaució:

• per fer cites durant el dia, preferiblement un dia lliure;
• ser a la reunió preferiblement juntament amb algú que coneguis;
• treu objectes de valor i diners de llocs destacats;
• no mostris mai els documents originals abans de la transacció, només fotocòpies.

S'està rebent un dipòsit

No cal apurar-se per eliminar els anuncis de venda, de sobte una persona canvia d'opinió i el venedor perdrà un client potencial. Un cop pactat un preu, cal oferir al comprador el pagament per avançat. Aquells que estan involucrats de manera independent en la transacció i estan estudiant com vendre un apartament sense un agent immobiliari han de saber-ho: legalment, aquest moment es pot formalitzar de diferents maneres: escriure un acord anticipat (un rebut per rebre un avançament) o elaborar un preliminar. acord sobre un dipòsit. Per comoditat i seguretat, aquest acord de compravenda ha d'incloure una descripció completa de l'objecte que es ven i les condicions de l'avançament. Aleshores, en cas de denegació de la transacció, el comprador estarà obligat a reemborsar mési penalitzacions.

Com s'elabora un contracte de compravenda?

El pas principal d'aquest procés és redactar un acord de compravenda correcte, que hauria d'estar preparat 2-3 dies abans de l'hora assenyalada per a la transacció. Es selecciona la forma d'aquest document: notarial o simple escrit (PPF). Tots dos tipus de registre tenen la mateixa força jurídica. No obstant això, els que estan estudiant com vendre de manera independent un pis amb hipoteca han de tenir en compte que en aquest cas, segons la llei, la forma del contracte només s'ha de notar.

Elaborar un contracte PPF és més econòmic i costa entre 50 i 70 dòlars. Amb la forma notarial del document, el notari també agafa un percentatge addicional de l'import de la venda. Per descomptat, el cost d'aquest tipus de registre costarà molt més, per la qual cosa no hauríeu de triar la forma notarial del contracte i gastar diners addicionals sense necessitat.

L'acord PPF el podeu elaborar vos altres mateixos o demanar l'ajuda d'un advocat. En qualsevol cas, cal estudiar detingudament el contracte de compravenda de béns immobles i comprovar detingudament cadascun dels seus punts:

• qui ven i a qui (nom complet i detalls del passaport);
• adreça i compliment total dels paràmetres principals prescrits en el contracte amb certificats BTI - f núm. 11A i f núm. 22A;
• condicions de venda, preu de l'apartament i formulari de liquidació;
• correcció dels documents de títol descrits al contracte;
• l'hora d'alliberament de l'apartament i de baixa de les persones empadronades, per regla general,és de 14 dies.

Registre del contracte de compravenda

La forma més còmoda i segura de conformar-se és una caixa de seguretat. És aconsellable obrir-lo en un banc fiable situat en territori neutral. Una caixa de seguretat garantirà que el venedor rebrà els seus diners immediatament després d'haver completat tots els documents necessaris.

Un cop els diners s'han col·locat en una cel·la bancària, heu de presentar per al registre al Servei Federal de Registre de l'Estat (FSGRKK) l'acord de compra i venda de béns immobles amb signatures i els documents següents:

• document de títol de l'apartament que es ven (acord de compravenda, certificat d'herència, així com qualsevol altre document que confirmi els drets del propietari);
• el passaport cadastral de l'apartament obtingut dels especialistes de la BTI;
• còpia del compte financer i personal (AKC) a l'original i un extracte del llibre de la casa;
• certificats originals F No. 22A (obligatoris) i F No. 11A (si cal) rebuts a la BTI;
• fotocòpies dels passaports de tots els participants en la transacció;
• per a les dones que aprenen a vendre un apartament elles mateixes, heu de saber que cal el consentiment del marit registrat a l'apartament i per a l'home: el consentiment de la dona;
• si hi ha nens, en alguns casos es requerirà el permís de les autoritats de tutela;
• en el cas que l'apartament sigui comunitari, s'ha de rebutjar els veïns (si són propietaris d' altres habitacions) o la ciutat (si la resta d'habitacions no estan privatitzades);
• altres documents a criteri de l'oficial de registre (naixement, defunció i altres).

Si el registrador va acceptar els documents, tot està fet correctament. Aquest treballador lliurarà un comprovant de recepció de documents i fixarà l'hora en què cal recollir-los. Com a regla general, els documents es registren al FSGRKK durant una mitjana de dues setmanes, després el comprador i el venedor reben un document registrat de venda. Ambdues parts han de revisar acuradament el contracte rebut per si hi ha errors tipogràfics i errors. Si tot va bé, el venedor ha d'aconseguir al comprador la clau de la caixa de seguretat.

Per què necessitem una escriptura de transferència?

L'alliberament de l'apartament es realitza d'acord amb els acords especificats en el contracte de compravenda. L'escriptura de transmissió és un document important que s'elabora durant la transacció en qualsevol forma. Detalla l'estat de l'apartament. De vegades, un contracte de venda el substitueix, però encara és millor redactar aquest document per separat. És possible, per descomptat, arribar a acords verbals, però és més savi protegir-se. Un punt important per als venedors que estan estudiant com vendre un apartament sense agent immobiliari: fins que no es signa l'escriptura de transmissió, el venedor és responsable de l'estat físic de l'apartament (inundació, incendi, robatori) i també paga totes les factures de serveis.

Quan es paguen els impostos?

Tots els venedors estan interessats en la qüestió de si cal pagar impostos per l'apartament venut. Hi ha punts tan importants a la legislació:

• si una persona té un apartament durant 3 anys o més, quan es ven, el propietari està exempt d'impostosd'acord amb el paràgraf 17.1 de l'article 217 del Codi Tributari de la Federació Russa, però encara està obligat a presentar una declaració d'impost zero;
• quan el venedor té un habitatge durant menys de 3 anys, llavors, d'acord amb el paràgraf 1 de l'article 220 del Codi Tributari de la Federació Russa, està obligat a pagar el 13% de l'impost sobre l'import, el esquema de càlcul que el propietari tria segons la seva discreció.

Dues fórmules per calcular l'impost:

• fórmula 1: resta el cost de la seva compra del benefici de la venda de l'apartament;
• fórmula 2: resta 1 milió de rubles de l'import de la venda d'un apartament.

Aquells que s'ocupen de la qüestió de "com vendre un apartament pel seu compte" i no coneixen totes les complexitats de la llei, us serà útil una mica d'informació útil:

1. Si l'apartament s'ha comprat al preu de venda actual o superior, és millor utilitzar la primera fórmula de càlcul, ja que l'import de l'impost serà negatiu, la qual cosa significa que no cal que pagueu res. Per exemple, el propietari va comprar un apartament fa dos anys per 2 milions de rubles i ara el va vendre per 1,8 milions de rubles, després segons la fórmula 1,8 milions de rubles. - 2 milions de rubles.=-0,2 milions de rubles - Sense impost sobre pèrdues.
2. Quan l'apartament es va regalar pràcticament (per herència, donació), és més prudent tenir en compte la segona fórmula.
3. Segons el paràgraf 1 de l'article 229 del Codi Tributari de la Federació de Rússia, és necessari, en qualsevol cas, presentar una declaració d'impostos al lloc de registre del venedor abans del 30 d'abril de l'any següent a l'any de venda. L'impost calculat diferent de zero s'ha de pagar abans del 15 de juliol.

Venda d'un apartament per poder

Quan no hi ha prou temps per treballarel procés de venda d'un habitatge sovint elabora un poder notarial. Per exemple, serà una solució raonable en el cas que diversos propietaris posseeixin una propietat. La venda d'apartaments en aquest cas es realitza de la següent manera: tots els propietaris redacten tots els casos relacionats amb la transacció per a una persona menys ocupada. Independentment del motiu pel qual es redacta un poder, hi ha un punt molt important: per evitar problemes i no quedar-se sense llar, cal indicar clarament les facultats del síndic.

Molt seriosament i amb vigilància cal que us apropeu al poder general. Permet a un fiduciari realitzar qualsevol tipus de transaccions amb propietats i disposar-ne a la seva discreció, per exemple, vendre'ls i obtenir diners per ell mateix. Un notari públic només emet un poder general després d'una verificació exhaustiva del principal per determinar si entén el propòsit de signar un tipus de document tan important.

Hi ha moments en què el comprador vol assegurar i requereix la inclusió en el contracte de compravenda d'una clàusula que confirmi la transacció per part del propietari de l'habitatge. Aleshores, és possible vendre un apartament per poder només després de la declaració del principal, escrita per un notari, sobre la validesa de l'operació de venda.

En el cas que la necessitat d'utilitzar els serveis d'un síndic hagi deixat de ser rellevant, el poder pot ser revocat fins i tot abans de la seva data de caducitat. Les dades sobre la revocació del poder es registren a la base de dades d'informació de la Sala del Notari.

Venda de l'apartament on viu el nen

Gairebé entrantcada família té fills. Per tant, per als pares-venedors, la pregunta és molt rellevant: "I en aquest cas, com vendre un apartament?" El nen ha de ser considerat i en cap cas infringir els seus interessos, en cas contrari la venda de l'habitatge serà problemàtica. Això és controlat per les autoritats. Hi ha dos tipus de procediment de compravenda: el nen està empadronat a l'apartament o és propietari d'una part de l'habitatge.

Segons el que estableix l'art. 26, 28 del Codi Civil de la Federació de Rússia, els menors d'edat i els menors, només amb el consentiment dels seus representants legals, tenen l'oportunitat de fer una gamma estrictament especificada de transaccions, incloses les que impliquen béns immobles. És possible vendre un habitatge en què estigui empadronat un menor d'edat, però no el propietari, sense l'autorització de les autoritats tutelars. L'excepció són els nens privats de la cura parental o que estan sota tutela. En aquesta situació, cal un permís especial del servei de guarda. En qualsevol cas, abans de vendre l'apartament, cal trobar un nou lloc d'inscripció per al nen, ja que els nens s'han de registrar immediatament en un altre lloc quan se'ls dóna l' alta d'un lloc de residència. Al mateix temps, els habitatges nous haurien de ser de la mateixa superfície o més gran i amb condicions de vida semblants. Si els drets del menor no es van vulnerar de cap manera, no hi haurà problemes amb la venda de l'apartament.

Si el nen és el propietari d'una part de l'apartament, cal el consentiment adequat de les autoritats de tutela i tutela. Això s'ha de cuidar amb antelació, abans de la venda de l'habitatge. Cal que us poseu en contacte amb l'organització de tutela del lloc de registre d'un menor d'edat i esbrineusi és possible vendre un apartament, depenent de les particularitats d'un cas concret. Si la transacció està prevista per llei, cal que esbrineu a quina hora estarà llest el permís per a la venda i comenceu a recollir els certificats necessaris. Aleshores, en elaborar un document de compravenda, el venedor sense fill (si és menor de 14 anys) o amb ell (quan té més de 14 anys) acudeix a les autoritats de tutela i tutela per omplir i signar una sol·licitud.. El segon tutor (cònjuge, encara que la parella estigui divorciada) també ha d'estar present i donar el consentiment. Aleshores, el dia assenyalat, podeu obtenir un permís ja preparat.

Casos excepcionals:

• Si teniu previst canviar el vostre lloc de residència a causa de la mudança a una altra localitat, la transacció només és possible amb el permís de l'organització tutora i l'import rebut per l'apartament es transfereix al compte bancari del menor. Els pares tenen 3 mesos des de la data de venda per comprar una casa nova i registrar una participació similar en la propietat del fill. En cas contrari, les autoritats de tutela es reserven el dret de cancel·lar el contracte de venda.
• Quan es traslladi per residir permanentment fora del país, cal presentar a l'organització de tutors una llista de determinats documents rebuts de l'OVIR.
• Si s'està construint un habitatge nou, per obtenir el consentiment de les autoritats de tutela, s'ha d'estar en l'etapa final de construcció. Un menor d'edat s'ha d'inscriure temporalment en algun lloc (amb amics, familiars). Quan sol·liciteu el permís a l'organització de tutela, s'adjunta un acordempresa desenvolupadora, que reflecteix la participació del nen.

Opcions per vendre un apartament privatitzat

La manera més senzilla de vendre un habitatge privatitzat és vendre'l íntegrament a un comprador i dividir el benefici segons la quota de cadascun. També és possible que un dels propietaris compri totes les altres accions d' altres propietaris. Aquí tot és senzill i l'esquema de transacció és estàndard. Però sovint passa que un dels propietaris es nega a vendre. Com vendre un apartament privat en aquest cas? Tot depèn de com es divideixi la propietat.

Si l'apartament es divideix en parts per metratge, primer heu d'escriure un avís de venda notarial, indicant la mida i el valor desitjat de la vostra àrea per vendre, i enviar-lo per correu certificat als altres propietaris. D'acord amb l'art. 250 del Codi Civil de la Federació Russa, tenen un avantatge sobre altres compradors. Si en un termini de 30 dies altres propietaris no estan d'acord o es neguen a comprar, segons l'art. 250 del Codi Civil de la Federació Russa, podeu exercir el vostre dret i vendre una acció en un apartament conjunt a qualsevol altra persona.

Quan un pis es divideix en percentatge, és impossible vendre'l sense el desig dels altres, però pots rebre diners per la teva part de manera voluntària o forçada si acudiu als jutjats.

Si hi ha una part d'un nen menor d'edat a un habitatge privatitzat, podeu vendre l'apartament amb el permís de les autoritats tutelars.

Venda d'un apartament donat

Una persona que tingui un certificat regal pot disposar-nepropietat a la seva discreció. Si el propietari vol vendre l'apartament donat, del qual és l'únic propietari, la venda es realitza segons l'esquema estàndard general. Després d'haver rebut diners per a béns immobles, el venedor ha de pagar impostos. Hem comentat més amunt com triar la fórmula fiscal adequada i rendible.

Quan es rep una part d'un apartament com a regal, que es divideix per percentatge o pel·lícula, l'esquema de venda és similar al que s'explica a la secció "Opcions per a la venda d'un apartament privatitzat".

Venda d'un apartament en una hipoteca

Malgrat alguns dels obstacles que acompanyen les transaccions amb propietat hipotecaria, és possible vendre un pis amb hipoteca. Hi ha diverses maneres de dur a terme aquesta operació:

1. Tanqueu el préstec abans d'hora reemborsant-lo amb els vostres propis estalvis o, si el comprador està d'acord, amb una bestreta rebuda d'ell.
2. Pots vendre un pis sense abans pagar el deute del préstec. Per fer-ho, heu d'escriure una sol·licitud al banc i esperar l'aprovació. Es pot negar si la venda es produeix durant la moratòria sobre el tancament anticipat del préstec. Si el banc està d'acord, però insisteix en la seva participació en la transacció, s'obren dues cel·les bancàries: el comprador col·loca l'import d'amortització del préstec a la primera i la diferència restant a la segona. Després de l'eliminació del gravamen de l'habitatge, s'elabora una operació de compravenda. En aquest cas, fins i tot quan vengueu un apartament sense agent immobiliari, haureu de pagar una comissió al banc per obrir caixes de seguretat i donar suport a la transacció.
3. Si el prestador accepta la venda sense previel reemborsament del deute del préstec i es compromet a no participar en la transacció, cal concloure un document previ de venda. Aleshores, després d'haver pagat el préstec amb els diners rebuts del comprador, el propietari rep els documents per aixecar la prohibició i va a la cambra de registre. A continuació, el venedor completa la transacció al notari.
4. Pots vendre un pis amb préstec. El comprador ha de presentar al banc tots els documents necessaris que confirmin la seva solvència i ja està decidint l'opció de substituir el prestatari. Amb una decisió positiva, els drets de propietat es tornen a registrar, l'immoble roman a la hipoteca i el venedor rep la diferència entre el cost de l'apartament venut i el saldo del deute sense la participació del creditor..

Conclusió

Resulta que diferents apartaments: privatitzats, el propietari del qual és un nen, hipoteca, donat - es poden vendre sense l'ajuda d'un agent immobiliari, coneixent tots els passos de la transacció des de la fixació del preu fins a la recepció del quantitat de diners. Tenint una idea dels perills i les complexitats d'aquest procés i dedicant molt d'esforç i temps a l'acord, pots vendre el teu apartament pel teu compte.