Com vendre un pis sense impostos: maneres legals d'evitar pagar impostos

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

La venda d'immobles residencials és un procés complex i llarg, com a conseqüència del qual el venedor té uns ingressos determinats. Per això s'ha de pagar un impost en forma del 13% del valor de la venda, però en algunes situacions, els ciutadans tenen dret a rebre l'exempció del pagament d'aquesta taxa. Per fer-ho, s'han de complir alguns requisits senzills. Per tant, la gent hauria d'entendre com vendre un apartament sense impostos. El mètode utilitzat ha de ser legal, perquè si el venedor vol enganyar l'oficina d'impostos indicant l'import incorrecte al contracte, l'impost es calcularà en funció del cadastral, no del valor de venda de l'objecte..

Formes de reduir la base imposable

Sovint la gent pensa si és possible vendre un apartament sense impostos. De fet, el procediment es pot dur a terme sense conseqüències fiscals negatives, però només si es compleixen determinats requisits. Les principals vies d'exempció de l'impost sobre la renda de les persones físiques inclouen:

• si l'apartament es va comprar amb efectiu o hipoteca,llavors només es pot vendre sense pagar impostos després de 5 anys;
• si l'habitatge es va obtenir a partir d'una transacció gratuïta, només cal esperar tres anys;
• es permet vendre un objecte abans, i si el preu de venda és inferior al preu de compra, el ciutadà no té ingressos, de manera que no cal calcular i transferir l'IRPF al pressupost;
• si el cost de l'habitatge és inferior a 1 milió de rubles, per exemple, si es ven una habitació en un alberg, podeu utilitzar una deducció fiscal d'1 milió de rubles, de manera que només obtindreu una base imposable negativa;
• si la compravenda d' altres immobles es realitza en el termini d'un any, el ciutadà podrà utilitzar la liquidació mútua de deduccions.

Cada opció té les seves característiques, de manera que el propietari de l'habitatge decideix com vendre el pis sense impostos. No hauríeu de negociar amb el comprador per escriure informació inexacta al contracte, ja que això només comportarà que els especialistes del Servei Federal d'Impostos calculin l'impost en funció del valor cadastral de l'habitatge.

Condició de propietat de l'apartament comprat

La majoria de les persones s'interessen per la qüestió de quant pots vendre un apartament sense impostos. Si l'habitatge es va comprar pel vostre compte, haureu d'esperar almenys cinc anys. Aquests canvis al codi fiscal es van fer l'any 2016.

Tot i que l'habitatge s'ha comprat amb l'ajuda de capital de maternitat, una hipoteca o un empresari, el comprador del contracte de compravenda eracontribuent directe. Per tant, si no vol pagar l'IRPF per la venda de l'objecte, haurà d'esperar cinc anys.

Fins l'any 2016, només calia esperar tres anys, independentment de com rebé l'immoble el venedor. Però sobre la base de la Llei federal núm. 382, es van fer esmenes al Codi Tributari, que va canviar el període de propietat dels béns immobles per obtenir l'exempció de l'impost sobre la renda. Per tant, a l'art. 217.1 del codi fiscal, podeu estudiar les regles per calcular aquesta taxa quan veneu béns immobles.

Característiques de l'apartament rebut

L'habitatge no només es pot comprar, sinó que també es pot rebre sobre la base de diverses transaccions gratuïtes. Quant de temps es pot vendre un pis sense impostos en aquest cas? En aquestes condicions, només cal esperar tres anys a partir de la data de registre de la propietat. Aquestes ofertes inclouen:

• l'habitatge va ser privatitzat per totes les persones que en aquell moment estaven empadronades a l'apartament;
• l'apartament va ser heretat de familiars o amics morts;
• objecte ha estat donat per parents propers, que inclouen cònjuges, pares, fills o germans;
• La habitatge va ser transferida a una persona sobre la base d'un contracte de lloguer, però anteriorment va mantenir el propietari d'aquesta propietat per a tota la vida.

En les situacions anteriors, només heu d'esperar tres anys, després dels quals podeu vendre la propietat sense pagar impostos. En altres situacions, caldrà esperar cinc anys. Aquestes condicions van començar a funcionar des de principis de 2016.

Per què hi ha límits de temps?

Qualsevol que tingui previst vendre béns immobles ha d'entendre quan és possible vendre un apartament donat sense impostos. La necessitat d'esperar està relacionada amb els matisos econòmics, ja que durant aquest període de temps un ciutadà no podrà obtenir cap benefici de la compra i venda d'immobles.

Els funcionaris estan segurs que d'aquí a cinc anys la inflació i la depreciació dels béns immobles reduiran significativament el seu valor de mercat, de manera que si una persona té com a objectiu obtenir beneficis comercials, serà mínim.

Si una persona no rep beneficis de la transacció, pot vendre la propietat al preu de compra. En aquest cas, el ciutadà no paga l'IRPF per manca d'ingressos. Però haurà de demostrar que realment no va obtenir cap benefici.

Com es calcula el terme?

Qualsevol propietari hauria de saber vendre un apartament sense impostos. Al cap de quants anys es pot fer aquesta operació? El termini depèn de com hagi obtingut la propietat el contribuent.

Aquest període de temps no sempre comença des del moment de la signatura de cap contracte, ja que de vegades es té en compte el moment del registre del dret a Rosreestr. Per tant, la tinença es calcula d'acord amb les regles següents:

• si es celebra un contracte de compravenda, el període comença a partir de la data especificada a l'acord si la compra s'ha fet al mercat secundari, i la data disponible al certificat de factura també es pot utilitzar si l'objecte va ser comprat al desenvolupador;
• si una persona rep habitatgeper herència, llavors es té en compte la data d'obertura de l'herència, per tant, el període d'acceptació real de la propietat o recepció d'un certificat d'herència no importa;
• si una persona està desapareguda, això no dóna dret als hereus a disposar dels seus béns, però quan el tribunal reconeix que una persona es considera morta, s'inicia un termini de tres anys a partir del moment de la decisió judicial. es fa;
• si es va fer una donació, el compte enrere comença a partir de la data especificada a l'acord de donació;
• sovint la propietat es compra per parts, per exemple, un ciutadà pot comprar primer una habitació i després la resta de l'apartament, de manera que el compte enrere comença des del moment en què es compra la primera part.

Si el propietari sap quan pot vendre l'apartament sense impostos, podrà concloure fàcilment un acord per a la venda d'immobles sense por d'haver de transferir una gran quantitat de fons al pressupost de l'estat.

Usant la deducció de propietat

Si una persona sap quan vendre un apartament sense impostos, però no pot esperar tres anys, pot utilitzar altres maneres de reduir la càrrega fiscal. Un d'aquests mètodes és la presentació d'una deducció fiscal. S'ofereix a tots els ciutadans que venguin el seu apartament.

Segons l'art. 220 del Codi Fiscal, l'import d'aquesta deducció és d'1 milió de rubles. És per aquest import que es redueix la base imposable, representada pel preu de venda de l'objecte. Si la gent subestima deliberadament el preu d'un apartament en concloure una transacció, el 70% del valor cadastral indicat aRosreestre. Però aquesta condició només s'aplica als objectes que es van comprar després del 2016.

Si es ven un objecte de baix cost, representat per un apartament d'una habitació o fins i tot una habitació, però el preu no pot superar el milió de rubles. En aquestes condicions, és possible vendre un pis sense impostos el 2019, ja que la base imposable està representada per un valor negatiu.

Si el preu dels béns immobles és superior a 1 milió de rubles, l'import de l'impost es redueix significativament a causa de la deducció. Per exemple, un ciutadà vol vendre un apartament donat per un familiar un any després de la conclusió de la donació. L'apartament està situat als afores de la ciutat, de manera que només costa 1,2 milions de rubles. El venedor no podrà evitar haver de pagar la quota, però sí que es pot beneficiar de la deducció fiscal. Per a ell, l'import de l'impost és: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 mil rubles.

Per tant, fins i tot podeu vendre un pis en un edifici nou sense impostos o amb un pagament mínim, si feu servir la deducció. Però en aquestes condicions, els especialistes en serveis fiscals encara enviaran una notificació al contribuent. No es pot ignorar, per la qual cosa hauràs de visitar l'oficina de FTS per notificar als empleats del servei l'ús de la deducció. A més, s'envien a aquesta organització una declaració de l'impost sobre la renda de tres persones i altres documents per a la propietat venuda.

L'inconvenient d'utilitzar aquest mètode per reduir la càrrega fiscal és que només es pot utilitzar una vegada a l'any. Per tant, si una persona té previst vendre diverses propietats en un any, haurà de reduir l'impost d' altres maneres.

Comptabilització del preu de compra

Com vendre un pis sense pagar impostos si és impossible reduir la quota d' altres maneres? Un altre mètode presenta la possibilitat de comptabilitzar el preu de compra de l'apartament. Aquesta opció només és adequada en una situació en què l'habitatge s'ha comprat prèviament a costa de fons personals o una hipoteca. Vendre un apartament després d'una donació sense impostos d'aquesta manera no funcionarà, ja que el ciutadà no va gastar els seus propis fons en aquesta adquisició.

L'impost es paga exclusivament sobre els beneficis obtinguts per la venda de béns immobles. Si una persona pot demostrar que no ha rebut cap ingrés de la transacció, està exempta de pagar impostos. Quan puc vendre un pis sense pagar impostos? Si utilitzeu aquest mètode, podeu vendre l'objecte en qualsevol moment després de la compra. El procés d'utilització d'aquest mètode d'exempció fiscal difereix en els paràmetres següents:

• el ciutadà ha de conservar els documents sobre la base dels quals va adquirir la propietat;
• si l'apartament es ven al mateix preu al qual es va comprar, no es requereix cap impost;
• no cal transferir fons al pressupost estatal si un apartament es ven a un cost més baix;
• si el preu de venda supera el preu de compra, el 13% es paga exclusivament a partir de la diferència existent;
• el contribuent ha de tenir documents oficials que continguin informació sobre quant va comprar i vendre la seva propietat;
• aquest mètode es considera convenient si una persona necessita vendre béns immobles amb urgència, itambé el seu preu supera el milió de rubles;
• es permet utilitzar el mètode de reducció de costos simultàniament a la deducció, però només per a diferents objectes immobiliaris, per exemple, si un ciutadà necessita vendre diversos apartaments en un any.

Una característica d'aquest mètode és que un ciutadà haurà de presentar al Servei Federal d'Impostos la documentació que confirmi la seva manca d'ingressos. A més, hauràs d'elaborar una declaració de l'IRPF de 3 persones.

Usant la xarxa

Hi ha moltes maneres de vendre un apartament nou sense impostos. Si una persona immediatament després de la venda d'una propietat té previst comprar un altre objecte, pot utilitzar la compensació de deduccions fiscals, tot i que el Codi Tributari oficialment no té el concepte d'aquest mètode. Aquest mètode és el següent:

• el venedor pot aprofitar una deducció d'1 milió de rubles i el comprador pot comptar amb un reemborsament de 2 milions de rubles;
• precisament la deducció de la propietat de 2 milions de rubles. es pot utilitzar per a la xarxa;
• la deducció pot cobrir l'impost que heu de pagar per la venda de béns immobles.

Per exemple, un ciutadà ven la seva propietat per 2,5 milions de rubles. Té documents que confirmen que fa un any va comprar un apartament per 1,9 milions de rubles. L'import de l'impost en aquest cas és: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 mil rubles. Durant el mateix any, un ciutadà adquireix un altre apartament, el cost del qual és de 2,3 milions de rubles. Pot aprofitar el màximla mida de la deducció, de manera que rep 260 mil rubles per aquesta compra.

Al mateix temps, un ciutadà pot utilitzar un acord mutu, per tant, 260.000 - 78.000=182 mil rubles. es pot obtenir addicionalment de l'estat. En aquestes condicions, el ciutadà no haurà de pagar cap taxa. Però la compra i venda de béns immobles s'haurà de demostrar mitjançant documents oficials.

De la mateixa manera, pots vendre un pis després d'una herència sense impostos. Però en aquest cas, la base imposable s'incrementarà, i també hauràs de sacrificar part de la teva deducció. El procés de venda i compra de diferents propietats s'ha de completar en el mateix període impositiu.

Puc reduir deliberadament el preu de venda?

Moltes persones que estan pensant en com vendre un pis sense impostos prefereixen utilitzar el mètode il·legal. Consisteix en el fet que el venedor es compromet amb el comprador a reduir el cost de l'apartament en un contracte formal. En aquest cas, quan utilitzeu una deducció fiscal, un ciutadà podrà reduir la base imposable a gairebé zero.

Aquest mètode de reducció d'impostos ha estat utilitzat anteriorment per força ciutadans. Com a resultat, es va modificar la legislació per evitar la reducció il·legal de la base imposable. Per fer-ho, els inspectors fiscals comparen el preu de venda amb el 70% del valor cadastral de l'apartament. L'impost es calcula a partir de la xifra més alta. Per tant, la gent simplement no podrà reduir significativament la base imposable. Si una persona està pensant en com vendre un apartament després de la privatització sensefiscal, és convenient utilitzar altres maneres de reduir la càrrega fiscal.

L'Administració tributària té en compte el preu cadastral fixat a principis d'any, quan es va fer exactament l'operació. Si per diferents motius no hi ha informació sobre l'índex cadastral, les autoritats fiscals hauran de tenir en compte només el preu indicat en el contracte de compravenda. Aquesta condició no s'utilitza per a objectes immobiliaris que van ser comprats per persones abans del 2016.

Preparació de documents

Qualsevol persona hauria de saber vendre correctament un apartament sense impostos. Al cap de quants anys es pot concloure un acord? Pots esperar 3 o 5 anys per fer un tracte sense conseqüències fiscals. A més, podeu utilitzar altres mètodes de reducció d'impostos. En algunes situacions, pot ser que no sigui necessari pagar-lo en absolut. Però, al mateix temps, heu de triar un mètode específic abans de tancar un acord.

Si una persona és propietari de béns immobles durant menys de tres o cinc anys, ha de preparar un determinat paquet de documents al Servei Federal d'Impostos. Aquests documents inclouen:

• 3-Declaració de l'impost sobre la renda de les persones físiques, que es pot omplir fàcilment mitjançant programes especials que ofereixen gratuïtament els empleats del Servei Federal d'Impostos;
• documentació que conté informació sobre com exactament aquest objecte va passar a ser propietat d'una persona, i es pot representar mitjançant un contracte de compravenda, una escriptura de donació, un certificat d'herència o un acord de privatització d'un objecte;
• extracte de l'USRN que confirma la cessió de dretspropietat de l'apartament a una altra persona;
• si és possible reduir la base imposable per la diferència entre els preus de compra i venda, es transmet documentació addicional que conté informació sobre quants diners va gastar el contribuent en la compra d'aquest objecte;
• si durant un període impositiu un ciutadà va vendre i comprar béns immobles, per tant vol aprofitar la compensació mútua, prepara els documents per als dos apartaments i també elabora una sol·licitud de deducció immobiliària.

Tota la documentació es trasllada al departament del Servei Federal d'Impostos, situat al lloc de registre d'un ciutadà.

Normes de declaració

Si una persona ven un habitatge abans de la finalització del termini establert per la llei, aleshores, independentment de la necessitat de pagar l'impost, haurà de presentar una declaració al Servei Federal d'Hisenda. Podeu fer-ho vos altres mateixos o amb l'ajuda d'especialistes contractats. La informació següent s'inclou en aquest document:

• data de venda de la propietat;
• terme de propietat de l'apartament;
• informació sobre la deducció sol·licitada igual a 1 milió de rubles;
• informació sobre el preu de compra de l'objecte, si l'apartament es va comprar originalment en efectiu o amb un préstec hipotecari;
• data de venda de l'objecte;
• càlcul de l'impost i l'import exacte de la taxa, si tanmateix és necessari pagar-lo;
• informació sobre altres copropietaris de béns immobles, si el contribuent era el propietari només d'una part de l'apartament.

El càlcul es pot realitzar automàticament mitjançant l'especialprogrames que ofereixen de manera gratuïta els empleats del Servei Federal d'Impostos. En aquestes condicions, el contribuent només necessita introduir en aquest programa la informació bàsica sobre l'habitatge venut, la deducció sol·licitada i altres factors que permetin reduir la base imposable. Si una persona entén com vendre un apartament donat sense impostos, fins i tot un any després de rebre aquest objecte, no cal pagar cap taxa.

Responsabilitat per impagament d'impost i f alta de declaració

Qualsevol persona, amb determinades condicions, pot vendre un apartament sense impostos. Una herència en forma d'immoble ha d'haver estat propietat d'almenys tres anys per poder rebre l'exempció de la taxa. Si una persona compra una casa, haurà d'esperar 5 anys. Si utilitzeu altres mètodes d'exempció del pagament de la taxa, haureu de presentar una declaració al Servei Federal d'Impostos. A més, pot ser necessari transferir una petita quantitat al pressupost en forma d'impost.

Si una persona no compleix els requisits de la llei, haurà d'assumir la responsabilitat de les infraccions. Si la taxa no es paga dins dels terminis establerts, d'acord amb l'art. 122 del CDI haurà de pagar una multa del 20% de l'import del pagament. Encara que una persona, per diferents motius, no sàpiga que està obligada a pagar una taxa, aquesta no és una base per a l'exempció de responsabilitat. Si es nega a pagar impostos i multes voluntàriament, els agutzils participaran en l'execució dels fons després de l'acceptació.decisió judicial rellevant.

Quan s'han de pagar els impostos?

Gairebé totes les persones volen vendre un apartament sense impostos. El període durant el qual cal tenir un immoble depèn de com el ciutadà va rebre aquest objecte. Però si una persona necessita vendre el seu apartament amb urgència, pot utilitzar altres maneres de reduir la base imposable. No sempre és possible confiar en aquests mètodes per a l'exempció del pagament de la taxa, de manera que de vegades els contribuents encara han de transferir una petita quantitat de fons al pressupost.

Basat en l'art. 220 del Codi Tributari, aquest tràmit s'ha de finalitzar abans del final del mes d'abril de l'any següent al de l'exercici de l'informe. Si el pagament és massa important, el ciutadà pot sol·licitar un pla de quotes al Servei Federal d'Impostos. Al mateix temps, és important demostrar que la situació financera d'un ciutadà és tan dolenta que no pot fer front a aquesta càrrega fiscal.

Quan es lliuren els documents?

Si el termini de propietat dels béns immobles no supera els tres anys, fins i tot en una situació en què no cal pagar impostos, un ciutadà haurà de transferir certa documentació al Servei Federal d'Impostos. També inclou la declaració 3-NDFL, que confirma que el contribuent realment no pot transferir cap quantitat de fons al pressupost estatal.

Cal presentar una declaració amb altres documents abans del 15 de juliol de l'any següent al de la declaració.

Els pensionistes paguen impostos?

Qualsevol venedor pensa comvendre un pis sense impostos. Qualsevol persona ha de pagar la taxa si no es compleixen els requisits legals per al període de propietat. No importa l'edat i la situació econòmica del venedor. Per tant, fins i tot els pensionistes que no són ciutadans aptes estan obligats a pagar l'IRPF quan reben ingressos per la venda de béns immobles.

Per als pensionistes, no s'apliquen tarifes preferencials ni altres concessions. Han de tenir en compte els terminis previstos per a tots els contribuents. Si per diferents motius no tenen temps de transferir l'import requerit al pressupost, hauran de pagar multes o enfrontar-se a aguts.

Fins i tot si el venedor és menor d'edat, els pares o tutors han de pagar impostos al venedor. La mateixa norma s'aplica a les persones amb discapacitat que només reben prestacions de l'Estat. Per tant, a l'hora de vendre béns immobles, la gent ha de ser conscient de les implicacions fiscals de la seva decisió.

Conclusió

Tothom vol vendre un pis sense impostos. L'herència en forma de béns immobles residencials es pot vendre sense pagar una quota després de tres anys de propietat. Aquesta condició s'aplica a tots els objectes rebuts sobre la base de transaccions gratuïtes. L'apartament comprat només es pot vendre sense conseqüències fiscals després de cinc anys.

Hi ha altres maneres d'obtenir una exempció fiscal o de reduir la base imposable. Però quan els utilitzeu, en qualsevol cas, haureu de presentar una declaració d'impostos i altres documents al Servei Federal d'Impostos. Si el contribuent per diferents motius no presenta documents a l'impostservei o no transfereix la quantitat de fons requerida en forma d'impost, llavors l'emú haurà d'enfrontar-se a les conseqüències negatives de la seva decisió.