Com comprovar el desenvolupador: mètodes i recomanacions

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Quan compreu un habitatge en fase de construcció, heu d'assegurar-vos mil vegades la fiabilitat del promotor. Com comprovar l'empresa i entendre si es pot confiar? Al cap i a la fi, el cost dels béns immobles avui és tan elevat que la majoria dels ciutadans han de contractar préstecs hipotecaris de milions de dòlars i pagar-los durant més d'un any, per la qual cosa és important eliminar fins i tot el més petit risc. A l'article aprendràs a comprovar el desenvolupador, a quina informació i documents has de prestar molta atenció.

Per què no pots confiar en la sort

Hi ha diverses maneres de comprovar la fiabilitat del promotor en comprar un apartament en fase d'excavació o construcció. Confia en els teus diners només hauria de ser una empresa de construcció amb una reputació impecable. La consciència i l'experiència en la construcció són importants, però no els únics indicadors de la fiabilitat de l'empresa. A més d'ells, importa l'estabilitat financera, és a dir, la disponibilitat de diverses fonts de finançament i capacitats administratives. Els riscos del comprador, la probabilitat de "congelació" depenen directament d'aquests criterisconstrucció o retard en la posada en funcionament de la instal·lació acabada.

Les activitats del promotor com a persona jurídica o empresari individual es veuen afectades per diversos factors econòmics, canvis en la legislació, tendències del mercat immobiliari, tipus de canvi i altres condicions que no depenen de la pròpia empresa constructora, la seva reputació i bona fe. En el treball d'una empresa amb molts anys d'experiència i una imatge sòlida poden sorgir dificultats i imprevistos. Tanmateix, aquesta empresa, a diferència d'un desenvolupador menys conegut i no verificat, podrà trobar una sortida a situacions difícils sense causar danys al consumidor final. Per això és extremadament important saber com comprovar el desenvolupador. Això us permetrà entendre si podeu confiar en ell amb els vostres diners que heu guanyat amb esforç.

Informació al lloc web

La primera i més senzilla manera de conèixer una empresa de construcció és visitar el seu lloc web oficial. Normalment, la informació bàsica sobre el desenvolupador es troba a la secció "Sobre nos altres" o "Sobre l'empresa". Conté informació sobre el període d'existència al mercat, la història del desenvolupament, els èxits, els premis. Al mateix lloc, algunes empreses publiquen informació sobre el nivell directiu i la composició del consell d'administració.

Seran útils articles informatius i analítics sobre recursos especialitzats independents ("Indicadors del mercat immobiliari", "RBC Real Estate", etc.). Podeu obtenir informació sobre el desenvolupador a través de qualsevol motor de cerca. Però confieu sense cap dubte en el que està escrit al lloc a la secció "Els mitjans de comunicació sobre nos altres" o "Ressenyes",definitivament no val la pena.

No et perdis la pàgina "Projectes". En aquest apartat, l'empresa col·loca projectes ja implementats, si n'hi ha. Per cert, la seva absència pot indicar que el desenvolupador és un novell en el seu negoci. Seria un error jutjar objectivament l'experiència de l'empresa per aquells objectes que es troben en fase d'implementació o planificació, perquè els anomenats "projectes en paper" només testimonien les ambicions del desenvolupador, res més..

Si es lliuren objectes immobiliaris presentats per a la seva revisió al lloc web oficial, cal parar atenció a la regió on es van construir. Aquest fet ajudarà a comprovar el desenvolupador. Per regla general, la presència de diversos projectes finalitzats amb èxit indica que el promotor té bones relacions amb les autoritats del municipi, la qual cosa significa que és poc probable que hi hagi problemes associats a l'obtenció de permisos, acordar condicions tècniques i subministrament d'energia..

Cooperació amb socis

Avaluant la fiabilitat del desenvolupador, hauríeu de prestar atenció als seus socis clau. Si aquests inclouen grans bancs amb participació de l'estat i empreses constructores líders actuen com a contractistes generals, no hi ha cap dubte sobre la correcció de la vostra elecció.

Hi ha un altre mètode per comprovar el constructor. Consisteix a estudiar la política d'inversió de l'empresa. A més, si el principal inversor de l'empresa és una corporació financera gegant, sens dubte no cal que us preocupeu. Abans d'invertir molt en un negoci, grans inversorsestudiar a fons els projectes de desenvolupament, realitzar nombroses inspeccions de les activitats del promotor i només si no tenen dubtes signen un contracte. Al seu torn, el desenvolupador, apuntant a una associació amb una empresa líder, demostra a tot el mercat la integritat de la seva reputació.

La informació sobre les fonts de finançament es troba a la declaració del projecte. Aquest document també es pot trobar al lloc web del desenvolupador. A més, s'indica el nom del banc o altra entitat que finança la construcció. Aquest punt és d'especial importància, ja que la cooperació amb una empresa petita o desconeguda pot estar realment afiliada. Altres fonts són els fons dels clients finals transferits en virtut d'acords de DDU.

Per comprovar la fiabilitat del desenvolupador en la construcció compartida, per regla general, presten atenció a la presència de riscos de canvi. Apareixen si el desenvolupador fa tots els pagaments en dòlars o euros. Les menors fluctuacions del tipus de canvi comportaran greus pèrdues per als inversors. Si totes les operacions relacionades amb el projecte es realitzen en rubles, això elimina els riscos dels inversors.

Oportunitats financeres de l'empresa desenvolupadora

Els trets distintius de la fortalesa inversora d'una empresa inclouen una estratègia de vendes independent. Implica la realització del projecte per part del promotor a costa d'invertir fons propis o de crèdit, sense la participació dels compradors. Normalment, aquests objectes es venen al final del procés de construcció,quan estiguin gairebé a punt per a la posada en marxa. Si el promotor ha començat a vendre apartaments, però encara no s'ha preparat una fossa de fonamentació, cal estudiar la declaració del projecte, que indica les fonts de finançament. Si són majoritàriament titulars de capitals, el millor és que reavalueu acuradament la vostra decisió de compra.

L'adequació de la política de preus és un altre argument a favor del desenvolupador. Com comprovar en comprar un apartament barat, quin és el problema? L'evident baratitat de la proposta no sempre indica els seus beneficis. Molt sovint, els apartaments que es venen a un preu molt inferior al de mercat indiquen una manca de recursos de l'empresa. Tanmateix, una baixada moderada dels preus durant les promocions de temporada és força normal al mercat immobiliari.

El benestar financer d'una empresa s'expressa sovint amb la seva publicitat. La col·locació d'accions pròpies en el domini públic en el mercat de valors nacional o estranger confirma el fet que el desenvolupador s'ha sotmès a nombrosos procediments de verificació i ha rebut alts valoracions d'experts. Aquest fet indica que els inversors en accions confien en l'empresa i donen suport al seu model de govern corporatiu i política financera.

Els portals immobiliaris, que publiquen les valoracions de les empreses constructores russes, són un lloc on podeu comprovar el desenvolupador mitjançant els seus indicadors quantitatius. A la part superior, per regla general, hi ha empreses amb una quantitat important d'espais residencials posats en funcionament i beneficis obtinguts durant l'any natural.

Paceimplementació del projecte

Com comprovar la fiabilitat del promotor en comprar un apartament, si la casa està en construcció o excavació? En aquest cas, podeu confiar en el ritme de cada etapa de la construcció. Es prenen com a base els projectes ja implementats del desenvolupador. Sovint, els desenvolupadors publiquen específicament informes de fotos i vídeos, intentant així justificar la confiança dels inversors. Gràcies a les càmeres web instal·lades al territori de l'equipament, els futurs residents tenen l'oportunitat de fer un seguiment en línia del procés de treball, avaluar la dinàmica i la coherència del procés.

Però com comprovar la fiabilitat del promotor en la construcció compartida i com entendre que la construcció d'edificis de gran alçada és massa lenta? En un flux de treball normal, un edifici d'apartaments en construcció hauria d'augmentar de 2 a 3 plantes cada mes. Els edificis de panells, a diferència dels de maó i monolítics, es construeixen més ràpidament: de mitjana, una caixa de formigó creix entre 4 i 5 pisos al mes. Tanmateix, aquests càlculs són teòrics i, fins i tot, les principals empreses constructores sovint s'allunyen de la norma.

Abans de comprar un habitatge en construcció al promotor, és recomanable dedicar unes hores del seu temps personal i visitar un parell d'objectes acabats. La inspecció dels patis, les façanes dels edificis, l'entrada al complex residencial permetrà extreure una conclusió preliminar sobre la qualitat de les cases. També cal tenir en compte l'any de construcció i els comentaris dels residents. Fins i tot aquells edificis visualment lliures de defectes poden presentar posteriorment nous propietaris amb númles sorpreses més agradables en forma de parets gelades, alta audibilitat, acabats interiors de baixa qualitat, etc.

Quins documents cal preguntar

La Llei federal núm. 214, que regula la participació en la construcció compartida, estableix l'obligació del promotor d'aportar diversos documents per a la seva revisió per qualsevol persona interessada. Aquests inclouen:

• carta de l'empresa constructora a l'última edició i altres documents constitutius;
• certificat de registre estatal del promotor com a empresari individual o entitat jurídica;
• certificat de registre fiscal;
• documents comptables durant tres anys naturals;
• informe de l'auditor sobre les activitats de l'empresa.

Aquests són documents generals que primer heu de consultar amb el constructor del nou edifici. L'empresa s'obliga a presentar els seus originals o còpies compulsades, a petició. Però, d' altra banda, la familiarització amb aquests documents no es pot anomenar una opció del 100% que us permetrà comprovar la fiabilitat del promotor a l'hora de comprar un nou edifici. Per regla general, aquesta informació és de caràcter formal i està disponible per a cada desenvolupador, de manera que el comprador mitjà no rebrà cap informació especial. L'únic valor per als possibles inversors és l'informe d'auditoria, segons el qual els especialistes podran treure conclusions sobre la situació financera de l'empresa.

On és més important familiaritzar-se amb la documentació del projecte. A més del paquet principal de papers, la disponibilitat de:

• contractes de propietat de la terra;
• conclusions d'experts governamentals;
• permisos de les autoritats regionals per a la construcció;
• extractes del Registre estatal unificat d'entitats jurídiques.

Quan es pregunta com comprovar el promotor quan es compra un edifici nou, no s'ha d'oblidar dels documents que cal exigir immediatament en el moment de la celebració del contracte. Abans de posar la vostra signatura a l'acord de participació, heu d'assegurar-vos que l'empresa opera dins de la llei. Aleshores, quins documents de desenvolupador heu de comprovar? Assegureu-vos que la persona que representa els interessos de l'empresa té l'autoritat per completar la transacció. Si el contracte és signat per un empleat de l'empresa, haurà de disposar del corresponent poder del director general. En els casos en què una de les parts de l'acord és una persona que no té aquests poders, l'acord queda invalidat i totes les obligacions derivades d'aquest es cancel·len, malgrat la transferència de diners. Cal parar atenció al nom de la persona que ha emès el document, al període de validesa del poder i al dret a realitzar quines operacions ofereix.

Què més pot indicar la fiabilitat de l'empresa

La majoria dels usuaris recullen informació sobre el promotor que els interessa en diversos fòrums que es dediquen a discutir projectes, el cost d'un nou edifici, els avantatges i inconvenients dels apartaments, etc. Aquí no podreu comprovar-ho. els documents del desenvolupador, però podeu esbrinar les queixes dels titulars de capitals, entendre què hi pot haver inconsistències i submarinespedres en procés de registre de béns immobles. Si hi ha més queixes que ressenyes positives, hauríeu de tornar a avaluar la decisió de compra. En el cas que desenes de titulars de capitals acusin el promotor d'accions francament fraudulentes, violacions constants dels terminis per a la finalització dels objectes o, per exemple, la negativa a proporcionar documents sobre la legalitat de la construcció en un terreny determinat, és millor per trobar una altra empresa.

Molts estan interessats en quins documents consultar amb el desenvolupador perquè pugueu informar-vos de les seves demandes en curs. Però encara que la informació que confirmi l'existència de determinades disputes entre la constructora i els co-inversors, contractistes o accionistes fos de domini públic, no voldria dir res. El litigi és una pràctica habitual en el mercat immobiliari, especialment per a les grans firmes que anualment encarreguen centenars de milers de metres quadrats d'espai habitable. La resolució de disputes la gestiona un equip d'advocats, de manera que aquests problemes no tenen res a veure amb el curs del procés de construcció i els problemes tècnics que l'acompanyen.

Com comprovar la fallida d'un desenvolupador

L'any 2014 es va aprovar la Llei Federal que obligava a totes les empreses constructores a assegurar la seva responsabilitat davant els accionistes mitjançant una garantia bancària, una pòlissa d'assegurança o un acord amb la Mutua d'Assegurances. I el 2017, es van tornar a fer noves esmenes a la Llei federal especificada, segons la qual els desenvolupadors ara han d'assignar fons al fons de compensació unificat per a la construcció compartida. L'objectiu d'aquesta organització estatal és dirigir el pressupost per finançar la construcció a llarg termini i pagar els deutes amb els accionistes en cas de fallida del promotor.

Com comprovar si l'empresa ha adquirit la condició oficial d'insolvent abans de la celebració del contracte de capital? Els registres especials ajudaran en aquest tema. Per utilitzar un d'ells, heu d'anar al lloc web oficial del tribunal arbitral. A la secció "Arxiu únic", mitjançant el filtre de cerca, configureu els paràmetres a la columna "Participant en el cas", indicant "Enquestat", després introduïu el nom del desenvolupador i seleccioneu el botó actiu "Falida". Tots els casos d'arxiu i d'insolvència pendents de persones jurídiques i persones físiques es mostraran a la pantalla.

Posament a domicili: tràmits bàsics

Finalment s'ha fet l'acord i s'han arribat tots els terminis per lliurar l'objecte als veïns, que esperen amb moltes ganes el dia de la inauguració de la casa. Però, com va resultar a la pràctica, molts no saben com comprovar un apartament d'un promotor.

Els terminis per a la finalització de les obres de construcció es prescriuen a la DDU. Si el promotor no té temps per lliurar l'objecte a temps, està obligat a informar els compradors dos mesos abans de l'expiració d'aquest termini i proposar canviar la disposició corresponent del contracte. A més, també és important separar els conceptes del període de posada en marxa i de la cessió de claus als propietaris. Com a regla general, els nous colons podran traslladar-se a nous apartaments no abans de l'endemà després de l'acceptació de l'objecte.comissió estatal. A més, també s'ha d'especificar en el contracte el moment de lliurament de les claus als llogaters. Normalment es produeix entre 4 i 6 mesos després de rebre el permís de posada en marxa.

A tots els accionistes, els desenvolupadors han d'enviar un avís de preparació de l'objecte per correu certificat com a màxim un mes abans de la data de lliurament de les claus. Tanmateix, més sovint els compradors reben bones notícies per telèfon i se'ls convida a venir a l'oficina per verificar els documents. Heu de venir amb el vostre passaport i una còpia de l'acord de l'acord. Si l'habitatge adquirit està empadronat amb diversos propietaris, cadascun d'ells ha d'estar present, i si això no és possible, ha d'emetre un poder notarial al seu representant.

un a un. El desenvolupador està obligat a realitzar el lliurament de l'objecte d'acord amb una determinada regulació, i el nou propietari té dret a no acceptar-lo si hi ha un matrimoni, deficiències. Abans de signar l'acta d'acceptació i trasllat, cal comprovar la implementació de tots els detalls menors de l'apartament previst pel contracte. A més, hauríeu d'assegurar-vos que el desenvolupador ha rebut permís per posar-lo en funcionament i que la casa ja té assignada una adreça.

Si el desenvolupador ha retardat el lliurament puntual de l'objecte, el comprador té dret a rebre una compensació. Al mateix temps, s'ha d'entendre que cap desenvolupadorprendrà la iniciativa i no pagarà la sanció per voluntat pròpia. El nou propietari té dret a presentar una reclamació a l'oficina principal de l'empresa i esperar la seva consideració en un termini de 10 dies. Moltes empreses en aquests casos ofereixen als seus clients una solució prèvia al judici de la disputa, indicant l'import de la compensació i el període de pagament.

Inspecció de l'apartament

Abans d'anar a l'acceptació i trasllat de l'apartament, el propietari haurà d'obrir novament la seva còpia del contracte de participació i estudiar detingudament el capítol que descriu les característiques de l'objecte llest per a ser ocupat. Aquí s'indiquen tots els tipus de treballs que el desenvolupador es compromet a realitzar. Durant la inspecció, s'aconsella no deixar DDU de les mans per poder assenyalar immediatament al representant de l'empresa desenvolupadora les incoherències identificades.

Aleshores, què heu de comprovar quan accepteu un apartament d'un promotor? Enumerem tot el que necessiteu parar atenció:

• Porta d'entrada. S'ha de muntar correctament i obrir-se lliurement, perfectament contra l'obertura. Preste atenció a la funcionalitat del pany d'embutir.
• Parets. Fins i tot no es permet una desviació mínima de la vertical, mentre que les irregularitats locals poden estar a 5 mm. També hauríeu de mesurar l'àrea de l'apartament i assegurar-vos que la col·locació de les parets correspon a la seva disposició esquemàtica.
• Pisos. No hi hauria d'haver buits d'aire ni feixos. Pots trobar-los tocant uns quants fragments amb un martell.
• Sostres. gotesi buits a les juntes, la discrepància entre l'alçada real dels sostres i la declarada és un motiu per negar-se a acceptar l'apartament. Tanmateix, si el comprador té previst instal·lar sostres tensats, podeu fer els ulls grossos davant defectes menors.
• Windows. S'han d'instal·lar estructures de la marca indicada a la DDU pel desenvolupador. Heu de comprovar pel vostre compte la integritat de les finestres de doble vidre, la funcionalitat dels accessoris, el grau de tancament dels buits, la presència d'una visera a la lògia (si n'hi ha).
• Cablejat elèctric. Amb l'ajuda de provadors especials, podeu comprovar el funcionament de tots els interruptors i endolls. Si el contracte no preveu la seva presència, assegureu-vos que hi hagi tots els cables per a la connexió posterior.
• Enginyeria de comunicacions. Els sistemes de calefacció, clavegueram i ventilació, totes les vàlvules de tancament, tees, canonades de desguàs, pica, lavabo, radiadors de calefacció, etc. estan subjectes a verificació.
• Acabat. Cal parar atenció a la qualitat dels materials utilitzats, la seva marca. No hi hauria d'haver esquerdes, estelles ni costures obertes.

Finalment, també s'han d'enregistrar les lectures dels comptadors instal·lats a l'apartament i a l'exterior. És aconsellable guardar les dades dels aparells de mesura i comparar-les amb les que s'indiquen als seus passaports. A més, podeu contactar amb el promotor amb una sol·licitud per mostrar el soterrani o la planta tècnica superior. Els accionistes tenen dret a accedir a qualsevol part de l'edifici per assegurar-se que les canonades o el sostre no tenen fuites i que no hi hagi olors estranyes.

Últim pas

Si el propietari no té cap reclamació sobre l'apartament acabat, es signa el certificat d'acceptació. En cas contrari, si es troben defectes, es redacta un acte defectuós. Indica la llista completa de queixes dels clients, així com l'adreça, el número de l'apartament, els detalls i la informació sobre l'empresa promotora.

El desenvolupador convida l'accionista a revisar-lo després de l'eliminació dels defectes. Si el comprador no té cap reclamació seriosa, però per algun motiu es nega a acceptar l'apartament, el promotor té dret a lliurar l'objecte unilateralment.