Què cal buscar en comprar un apartament? Comprovació de documents i neteja legal de l'apartament

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Qualsevol transacció en forma de compra i venda implica una liquidació en efectiu. Mobles, abric de pell, vegetació al mercat de l'àvia: un cert nombre de bitllets flueix d'una cartera a una altra. I sempre hi ha el risc d'aconseguir els vostres béns que heu guanyat amb esforç no de la qualitat que esperàveu, o fins i tot de quedar-vos sense si el venedor és un estafador. Fins i tot amb un petit preu de compra, la pèrdua d'uns quants bitllets pot provocar una profunda frustració, però si parlem de milions? Per exemple, en comprar un apartament o una casa? Aquí és on hauríeu de comprovar cent vegades abans de continuar amb el càlcul final.

Nou o revenda?

La probabilitat d'adquirir un habitatge "amb equipatge" -deutes per a un apartament comunitari, propietaris no registrats d'accions i altres matisos similars que posteriorment poden interferir amb la vida normal en metres quadrats personals- és possible en comprar béns immobles que abans pertanyien. a algú, l'anomenat habitatge del fons secundari. Quan decidiu un acord com aquest, hauríeu de saber amb seguretat què buscar.atenció a l'hora de comprar un pis o casa a l'anterior propietari o al seu representant. El risc d'obtenir una demanda inútil en comptes de l'habitatge i, per tant, quedar-se sense el teu propi racó i sense diners en comprar una propietat secundària és força elevat.

Una opció més fiable és comprar un apartament en un edifici nou. Sobretot si la casa ja s'ha posat en funcionament i està en fase d'assentament. En aquest cas, la llista de la documentació de l'habitatge necessària per a la verificació és molt més curta. Però fins i tot aquí no seria superflu obtenir assessorament per comprar un apartament d'un promotor d'un advocat experimentat, ja que qualsevol transacció té els seus propis inconvenients. I en el cas dels béns immobles, quan es tracta d'imports bastant importants, cal anar amb molta cura.

Perills d'un apartament net

Avui, la manera més barata d'adquirir béns immobles és participar en la construcció compartida. En aquest cas, podeu estalviar fins a un 30% del cost real de l'apartament. Però el risc, després d'anys de trobar un erm cobert al lloc de la fossa, també és força elevat. Com comprar un apartament en construcció compartida: és millor esbrinar-ho abans de reunir-se amb el promotor, per no signar un acord que no doni cap garantia en l'etapa d'obtenció de les claus de l'habitatge. Tanmateix, fins i tot el document més fiable, certificat per un notari, no protegeix contra pèrdues en determinats casos. El promotor pot fer fallida, no rebre permís per construir una casa a l'hora fixada, i els diners es depreciaran en el moment en què es recullin totes les signatures i segells. Els fons dels accionistes de vegades desapareixen en una direcció desconeguda. Quan es decideix comprar un habitatge fins i tot abans de la seva construcció, els compradors han de recordar que en la majoria dels casos, si el promotor té problemes imprevistos, el màxim amb què es pot comptar és rebre la condició d'interessat enganyat, però no l'habitatge en si..

Quan una casa en construcció ja s'ha aixecat sota un sostre, la probabilitat d'una mudança ràpida a l'habitatge propi és molt més gran que en el cas de la seva adquisició en l'etapa d'excavació d'una fossa de fonamentació. On comprar un apartament, tothom té dret a decidir pel seu compte, però el desig d'estalviar diners no sempre està justificat. Sovint convertir-se en accionista per a la construcció d'un edifici residencial és semblant a adquirir un porc en una picada. Diners donats, però sense mercaderies.

Si la casa es construeix i es posa en funcionament amb documentació tècnica aprovada, has de comprovar personalment que el que està escrit en paper és real. Compareu la disposició davant els vostres ulls amb la de disseny, el nombre de metres quadrats de superfície total i útil, els drets del promotor a vendre una àrea concreta. No serà superflu comprovar si algú ja està empadronat al nou apartament. Vendre la mateixa casa dues vegades a persones diferents no és un tipus d'estafa nou.

Pedigrí existent

Ningú és immune a aquest desenvolupament d'esdeveniments amb l'adquisició del seu propi habitatge. Comprovar la puresa legal d'un apartament pot trigar molt de temps, però no ho heu de descuidar. Feu un seguiment de la llista d'anteriors propietaris d'immobles, la durada de la seva estada a l'adreça especificada, estat civil, disponibilitatfills i altres parents propers és difícil, però possible. En aquest sentit, podeu obtenir informació rellevant i ajuda real a diverses institucions estatals: el servei cadastral, l'oficina de passaports, etc. És necessària una informació completa perquè, en l'etapa de finalització de la transacció o després de la mudança, de sobte resulti que no tots els metres quadrats de l'apartament pertanyien al venedor. Part de l'espai habitable, i de vegades les habitacions individuals, poden ser propietat d' altres persones. Poden reclamar els seus drets sobre aquests comptadors en qualsevol moment. I les seves reclamacions estan més protegides per la llei, en contrast amb el desig del comprador de posseir completament els comptadors de pagament.

Què més cal buscar en comprar un apartament: la documentació tècnica. Sovint, els residents duen a terme reparacions amb la reurbanització de la cuina, el passadís i les habitacions. Enderroquen parets de càrrega, combinen un bany o, per contra, comparteixen una habitació individual. Amb problemes de caràcter jurídic, quan està en joc el dret de propietat, no es poden comparar les sancions de la BTI en cas que es trobi un redisseny del traçat. Però també poden comportar molts problemes. En qualsevol cas, sens dubte comportaran una despesa addicional en efectiu. Sanció, correcció d'infraccions en forma de revisió no planificada: el desenvolupament més probable dels esdeveniments.

El passat ocult de la secundària

A més de la informació que el venedor vol amagar fins a la finalització de la transacció, hi ha moltes trampes que sovint són difícils d'endevinar. A què cal parar atenció quancomprar un apartament, a més dels matisos enumerats? Per exemple, per una possible infracció de la llei durant la privatització dels béns immobles adquirits.

A la dècada dels 90 del segle passat va entrar en vigor una llei, segons la qual totes les persones empadronades en un determinat espai habitable tenien dret als seus propis metres quadrats. S'aplicava a tothom, inclosos els nens petits, els antics cònjuges que romanien registrats al mateix apartament, un familiar absent temporalment, per exemple, un presoner de llarga durada. No tots els membres de la família figuraven a la documentació de privatització. Però, al cap d'un temps, es van poder queixar que els van enganyar en aquell moment.

El següent matís és un contracte de donació o lloguer. Per regla general, els familiars en feu poques vegades s'informa sobre aquestes operacions. La veritat pot emergir, temps després, després de la compra del polèmic habitatge. Però la sorpresa més habitual amb la qual et pots trobar en comprar una propietat és un apartament amb les factures de serveis públics en mora. Aquí, el problema es pot detectar abans de signar el contracte, i és important que el comprador acordi amb el venedor com resoldre'l. Per regla general, s'extingeix reduint el cost de l'habitatge. Però cada cas és diferent.

La informació més fiable

No tota la genealogia fiable d'aquest o aquell immoble es troba en documents oficials. No s'hi poden trobar familiars ocults, possibles sol·licitants d'habitatge. A més, els pagaments de serveis públics no els poden fer els propietaris, sinó completament diferentsla gent a qui se'l va prometre. L'esquema és el següent: els propietaris d'apartaments d'edat avançada signen un acord amb familiars llunyans o treballadors socials que després de la seva mort obtindran la zona, però els que han de pagar ara l'apartament comunitari. Periòdicament transfereixen diners a l'empresa gestora, segons el contracte, i consideren que l'habitatge és gairebé seu. Sense tenir en compte aquest acord, els hereus directes després de la mort de la gent gran intenten desfer-se del regal poc fiable. S'està tramitant la compra i venda de l'apartament, però ja hi ha dos sol·licitants.

Hi ha la manera més fiable d'esbrinar totes les possibles trampes que poden eclipsar l'alegria de comprar una casa: obtenir informació sobre els seus antics propietaris dels veïns al porxo o xafardejar al pati. Si l'apartament va ser propietat dels mateixos propietaris durant molt de temps, no es pot amagar cap secret per als que viuen a prop. La informació rebuda d'ells no es pot trobar en cap document en comprar un apartament. De sobte, algú de la família del venedor és un mal alt mental o un discapacitat que no pot disposar de manera independent dels seus béns, i el tutor no considera necessari respectar els seus drets. Si el nou habitatge és pitjor que l'anterior, l'operació es podrà cancel·lar a petició de les autoritats tutelars. Per tant, tampoc s'ha de descuidar la informació dels veïns.

El millor agent immobiliari és el propi comprador

És important recordar el següent: cap remuneració a l'intermediari el farà més vigilant a l'hora de comprovar els documents per a la compra de l'habitatge, excepte els punts especificats en el contracte. Per tant, girantper a l'assistència als agents immobiliaris, cal indicar clarament la seva responsabilitat al seu ocupador, si de sobte alguna cosa va malament i l'acord es veu interromput. Comprar un pis a través d'una agència és una altra tasca força arriscada. A més, és molt car. L'agent immobiliari no recopila informació sobre el passat dels antics propietaris, no intenta protegir el seu client en el futur. Només compara dades d'habitatge amb les que tenen les estructures oficials. I només després del registre de la factura de venda i el pagament de béns immobles, així com la remuneració a l'agent, poden aparèixer els possibles sol·licitants de l'apartament comprat. En avantatge absolut hi haurà un agent immobiliari. I els propietaris anteriors i nous s'enfonsaran en una sèrie de litigis.

Comprar un apartament sense intermediaris també està ple de dificultats imprevistes, si no tens prou coneixement, informació sobre totes les possibles sorpreses associades a tràmits, transferència de diners i altres subtileses de la transacció. Però entre aquestes deficiències visibles hi ha un avantatge important: ningú defensarà els seus interessos amb tanta zel com el que compra per si mateix, el que paga. N'hi ha prou amb el suport d'un assessor experimentat que us pugui explicar totes les complexitats de l'operació i l'apartament que compreu serà revisat de la manera més exhaustiva.

Els estafadors estan en alerta

Vendre l'apartament d'una altra persona és una de les estafes immobiliàries més habituals. Els estafadors experimentats tenen documents falsos per a l'habitatge en si, un poder notarial pel qual ellspoder realitzar una transacció, sovint es veuen millor que les reals. En l'àmbit de la compra-venda, el lloguer de béns immobles, treballen estafadors altament professionals, que coneixen molt bé totes les complexitats del sistema legal sobre aquesta qüestió. Només un poder notarial és el primer que hauria d'alertar el comprador. Per què el propietari no ven ell mateix el seu habitatge, com es pot contactar com a mínim perquè confirmi personalment l'autoritat de l'intermediari. En qualsevol cas, la verificació de documents a l'hora de comprar un apartament, començant per un poder notarial, no es pot evitar per un notari. Ha de confirmar l'autenticitat del document, verificar-ne la validesa. El millor és anar al notari que va emetre aquest poder.

El següent truc dels estafadors és un passaport fals. Els propietaris es troben en un llarg viatge de negocis o de vacances, i la seva zona està gestionada per desconeguts que s'han apoderat de mostres de documents originals o fins i tot dels mateixos originals. Hi ha molts esquemes criminals que els estafadors poden utilitzar. No us oblideu dels agents immobiliaris negres. Per tant, quan planifiqueu la compra d'un habitatge, és millor consultar un advocat i mantenir un contacte estret amb ell durant tota la transacció. És capaç de donar consells pràctics sobre quan és millor comprar un apartament, centrant-se en la demanda actual del mercat immobiliari.

Documentació al microscopi

Per molt atractives que siguin les condicions de l'oferta i el preu favorable, no us heu de precipitar a pagar. Primer cal recollir segones còpies o còpies de tots els documents sobre l'habitatge, els seus propietaris i anar amb tots els papers al notari. Si hi ha béns immoblesentre els propietaris hi ha membres menors de la família, l'advocat us indicarà com anotar correctament la clàusula per a ells al contracte. A més, recomanarà quines autoritats visitar, quins certificats s'han d'obtenir perquè no es vulnerin els drets dels nens petits i que ningú pugui invalidar posteriorment la compra i venda d'un apartament.

Els consells útils d'un advocat ajudaran en l'execució de la factura de compravenda, si els propietaris són cònjuges amb diferents quotes de propietat de l'immoble, o l'apartament només és propietat d'un d'ells, i el segon. només està registrat en ell. En aquest cas, com redactar correctament els documents i quins rebuts cal obtenir, de nou, no podeu prescindir d'un notari. Fins i tot si el propi comprador és un professional en qüestions legals, cada document que certifica l'autenticitat de la transacció s'ha de revisar acuradament perquè no hi hagi errors en escriure l'adreça, les dades del venedor i del comprador, la data, l'import i altres detalls essencials.

Lluita pel valor

El que s'ha de buscar a l'hora de comprar un pis, a més dels punts ja enumerats, és la quantitat de diners gastada en els documents i efectivament lliurada a les mans de la factura de compravenda. És més rendible que el venedor declari en el compte de resultats (i la venda de l'habitatge s'inclou en aquesta disposició) un valor inferior de la transacció, ja que haurà de pagar els impostos sobre aquesta. El més important és que la quantitat especificada no ha de ser inferior a la del mercat en un 20-30%, ja que això pot provocar sospita de les autoritats d'inspecció. Si es demostra el moment de connivència entre el venedor i el comprador, aquest últim es pot convertiracusats en un cas de frau administratiu.

És beneficiós que el venedor indiqui una quantitat inferior i pot demanar aquest servei al comprador.

No hauríeu d'estar d'acord per moltes raons:

• En primer lloc, una concessió d'aquest tipus viola realment la legislació vigent i té conseqüències.
• En segon lloc, el comprador té dret a retornar al voltant del 13% de l'import gastat en la compra de l'habitatge. L'oportunitat corresponent està regulada pel codi fiscal.
• En tercer lloc, si la transacció és posteriorment impugnada per una de les parts i declarada nul·la, el venedor té dret a retornar al comprador només l'import indicat als documents. La víctima no podrà demostrar el contrari quan en el contracte s'estableixi una determinada xifra.

Càlcul intel·ligent

I l'últim gran perill que pot esperar tant al venedor com al comprador és la liquidació definitiva. Les dificultats per triar (comprar un habitatge principal o secundari) han quedat enrere, el període de temps es determina quan és millor comprar un apartament, el calvari de recollir i verificar tots els documents, acumular la quantitat requerida o obtenir un préstec d'un banc. s'ha completat. I tot pot col·lapsar-se a l'últim moment, si no es juga amb seguretat amb la transferència de diners. Es pot dur a terme transferint el nombre requerit de bitllets a les mans del venedor, o transferint-lo a un compte bancari, que és més segur. Si estem parlant d'una gran quantitat, normalment tenen por de ficar-se amb diners en efectiu. Tanmateix, si una de les parts prefereix aquest mètode de pagament en particular, els diners poden sertrasllat llogant una caixa de seguretat, de la qual tenen dret a recollir qui presenta determinats documents, expedits en comprar un pis. La seva llista és verificada per un especialista de la institució. També garanteix la seva autenticitat. Tots els matisos tant d'aquest tipus de càlcul com de no efectiu es poden trobar al banc.

El que més és important recordar en l'etapa del pagament final del cost de l'apartament és no confondre l'import de la fiança i l'avançament, ja que tenen diferents finalitats i opcions de devolució si la transacció no es realitza. passar per algun motiu. L'import de la bestreta es té en compte en el càlcul final, però el dipòsit no. Es retorna al comprador si la compra ha tingut èxit, o roman amb el venedor si l'operació ha fallat sense cap motiu. En qualsevol cas, el dipòsit roman a càrrec de la part perjudicada en cas d'interrupció de la transacció.