Esculls d'una hipoteca: els matisos d'un préstec hipotecari, els riscos, les complexitats de la conclusió d'un acord, consells i recomanacions d'advocats

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Els préstecs hipotecaris són una part integral de la vida de les llars públiques i individuals que necessiten terra, habitatge i condicions de vida millorades. El concepte d'hipoteca existeix al món des de l'antiguitat, quan la pròpia personalitat del deutor, que es feia esclau, era pignorat pels deutes. Al segle VI aC, la penyora de la persona va ser substituïda per la penyora de tots els béns que el deutor tenia, en particular, la terra. Mentre que la propietat del deutor es va comprometre amb el creditor, es va instal·lar un pilar hipotecari al territori de la seva propietat de la terra, prova de la propietat pignorada. Es va registrar un registre del deute a la publicació.

Fets històrics sobre l'origen de les hipoteques

Durant el regnat d'Elizabeth Petrovna (fa 250 anys), la noblesa de Rússia estava subvencionada amb préstecs hipotecaris. Al mateix temps, la mateixa finca va ser rehipotecada diverses vegades sensenomés en bancs nobles, però també de prestadors privats. La manca de control de la retroalimentació deutor-creditor, l'ajornament i el refinançament (rehipoteca) de la hipoteca del segle XVIII va provocar un gran deute amb el tresor estatal i la fallida natural dels bancs..

L'impuls per a una nova ronda de desenvolupament del préstec hipotecari va ser la reforma de l'abolició de la servitud, quan milions de camperols necessitaven un préstec per comprar terres. El préstec hipotecari es va emetre durant 49 anys al 6 per cent anual. Va ser aleshores quan es va constituir la carta de les societats de crèdit urbanes, en la qual es prescriuen les normes per a un préstec hipotecari. La reforma de la propietat privada de la terra va contribuir a l'extensió de les relacions de crèdit a l'agricultura per tota Rússia. Els préstecs garantits per terres en aquella època eren anomenats préstecs de terres. Les obligacions hipotecàries eren estrictament registrades per un notari i s'emetien valors contra ells a la borsa, el 35% dels quals el 1913 eren capital estranger. El sistema de préstecs bancaris es va desenvolupar a causa de la formació de la nova economia del país.

Després de la Revolució d'Octubre, durant la qual es van nacionalitzar els bancs i es van centralitzar les relacions de crèdit, el concepte d'hipoteca es va oblidar durant 70 anys.

La reactivació de les hipoteques a Rússia va començar només a la dècada de 1990 i va rebre suport legislatiu el 1998. Després d'una onada de crisis, els préstecs hipotecaris han patit una sèrie de canvis: condicions de préstec més endurides, assegurances hipotecàries obligatòries, pagament inicial obligatori i un sistema de sancions: trampes hipotecàries..

Hipotecaestadístiques d'avui

A dia d'avui, unes 400 entitats de crèdit operen al mercat de préstecs hipotecaris de Rússia. Després que el Banc Central de la Federació de Rússia va establir normes estrictes que regeixen les activitats de les entitats de crèdit, només els prestadors hipotecaris fiables, provats i eficients van romandre al mercat hipotecari. Segons el Banc Central, el termini mitjà d'un préstec hipotecari és de 15 anys i el tipus d'interès hipotecari mitjà a Rússia és del 9,8% anual. El percentatge de russos que volen comprar un habitatge en els propers 5 anys és del 70%. De fet, ara només el 33% de la població activa disposa d'un préstec hipotecari, en comparació -abans del 2000- només el 5% de la població activa. Els bancs més populars entre la població per a l'obtenció d'hipoteques són Sberbank i VTB, amb els quals comprar un apartament amb hipoteca també pot resultar més difícil si no els coneixeu.

Característiques de proporcionar documents per a una hipoteca

Abans de concloure un contracte hipotecari, es recomana que us familiaritzeu no només amb el tipus d'interès i el termini de pagament proposats, sinó també amb una sèrie de condicions i possibles deficiències del sistema bancari, les anomenades trampes hipotecàries..

És important recordar que com més convincents es presentin documents sobre la fiabilitat del prestatari, més estable serà la relació amb el banc. Abans d'anar al banc, heu de preparar documents estàndard: un passaport rus amb registre a la ubicació del banc, així com un certificat d'ingressos.

El banc pot acordar emetre un préstec sense certificat d'ingressos, però enEl qüestionari de puntuació ha d'indicar el lloc de treball i l'import del salari mensual. L'oficial de seguretat de l'estat comprovarà definitivament tot això i si el sol·licitant va mentir sobre el lloc de treball o el sou, se li denegarà una hipoteca.

A partir del compte de resultats, el banc calcula el termini del préstec hipotecari. Segons les regles, el pagament mitjà del préstec no ha de superar el 40% dels ingressos mensuals del prestatari, o el termini del préstec s'allargarà d'acord amb aquesta regla. I com més llarg sigui el termini del préstec, més pagarà el prestatari durant tot el període de la hipoteca.

Comissions bancàries

En registrar un contracte hipotecari, són possibles les següents comissions addicionals:

• Per a l'execució del contracte, obrir un compte.
• El pagament s'ofereix a un taxador d'hipoteques independent.
• Assegurança hipotecaria obligatòria, així com la salut i la vida del prestatari, propietat de la garantia.
• Requisits addicionals que el banc pot plantejar al prestatari en cas de desconfiança del promotor en sol·licitar una hipoteca en un edifici nou. Això podria provocar uns tipus d'interès hipotecaris més elevats.
• El banc pot obligar el prestatari a triar un apartament hipotecat només a través d'un agent immobiliari fiable, que pot ser un soci del banc (els serveis d'agent immobiliari no solen ser inferiors al 5% del cost de l'habitatge).

Multes i sancions

Les sancions per pagaments endarrerits de la hipoteca poden augmentar significativament l'import total del préstec, per la qual cosa cal que esbrineu abans de signar el contracte: fins a quina data heu de fer el pagament, commillor manera de dipositar: efectiu, caixers automàtics, pagaments electrònics. És útil saber quant de temps triguen a acreditar els fons en un compte bancari, per exemple, d'un compte a un altre 1-3 dies bancaris.

A causa de les cues a les oficines bancàries o als caixers automàtics, poden sorgir situacions que alentiren els pagaments mensuals puntuals. Cal esbrinar exactament quines sancions s'aplicaran en cas d'un o dos retards, i quines -en cas d'impagament sistemàtic (per acomiadament o mal altia) i què es pot fer per endavant al respecte. En casos extrems, el banc pot rescindir el contracte unilateralment, vendre la garantia i pagar el deute hipotecari i retornar la resta al prestatari.

Els matisos i els riscos d'un préstec hipotecari

Abans de signar el contracte, cal llegir atentament i, si és possible, consultar amb un advocat sobre punts polèmics i incomprensibles. Aleshores, quins són exactament els inconvenients a l'hora de sol·licitar una hipoteca que heu de resoldre?

1. Estudia l'import de totes les taxes i com es paguen.
2. Familiaritza't amb el llistat de sancions, la seva mida i els motius de la seva imputació. El contracte no ha de contenir una penalització per amortització anticipada de la hipoteca.
3. Estudi el calendari de pagaments: imports de les aportacions i dates de venciment.
4. És important llegir la llista de situacions que impliquen un augment del tipus d'interès d'una hipoteca. Parleu amb el gestor del banc sobre qualsevol llenguatge poc clar, com ara "augmentar el tipus d'interès com a resultat d'un canvi en les condicions del mercat".
5. Esbrineu quanta assegurança es necessita i si és possible sensesobrepassar-s'hi. El banc no té dret a obligar a assegurar un préstec o la vida d'un prestatari amb una hipoteca, però té dret a augmentar el tipus d'interès en cas de denegació de l'assegurança en un 1-1,5%.

El contracte hipotecari està signat per les dues parts iguals, per la qual cosa el prestatari té dret a discrepar incondicionalment de les condicions del banc, assumint els esculls de la hipoteca i els riscos. En cas de disputes, cal resoldre'ls abans de signar el contracte. El client pot sol·licitar que en el contracte s'inclogui una clàusula sobre el dret a refinançar la hipoteca, la qual cosa facilitarà en gran mesura possibles circumstàncies de força major en el futur.

Sutileses de la celebració d'un contracte hipotecari

A l'hora d'estudiar les trampes d'una hipoteca, és important tenir en compte alguns dels matisos de les relacions de crèdit i hipoteca amb el banc. Per exemple, durant tota la durada del contracte, la propietat és propietat del prestatari, però aquest no pot disposar-ne completament fins a la finalització del contracte. A més, el prestatari no pot:

• Llogar una propietat hipotecada sense l'aprovació prèvia del banc. Normalment, les entitats de crèdit es mostren reticents a permetre aquestes transaccions amb béns immobles com a garantia, ja que l'estat de l'objecte es pot deteriorar, la qual cosa comportarà una disminució del seu preu de mercat si és necessari vendre-lo. Tanmateix, el prestador no té dret a impedir que la garantia sigui arrendada per un període no superior a un any.
• Realitzar treballs de renovació, inclosa la reurbanització il·legal de l'apartament. Per dur a terme les reparacions i els canvis constructius necessarishaureu de preparar un projecte, després obtenir el permís de la inspecció de l'habitatge i, a continuació, notificar-ho al prestador.
• Durant tota la durada del contracte hipotecari, la llei prohibeix tornar a registrar immobles hipotecats en locals no residencials.
• És impossible fer operacions de canvi o donació amb béns immobles col·laterals, així com vendre sense el permís del creditor. La venda només serà possible si el prestatari està en deute amb el banc creditor i els ingressos de la venda es destinaran a pagar el deute i tancar les obligacions amb el banc.

Esculls de les hipoteques a Sberbank

Sberbank té un contracte de préstec hipotecari estàndard, la seva mostra es pot trobar al lloc web per a una revisió preliminar.

Els principals inconvenients a l'hora de concloure un contracte hipotecari amb Sberbank són els costos addicionals per a un tasador de garantia, per llogar una cel·la bancària, pels serveis d'un agent immobiliari o d'un advocat, pagar una assegurança i, per descomptat, pagar un taxa estatal.

Els termes del contracte hipotecari estipulen la possibilitat d'auto-selecció per part del prestatari de l'avaluador, però ha de complir els requisits de Sberbank. Per tant, no val la pena córrer riscos i avaluar la propietat de la garantia per endavant, Sberbank pot rebutjar els documents d'avaluació proporcionats, explicant la negativa com a incompliment de les normes de procés establertes, i els diners es malgastaran.

Penalitzacions per retards a Sberbank

La part més desagradable de les trampes d'una hipoteca a Sberbank per discutir són les sancions i les multes. Però és important entendre els punts següents del contracte.

Article relacionat amb les tarifes per retard. L'import de la sanció depèn directament de la taxa de refinançament del Banc Central a la data de la multa. Això pot augmentar significativament l'import de la multa actual. Per tant, és útil conèixer amb antelació les condicions de les possibles penalitzacions per retard en els pagaments.

Condicions per a la resolució del contracte hipotecari. Sberbank té dret a cancel·lar el contracte en algunes situacions il·legals, per exemple, en cas de retards sistemàtics, quan la garantia s'utilitza per a altres finalitats, en els casos en què el banc creditor es nega a comprovar l'estat de la propietat i també quan es rescindeix. el contracte de la pòlissa d'assegurança.

Durant la vigència del contracte de préstec hipotecari, el prestatari no té dret a vendre l'habitatge hipotecat, registrar-hi altres persones, llogar-lo, rehabilitar-lo sense l'aprovació del prestador.

Hipoteca a "VTB": trampes

De les greus trampes a l'hora de concloure un contracte, hauríeu de parar atenció al següent.

VTB Bank recomana encaridament que contracteu una pòlissa d'assegurança de propietat (títol), salut i vida només amb la vostra parella VTB Insurance. Si rebutges l'assegurança, la taxa del préstec hipotecari augmentarà definitivament un 1%.

L'import mínim d'un préstec hipotecari és de 2 milions de rubles. Una quantitat més petita implica restriccions en el pagament inicial o costos addicionals en sol·licitar un préstec. No és rendible per al banc donar petits préstecs durant períodes llargs.

Quanen cas de retards, el banc no pren la iniciativa de reestructurar el deute ni d'organitzar una vacances de crèdit. És més rendible per al banc mantenir els termes de l'acord anterior i retornar els diners prestats a temps. Per resoldre els problemes de retard en els pagaments, el mateix prestatari presenta una sol·licitud al banc.

Bank "VTB" és una organització de crèdit fiable i eficient i, per tant, requereix un compliment clar de les obligacions del contracte. Per tant, en cas de dubtes sobre la solidesa financera del vostre pressupost, és millor posposar un temps la decisió de contractar una hipoteca.

Consells i consells d'advocats

Els advocats en exercici recomanen evitar les trampes hipotecàries abans de concloure un contracte de préstec.

• Calculeu els pagaments de la hipoteca de manera que no superin el 30% dels ingressos familiars.
• Contrau una hipoteca només en la moneda en què es destinen els ingressos mensuals. Encara que tingui sentit estalviar diners, no cal córrer riscos. Un préstec hipotecari és a llarg termini i, quan el tipus de canvi fluctua, haureu de pagar moltes vegades més en el canvi de rubles per la moneda del contracte.
• Per a una hipoteca, escolliu només un prestador de grans bancs amb molts anys d'experiència i bona reputació, que ofereixi les condicions més favorables.
• No us precipiteu a triar un programa hipotecari. Cal buscar acuradament el més adequat amb possibles condicions favorables i preferents.
• No cal contractar una hipoteca immediatament en un gran espai habitable. Es recomana millorar gradualment les teves condicions de vida. Per exemple, després d'odnushki no hauríeu d'apuntar a apartaments de tres o quatre habitacions.apartaments. Primer, compra un apartament de dues habitacions i, després de pagar l'import total, ja pots pensar en un apartament de tres habitacions més còmode.
• Estudia atentament el contracte, parant atenció a les comissions i despeses addicionals a l'hora de sol·licitar una hipoteca. Són les trampes del contracte hipotecari.
• Com més llarg sigui el termini de la hipoteca, més alta serà la taxa. És aconsellable contractar una hipoteca per un període més curt. Al cap i a la fi, com més llarg sigui el termini de la hipoteca, més gran serà el sobrepagament total.
• Tria un tipus fix, preferint-lo a un de flotant, que, de fet, és més rendible, però no en condicions d' alta volatilitat del mercat, que pot conduir el prestatari a endeutaments enormes. Una tarifa fixa no et permet estalviar, però tampoc no et permet perdre.
• Contacteu només amb taxadors independents a l'hora de triar un objecte hipotecari, ja que els agents immobiliaris sempre embelleixen l'estat de la propietat per vendre-la amb més rendibilitat.
• És aconsellable crear una reserva financera prèviament abans de signar el contracte. Es tracta de l'anomenat airbag financer, que consisteix en 3 pagaments mensuals de la hipoteca per sentir-se segur durant tot el període del contracte.

Hipoteca de revenda

La hipoteca al mercat secundari és més fàcil de concertar perquè la casa s'ha posat en funcionament i no hi ha riscos de construcció.

A l'hora d'adquirir una propietat secundària en una hipoteca, s'han de comprovar els esculls: qui és el propietari i qui està empadronat a l'habitatge seleccionat. Es pot produir una situació quan un dels propietaris de parts de l'espai habitable no ho faaccepteu vendre.

A continuació, és imprescindible comprovar si tota la reurbanització existent a l'apartament és legal, si hi ha deutes a les factures i assegurar-se que l'apartament no és ja una pignoració en una altra entitat de crèdit.

Comproveu l'estat de les comunicacions, si s'han fet reparacions i a quin nivell, comproveu que les finestres, els sostres i altres elements de l'habitatge estiguin en bon estat.

Refinançament hipotecari

El refinançament és el refinançament d'un préstec hipotecari existent en un altre banc. Un procediment tan ampli per refinançar una hipoteca amb trampes té sentit si necessiteu pagar una hipoteca amb un termini de més de dos anys.

Tingueu en compte que durant el període de transferència de la garantia d'un banc a un altre, el tipus d'interès serà lleugerament més alt, ja que el nou banc no tindrà garantia temporalment, i això és un gran risc.

Quan es refinança, hi haurà costos obligatoris per a la valoració de la garantia, el notari, etc.