Comprar un pis amb reurbanització il·legal: riscos, possibles problemes, solucions i consells d'agents immobiliaris

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Segons la legislació vigent, qualsevol obra relacionada amb la distribució dels apartaments ha de ser aprovada per les autoritats reguladores corresponents. Tanmateix, com demostra la pràctica, alguns ciutadans irresponsables ho descuiden, com a conseqüència de la qual cosa les persones que compren un habitatge secundari tenen certs problemes. A més? els actes normatius es complementen i canvien constantment, per tant, allò que abans era correcte, en algun moment pot deixar de ser-ho. En aquest context, sorgeix una pregunta força lògica: quin és el risc de comprar un apartament amb una reurbanització il·legal? Intentem entendre-ho amb més detall i esbrineu quins riscos s'enfrontaran els compradors d'immobles, així com com assegurar-vos i evitar molts problemes.

Informació general

Abans de dir-hosobre el que amenaça de comprar un apartament amb una reurbanització il·legal, mirem els termes bàsics i el marc regulador. El procés de fer canvis al projecte d'edificis residencials està regulat pel Codi de l'habitatge de la Federació Russa. S'especifica tots els termes, el procediment per a l'emissió de permisos, proporciona una classificació de la reurbanització i també determina la sanció per qualsevol infracció de la llei.

És important entendre que no tots els treballs per canviar la configuració d'un habitatge requereixen un permís. En alguns casos, n'hi haurà prou amb notificar a la BTI la reparació prevista, de manera que els empleats d'aquesta organització governamental documentin els canvis futurs. Aquests inclouen els següents:

• transferència d'equips de fontaneria;
• muntant una porta en una paret portant;
• reforma i envidrament de balcons;
• construcció d'un vestíbul que augmenti les característiques d'aïllament tèrmic dels locals residencials;
• construcció d'envans interiors;
• portes de transferència.

Comprar un pis amb reurbanització il·legal en cap dels casos anteriors no amenaça res, ja que no contradiuen les normes del Codi de l'Habitatge i no requereixen l'obtenció de permisos.

Requisits normatius clau

Mirem-los més de prop. Si els vostres plans inclouen comprar un apartament, la reurbanització il·legal pot causar molts problemes, per exemple,si més endavant voleu tornar a registrar els documents o revendre l'espai habitable. Per tant, cal saber en quins casos està prohibit fer qualsevol modificació en la configuració dels locals residencials. Aquests inclouen els següents:

• si com a conseqüència de la reurbanització les condicions de l'habitatge empitjoren o dificulten l'accés a les comunicacions;
• lloc esdevé insegur o inhabitable;
• en el cas que l'obra afecti parts de l'habitatge reservades a l'activitat dels serveis de protecció civil o del Ministeri de Situacions d'Emergència;
• afecta la resistència i la durabilitat de les estructures de càrrega;
• crear una amenaça de col·lapse d'un edifici o interferir amb el funcionament normal dels edificis veïns;
• deteriorar l'equip de ventilació;
• augmentar la càrrega de les estructures de suport.

En aquest cas, no és desitjable comprar un pis amb reurbanització il·legal, perquè té conseqüències negatives. Vegeu a continuació per obtenir més detalls sobre les conseqüències que podeu patir.

Tipus de conversions residencials

Aleshores, què necessites saber sobre això? Si heu sospesat tots els riscos de comprar un apartament amb una reurbanització il·legal i accepteu fer un pas tan arriscat, heu de tenir una idea detallada de què podria ser. La legislació vigent divideix la reconstrucció de l'espai habitable en dos tipus:

• simple;
• difícil.

La diferència entre ellsés que en el primer cas cal facilitar a les autoritats reguladores només un croquis, i en el segon cas cal elaborar un projecte. Si teniu previst moure les portes o moure equips de fontaneria, n'hi haurà prou amb presentar un esbós a la BTI per a l'aprovació. A més, caldrà fer tots els canvis al pla de l'apartament.

La reurbanització complexa és més problemàtica i requereix més temps, ja que haureu de desenvolupar i aprovar un projecte en diverses organitzacions governamentals. Tot el procés dura uns sis mesos i també hauràs de pagar una mitjana de 60.000 rubles. Un cop rebuda la documentació del permís, el propietari de l'apartament ha de notificar-ho a la BTI, que fa una inspecció tècnica i emet un acte.

Si ometes aquest procediment, es poden produir certes conseqüències en comprar un apartament. La reurbanització no autoritzada, si es detecta per les autoritats reguladores pertinents, està sancionada per la legislació aplicable.

Què passa si compres una propietat amb una reconfiguració no aprovada?

Moltes persones estan interessades en la qüestió de què amenaça amb la reurbanització il·legal quan es compra un apartament. I això no és sorprenent, perquè el mercat secundari està ple d'ofertes per a la venda d'habitatges amb diverses infraccions. En aquest cas, tota la responsabilitat no recau en el venedor, sinó en el comprador. Per tant, a l'hora de triar un apartament, heu de tenir molta cura en estudiar el seu passaport tècnic i altres documents. Després de tot, siun cop finalitzada la transacció, les autoritats reguladores detectaran qualsevol infracció en el futur i haureu de pagar una multa.

Comprar una casa a crèdit

Aleshores, què necessites saber sobre això? La reurbanització no legalitzada en comprar un apartament amb hipoteca només és possible quan no hi ha discrepàncies entre la documentació tècnica i el plànol real de l'immoble. En aquest cas, no tot fa tanta por, ja que tota la responsabilitat recau íntegrament en la persona que actua com a propietari legal de l'habitatge en el moment de l'operació de compravenda. Per tant, si no teniu prou diners per comprar un espai habitable per diners en efectiu i voleu obtenir-ne un préstec, us recomanem que primer consulteu amb un especialista que pugui comprovar tota la documentació per comprovar el compliment de les normes legals bàsiques.

Quins riscos he de tenir en compte?

Aquest aspecte hauria de tenir una importància especial. Com s'ha esmentat anteriorment, les conseqüències de la reurbanització il·legal en comprar un apartament és una sanció monetària. La seva mida depèn de molts factors i en alguns casos arriba a quantitats molt decents. Per regla general, podeu sortir amb el pagament d'una multa si el canvi en la configuració de l'habitatge no va comportar cap conseqüència, és a dir, no va perjudicar els locals o edificis veïns, ni els seus propietaris. En cas contrari, la legislació preveu la responsabilitat penal, que ja és més greu. A més, la víctimauna part pot demanar sancions addicionals a través dels tribunals i, en la majoria dels casos, aconsegueixen obtenir-les. Aquests casos inclouen els següents:

• violació en el funcionament de la ventilació;
• manifestació de qualsevol dany mecànic a la façana dels edificis;
• disminució de les característiques d'aïllament acústic de les estructures portants.

Si planifiqueu una reurbanització, és millor no fer trampa, perquè el soroll de les eines de construcció sens dubte informarà els veïns sobre la reparació, que poden informar a les autoritats reguladores pertinents. A més, els treballs no es poden dur a terme d'acord amb les normes i reglaments bàsics i comportar una interrupció en el funcionament de les comunicacions de l'habitatge.

Els representants dels serveis públics poden detectar una reurbanització il·legal quan es fan lectures dels comptadors d'energia individuals. A causa de les especificitats de les seves activitats, es veuran obligats a comunicar-ho a les autoritats competents, els representants de les quals acudiran amb una inspecció i, en el millor dels casos, sancionaran. A més, els canvis realitzats no es faran al passaport tècnic i cadastral i, per tant, aquests documents no seran vàlids, i tindreu problemes amb la posterior revenda de l'habitatge.

Els principals riscos de la compra d'un apartament amb reurbanització il·legal són els següents:

• Terminació unilateral de la transacció i la seva invalidació.
• Embargament de béns a favor de l'Estat. Molt sovint, això passa quan el comprador sabia que els canvis a les instal·lacions es van fer il·legalment i va anar deliberadament aoferta.
• La detenció de la propietat fins que totes les infraccions siguin eliminades pel seu actual propietari.

Pel que fa als venedors, no arrisquen res, llevat de la pèrdua de valor de l'habitatge. Com s'ha esmentat anteriorment, no són absolutament responsables de res. Per tant, els compradors s'han de prendre seriosament en l'elecció de l'espai habitable, ja que els riscos associats són molt elevats actualment. Es recomana pensar bé abans d'acceptar qualsevol oferta.

Com ser compradors?

Cada persona ha de ser molt responsable en l'adquisició d'habitatge. Això és especialment cert en els casos en què es realitza la compra d'un pis amb una reurbanització il·legal en una hipoteca, perquè després de signar el contracte, vostè serà el propietari de l'immoble i tota la responsabilitat recaurà sobre vostè. En aquest cas, hi ha dues opcions per resoldre el problema: tornar a fer tota la documentació de l'habitatge en el termini establert per la llei, o tornar el local al seu estat original. El primer mètode és menys costós i requereix molt de temps, així que és millor seguir-lo.

Com legalitzar el canvi d'habitatge no autoritzat

Detenem-nos en aquest aspecte amb més detall. Per tant, vas comprar un apartament amb una reurbanització il·legal. Què es pot fer per evitar problemes amb la llei? La resposta a aquesta pregunta es va donar més amunt: tornar a registrar els documents per a l'habitatge. Tanmateix, heu d'entendre que tots els costos relacionats són a càrrec vostre, i no del venedor. Haureu de recollirels documents següents:

• aplicació per canviar la configuració del local;
• fitxa tècnica;
• original i còpia de l'acord de compra/venda;
• còpia del passaport civil de la persona per a qui està registrat l'apartament;
• pla nou;
• Consentiment per escrit de tots els membres de la família per a la reurbanització.

Tindreu només 6 mesos per resoldre tots aquests problemes, així que després de comprar un habitatge és millor no ajornar, sinó començar immediatament a recollir documents, ja que requereix molt de temps. Al mateix temps, cal conèixer bé tots els aspectes legals. Com es diu, el desconeixement de la llei no és excusa, i en qüestions relacionades amb el sector immobiliari hi ha moltes trampes. I comprar un apartament amb una reurbanització il·legal és una empresa força dubtosa, que s'ha d'abordar amb tota precaució. Per tant, serà útil rebre primer assessorament d'advocats. Això no només accelerarà significativament el procés, sinó que també evitarà molts problemes en el futur.

Què cal buscar quan escolliu una casa?

Per evitar la compra d'un pis amb reurbanització il·legal, has d'estudiar-ne detingudament els documents. Si hi ha infraccions o canvis il·legals, podeu detectar-los fàcilment. Podeu fer-ho mitjançant un dels mètodes següents:

1. Sovint, durant la reurbanització, es produeix un canvi en les característiques inicials de les estructures adjacents, sobre la base del qualels residents dels apartaments veïns poden endevinar sobre la il·legalitat de les accions i notificar-ho a les autoritats d'inspecció. Sobre la base de la queixa rebuda, la comissió marxa a l'adreça indicada. Si al mateix temps es revelen discrepàncies entre l'estat de l'habitatge i el seu pla, el propietari estarà obligat a pagar una sanció monetària i tornar-ho tot al seu estat original.
2. Un escenari similar es produeix si, durant el procés de canvis, es van cometre violacions greus dels codis i normes d'edificació, la qual cosa va provocar fallades de comunicació, com a conseqüència de les quals es van demanar equips d'emergència per solucionar els problemes. En aquest cas, l'import de la multa serà molt més elevat i es pot iniciar una causa penal pel fet de l'incident.
3. La il·legalitat de la reurbanització la poden detectar els empleats dels serveis públics en el procés de presa de lectures dels comptadors individuals de consum energètic, que també poden enviar una sol·licitud a les autoritats competents.

Qualsevol dels casos anteriors s'anotarà i es reflectirà a la documentació pertinent, de manera que si t'has decidit a estudiar-ho en comprar un apartament, pots evitar molts problemes.

Conclusió

Avui, moltes persones decideixen comprar un apartament amb una reurbanització il·legal, ja que el cost d'aquest apartament és molt més baix, de la mateixa manera que volen estalviar diners. Tanmateix, cal sospesar bé els pros i els contres. No sempre és possible legitimar canvis en la configuració dels locals o eliminar-los, i les conseqüències podensigues bastant seriós. És millor no córrer riscos una vegada més i no fer negocis dubtosos. I si finalment decidiu comprar un habitatge amb una reurbanització il·legal, llegiu atentament la documentació tècnica i assegureu-vos que després de la compra podeu fer-ho tot d'acord amb els requisits de la llei. Només d'aquesta manera pots estar segur que la justícia no t'aconseguirà.