Edifici nou o "secundari": què és millor comprar?

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Una de les preguntes principals que tenen molts compradors d'habitatge és triar entre un edifici nou i un edifici "secundari". L'elecció és molt complicada si els preus dels dos tipus d'apartaments no difereixen gaire. Cada opció té els seus pros i contres, per la qual cosa la compra d'una casa s'ha d'abordar de manera molt responsable. Després de tot, aquest és un apartament i alguns d'ells poden costar centenars de milers de dòlars.

Edifici nou o "secundari": què és millor?

L'habitatge principal és un apartament que no estava registrat prèviament a ningú. De fet, sovint intenten vendre apartaments que ni tan sols s'han construït com a habitatge principal.

Tingueu en compte que la venda d'apartaments en habitatges que s'acaben de construir o que es preveuen urbanitzar està regulada per la Llei núm. 214-FZ. Aquesta llei obliga el promotor a construir una casa i posar-la en funcionament, transferint als participants del programa (compradors) els apartaments (objectes) fixats en el contracte.construcció).

Després de la posada en funcionament de la casa, es signa el certificat d'acceptació de l'objecte. Al mateix temps, els compradors hauran de registrar la propietat de l'apartament al nou edifici. Un cop rebut el certificat de registre estatal, l'estat de l'habitatge canviarà automàticament de primària a secundària.

Què és una "segona mà"?

L'habitatge revenedor és un apartament que pertany a algú, és a dir, és propietat d'una persona física o jurídica. En aquest cas, l'apartament pot ser privat, municipal o estatal. Però encara és una segona casa. Per tant, fins i tot els pisos nous que es van construir fa sis mesos o un any ja es consideren habitatges secundaris, tot i que de fet són nous. Per tant, inicialment és impossible dir quin és millor: un edifici nou o un "secundari", perquè tots dos apartaments poden ser nous.

Pel que fa als pisos municipals, la gent hi pot viure mitjançant un contracte social de treball. No tenen certificat d'empadronament estatal, però l'habitatge on viuen encara es considera secundari, ja que encara tenen un propietari: el municipi.

Criteris per comparar els dos tipus d'apartaments

És impossible determinar exactament què és millor comprar: un edifici "secundari" o un edifici nou, perquè no hi ha avantatges evidents per a l'habitatge principal sobre l'habitatge secundari. Tot dependrà de la situació i les condicions. Si voleu prendre la decisió correcta i finalment decidir per vos altres mateixos què és més rendible: un edifici "secundari" o un edifici nou, aleshorestingueu en compte els criteris següents:

1. Cost. Si parlem de la "primaria", hi ha un patró: el cost per metre quadrat d'habitatge depèn de l'etapa de construcció de la instal·lació. En l'etapa més primerenca, el cost per metre quadrat serà baix, i aquest és el principal avantatge de l'habitatge principal. El preu de la "segona mà" sempre és més alt i no hi ha manera de reduir aquest preu fix.
2. Timing. En comprar un habitatge secundari, podeu traslladar-hi immediatament després de la conclusió de la transacció. Però amb la "primària" no és possible. Si el comprador conclou un acord i compra una casa en l'etapa d'excavació d'un pou de fonamentació, haureu d'esperar dos anys més. Si conclou un acord en l'etapa de finalització de la construcció, el preu per metre quadrat serà més alt, però només haureu d'esperar uns tres o quatre mesos.
3. Inversions. En comprar un habitatge en un edifici nou, s'ofereix al comprador per a un acabat rugós. Això vol dir que hauràs d'invertir molts diners en reparacions, la compra de materials de construcció, la compra d'equips i mobles. Quan compreu un apartament al mercat secundari de l'habitatge, sovint podeu trobar apartaments reformats. I encara que les reparacions solen ser barates o antigues, aquest apartament és bastant habitable. Per tant, la qüestió de la inversió addicional és rellevant a l'hora de triar un habitatge.
4. Assortiment. El mercat secundari de l'habitatge és molt més ampli, i aquí hi ha més ofertes. Normalment, els apartaments amb més èxit en edificis nous es compren en l'etapa d'excavació. Al final del desenvolupament, les opcions més desfavorables romanen a la venda.
5. Registre. És impossible empadronar-se en un edifici nou, perquè per obtenir el permís de residència cal tenir-houn certificat d'empadronament de la propietat, o tenir un familiar que ja estigui empadronat en un habitatge públic.
6. Possibles ingressos. Ja s'ha escrit més amunt que el preu per metre quadrat creix en proporció directa a l'etapa de construcció. Per tant, en invertir en l'etapa d'excavació, el propietari d'un futur habitatge pot obtenir un benefici de fins a un 30% anual. Aquest és el cas si la construcció va sense demora. No es pot garantir que el cost de l'habitatge secundari creixi, però canvia a causa dels factors del mercat. Tanmateix, podeu guanyar diners en un apartament secundari llogant-lo. És difícil calcular la quantitat de beneficis en aquest cas. Tot depèn del cost, la zona i molts altres factors.
7. Hipoteca. L'edifici "secundària" o nou es pot prendre en una hipoteca. Tanmateix, en el cas del préstec hipotecari per a un apartament en un edifici nou, hi ha moltes dificultats diferents. Els bancs intenten no concedir préstecs per a la compra d'apartaments que encara no s'han acabat, ja que hi ha el risc que no s'acabin mai. Un o més bancs com a màxim poden emetre aquest préstec, i les condicions per a això poden ser desfavorables. Normalment, la taxa de l'habitatge principal és un 2-3% més alta que la taxa de l'habitatge secundari.
8. Puresa legal. Quan compreu un habitatge nou, podeu estar 100% segur que està net des del punt de vista legal. Ningú hi ha viscut abans, i el comprador aquí és el nou propietari. Els apartaments del mercat secundari tenien propietaris, de vegades diversos. I sovint no se sap quin tipus de gent eren i què feien a l'apartament.

A més, als nous edificis sempre hi ha sistemes d'enginyeria i comunicacions nous. En el mercat secundari, les comunicacions poden estar desgastades i requereixen substitució, per la qual cosa en aquest cas es tracta d'un avantatge a favor d'un edifici nou. A més, en comprar una propietat "principal", hi ha molt poca probabilitat que un drogoaddicte o alcohòlic visqui a prop.

Riscs

En comprar un apartament en un edifici nou en construcció, hi ha el risc que l'empresa constructora faci fallida i la construcció no s'acabi. En aquest cas, no us podeu tornar els diners. No és realista preveure. La pràctica demostra que sovint les empreses constructores retarden el lliurament de l'habitatge i els compradors no hi poden fer res. Per descomptat, el govern està intentant reduir aquest risc considerant les lleis sobre l'assegurança obligatòria dels promotors contra la fallida. Però encara hi ha un risc, i fins i tot les sancions per retard no impedeixen que el desenvolupador retardi els terminis. Quan escolliu entre un edifici nou o un "secundari", heu de recordar aquests riscos. Però si es confia en el promotor i té autoritat, el risc d'adquirir-li un habitatge es redueix dràsticament.

No obstant això, també hi ha riscos al mercat secundari de l'habitatge. Estan relacionats amb l'execució del contracte de compravenda. Aquest contracte es pot rescindir en un tribunal després que el comprador hagi pagat tots els diners. També hi ha casos en què apareixen tercers amb titularitat legal d'immobles. En aquest cas, el contracte de compravenda es podrà rescindir de nou i la transacció es declararà nul·la. En aquest cas, perdràs els teus diners iquedar-se sense casa. Afortunadament, tots aquests riscos es poden reduir amb l'ajuda d'un advocat competent, però els seus serveis poden ser cars.

Avantatges d'un edifici nou

Els apartaments en edificis nous tenen els avantatges següents:

1. Estan fets amb materials moderns. Això significa indirectament que són més duradors i fiables.
2. Estan ben dissenyats i gairebé sempre són espaioses.
3. El disseny és còmode i està fet d'acord amb els estàndards moderns.
4. Els replà són nets i grans. El mateix s'aplica a les entrades.
5. Tots els apartaments tenen finestres de doble vidre.
6. Els comptadors d'aigua i gas són a tot arreu.
7. Hi ha ascensors que funcionen, algunes cases fins i tot tenen muntacàrregues.
8. Hi ha aparcament sota terra i al pati.

El preu d'un edifici nou com a avantatge principal

Tots aquests avantatges són petits en comparació amb l'avantatge més important: el cost. La major popularitat de l'habitatge principal proporciona el preu. Si compres un apartament d'aquest tipus en l'etapa d'excavació, un apartament en un edifici nou pot costar un 30% menys que el mateix apartament al mercat secundari de l'habitatge. És a dir, si un "secundari" condicionalment bo costa 100 mil rubles (el preu es pren com a exemple), el mateix "primari" només costarà 70 mil. És cert que haurà d'esperar un any, o fins i tot dos.

Espai habitable i seguretat millorada

Un altre argument a favor de"primàries": una gran sala d'estar. Els projectes moderns ofereixen als residents una gran superfície. Per exemple, les cases de panells noves més populars a Rússia (sèrie P-44T) ofereixen una superfície mínima per a un apartament igual a 38 "quadrats". Però en una antiga casa de panells, l'àrea d'un apartament d'una habitació pot ser de 30-33 metres quadrats. Aquest era l'estàndard en el moment en què es va construir aquesta antiga casa.

Encara no saps què és millor: "segona mà" o edifici nou? Aleshores, aquí teniu un altre argument: en els nous edificis s'observen nous requisits de seguretat, s'utilitzen noves tecnologies i materials. També hi ha garantia per a alguns elements: sostre, equips d'enginyeria, parets i finestres. Si en un termini de cinc anys un llogater troba problemes que no estan relacionats amb el funcionament inadequat de l'habitatge, pot contactar amb el promotor i exigir l'eliminació del defecte i la compensació dels danys causats.

Neteja legal de l'habitatge

Quan trieu quin apartament comprar: un edifici nou o un "secundari", també heu de recordar que els habitatges secundaris poden tenir un "passat fosc" a la història. Però els edificis nous estan legalment sempre nets i no us haureu de preocupar que aparegui algun familiar del venedor amb els drets del vostre apartament. L'únic risc està associat a la possible pèrdua de diners durant la construcció d'habitatges en l'etapa d'excavació. Però en cas de problemes amb el desenvolupador relacionats amb la implementació de xarxes d'enginyeria o documentació, això simplement posposarà el termini per a la finalització de la instal·lació. La probabilitat que el desenvolupador faci fallida és petita. El més probable és que estarà assegurat contra la fallida per complet. Tanmateix, generalment hi ha casos tristos en què, per alguna raó, el promotor congela l'objecte i, aleshores, les persones que van comprar apartaments en un edifici sense acabar no els reben i no poden tornar els diners.

Infraestructura i paisatgisme

A més, en comprar un apartament en un edifici nou, hi ha la possibilitat d'entrar a una part de la ciutat amb una infraestructura poc desenvolupada. Normalment, el promotor inicialment posa en funcionament un edifici residencial i només uns anys més tard apareixen al seu voltant botigues, escoles, llars d'infants i altres objectes. Per tant, quan compreu aquest tipus d'habitatge, heu d'entendre que al principi haureu de viatjar per comprar queviures. Tot i que si s'està construint un edifici nou al centre de la ciutat, el cost d'un apartament allà serà molt elevat.

Un altre desavantatge és la manca de serveis. Un apartament en una casa nova és una caixa de formigó fins i tot sense serveis públics. Aquí no hi ha res, així que haureu d'invertir diners i esforços en jardineria.

Avantatges de "secundària"

A l'hora d'escollir entre un edifici de nova construcció o un "secundària", també cal recordar els inconvenients i avantatges d'aquest últim tipus d'habitatge. Comencem amb els avantatges:

1. La possibilitat de mudar-te immediatament a l'apartament que acabes de comprar.
2. En un apartament així hi haurà comunicacions d'enginyeria i algun tipus de reparació, que ja et permetrà viure aquí.
3. Ampli assortiment. El mercat secundari d'habitatge és enorme i sovint podeu triar entre diferents opcions. I és possibleTrobeu un apartament a prop del metro i amb una vista fantàstica des de la finestra.

Contres dels apartaments al mercat secundari d'habitatge

Per descomptat, tots aquests avantatges sovint empenyen els compradors a considerar el mercat secundari de l'habitatge. Però, parlant de quin apartament és millor: un edifici nou o un "secundari", definitivament heu de destacar els inconvenients:

1. Preu alt per metre quadrat.
2. Una llarga història que pot amagar fets desagradables. Per poder comprar definitivament un bon habitatge sense problemes legals en el futur, hauràs d'invertir en un advocat professional que pugui comprovar l'historial i la "neteja" de l'apartament.
3. Els murs de contenció poden haver-se debilitat al llarg de la seva vida.
4. Les comunicacions d'enginyeria són antigues i potser caldrà substituir-les aviat, o poden funcionar durant una dècada més.

La ruïna de la casa com a possible desavantatge

No obstant això, les parets i els serveis públics febles poden estar en una casa que es va construir fa 20-25 anys. Malgrat l'aspecte atractiu de la casa, el seu estat general pot ser dolent, per tant, a l'hora de comprar un habitatge, s'aconsella comprovar els sistemes d'enginyeria i la força de la pròpia casa. Per fer-ho, haureu de gastar diners en avaluacions d'experts d'especialistes. De vegades, la situació pot resultar de manera que haureu de gastar la meitat del cost de l'apartament per substituir les comunicacions i realitzar treballs per enfortir l'estructura de la casa. Per tant, val la pena pensar detingudament quin apartament és millor comprar: un edifici "secundari" o un edifici nou. Hi ha avantatges i inconvenients tant allà com allà. És impossible generalitzar quin és millor. Cal comparar apartaments concrets de la casa antiga i del nou edifici.

Les ressenyes importen?

L'últim criteri que us ajudarà a triar una revenda o un edifici nou és el feedback dels residents i dels compradors! Per exemple, si un constructor està construint una casa nova, assegureu-vos de llegir els comentaris al respecte. Els compradors poden parlar negativament d'ell, ja que en el passat va retardar molt el procés de construcció. Si el desenvolupador és nou, tampoc hauríeu de confiar especialment en ell, però si té una reputació impecable i bones crítiques, es pot confiar en ell.