Bons (hipoteca) a Rússia: d'on obtenen els bancs diners per a les hipoteques?

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Els bons (hipoteques) representen més del 80% de totes les transaccions immobiliàries als EUA, a Rússia, menys del 10%. Les perspectives dels valors són evidents. Tanmateix, molta gent no només sap què són els bons amb garantia hipotecària, sinó també els conceptes bàsics.

Nocions bàsiques

Els bons són valors que donen dret a rebre un benefici fix garantit.

Són de dos tipus:

1. A la presentació: comprat més barat, venut més car.
2. Interès fix: suposa un ingressos (cupó) per a l'inversor després d'un temps determinat.

Els bons són títols de deute. La rendibilitat està garantida per la qualificació de l'empresa. Com més estable sigui l'empresa, més probabilitats tindrà de rebre els ingressos promesos.

Què són les obligacions (hipoteca)?

Una hipoteca és un títol de deute que refinança les inversions en préstecs immobiliaris.

Per exemple, AAA Bank emet préstecs per comprar habitatge. Té capitalnaturalment limitat. Amb 1.000 milions de rubles, un banc pot emetre, per exemple, 1.000 préstecs. Naturalment, el mercat immobiliari s'aturarà quan l'entitat de crèdit es quedi sense fons.

Qui se'n beneficia?

L'emissió de bons hipotecaris és beneficiosa per a tots els participants del mercat:

• Al banc: augmenta la quantitat de préstecs hipotecaris emesos.
• Inversor: inverteix diners en un actiu que, depenent dels preus de l'habitatge, hauria de créixer.
• Al prestatari: els tipus hipotecaris altíssims es redueixen entre un 1,5 i un 2%. Per descomptat, les xifres són petites, però pel que fa a una gran quantitat de préstec, el benefici és evident.
• Constructors: les empreses constructores no "congelen" les seves instal·lacions, sinó que continuen treballant.
• Govern - impostos de desenvolupament i venda.
• Treballadors: no són acomiadats per f alta de feina.

Com es garanteixen les obligacions de deute?

Ara sobre com funciona aquest mercat. AAA Bank emet un préstec per a la compra de propietats per un import de 5 milions de rubles. Sobre ells, emet bons (hipoteca) i els ven a la borsa. Els diners dels inversors es destinen a nous préstecs. Els valors estan garantits amb pagaments hipotecaris dels ciutadans.

Alternatives

Els bons (hipoteca) no són l'únic instrument per als inversors en aquest mercat. Hi ha alternatives:

• Certificat de participació hipotecari: una part de l'import del préstec per a la compra d'un actiu. L'inversor té dret a beneficis immobiliaris.
• Hipoteca: una garantia que confirma el dret a rebre dinersprestatari. La diferència d'una obligació (fiança hipotecaria) és que la garantia de la hipoteca és una propietat adquirida.

Característiques dels valors a Rússia

Per descomptat, una idea que ve dels EUA pot aportar coses positives al nostre mercat. No obstant això, els bons hipotecaris a Rússia plantegen moltes preguntes tant entre els inversors com els especialistes. El terme "estabilitat" no és aplicable al desenvolupament de l'economia del nostre país, especialment al mercat immobiliari. Durant els darrers 1,5-2 anys, no només va deixar de créixer, sinó que també va caure significativament. Els bons (hipoteca) no poden generar ingressos del mercat immobiliari si no creix.

El segon problema és l' alt cost dels valors. Les empreses comercials privades i els ciutadans corrents no podran convertir-se en inversors per aquest motiu. Totes les esperances es posen en fons de pensions no estatals, bancs que tenen fons gratuïts, que suposadament no saben on invertir-los.

El tercer problema és la manca d'un marc legislatiu ben pensat.

Podem resumir: és poc probable que l'elevat cost dels valors, la inestabilitat del mercat hipotecari, així com un marc legal mal concebut, permetin que aquest tipus de valors es desenvolupin a Rússia.

Per què els bons hipotecaris van fer que el sistema s'estavellara l'any 2008?

La crisi del 2008 va començar precisament amb les obligacions garantides per hipoteca (CDO). El fet és que molts inversors van començar a comprar valors, sabent que el mercat immobiliari està en constant creixement. Això va influir en l'estratègia dels bancs, indiferents a la solvència dels seus clients. El més important és que ho siguin. Hi ha hagut casos en què es van emetre hipoteques per 500.000 dòlars a persones que no tenien ingressos regulars. Per al banc, els riscos són mínims: van rebre aquests diners a les borses de valors de la venda de bons hipotecaris.

A més, els bancs emetien permutes de crèdit, és a dir, assegurances si el deute no es pagava.

Però la piràmide va girar tant que van començar a emetre bons (CDO sintètics) sota ells. Com que les empreses analítiques no sabien què era, es van basar en les dades de les societats inversores que les van emetre. Alguns ho sabien, però tenien por de perdre grans clients. Van fer un actiu encara més problemàtic amb bons d'un nivell de risc BBB, però el seu grau d'amenaça ja era igual a l'AAA (com els bons del govern dels EUA), és a dir, absolutament segur. Això va permetre als inversors amb milions de dòlars invertir en valors no garantits i recaptar fons de fons de pensions als quals es prohibeix invertir en actius inferiors a aquesta qualificació. Naturalment, aquesta piràmide tard o d'hora va haver d'ensorrar-se quan els preus de l'habitatge comencen a baixar. Això és el que va passar. Les grans empreses d'inversió, inversors i agents d'assegurances van fer fallida.

Els inversors ho van aprofitar apostant per intercanvis d'hipoteques, és a dir, assegurances immobiliàries amb garantia hipotecària, que es venien a preus baixos. És a dir, després d'haver invertit un milió de dòlars en ells aleshores, va ser possible aconseguir diversos centenars de milions, ja que ningú simplement creia en un defecte.