Impost a la venda d'un apartament: característiques, càlcul de l'import i requisits

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

La venda d'un apartament pot ser necessària per diferents motius, però al mateix temps, cada persona està interessada en saber si està obligat a pagar impostos per la venda d'un apartament. De fet, un cop finalitzat aquest tràmit, un ciutadà rep uns ingressos determinats, dels quals cal cobrar una taxa. Però, al mateix temps, hi ha determinades condicions sota les quals no cal transferir impostos. Cada venedor ha d'esbrinar quant de temps triga a tenir un apartament per tal que després de vendre'l, no hagis de pagar cap quota. A més, es té en compte la possibilitat d'utilitzar una deducció per reduir la base imposable.

Quant tributen?

Primer de tot, has d'esbrinar quina és la tarifa. Cada propietari que hagi venut un immoble o part d'aquest ha de saber quin impost està subjecte a la venda d'un apartament i si està obligat a pagar aquesta taxa.

El càlcul utilitza l'import especificat en el contracte redactat per a la venda de l'objecte. No és estrany que els venedors demanin als compradors una quantitat inferior en aquest acord,que els permetrà evitar el pagament d'impostos en utilitzar la deducció. Això va comportar la necessitat de modificar la llei, de manera que ara no només es té en compte el preu de venda, sinó també el valor cadastral de l'objecte. Si és superior al valor disponible en el contracte, és al preu cadastral on es calcula l'import de l'impost.

Aquests canvis es justifiquen pel fet que cal reduir el nombre de transaccions fraudulentes, l'objectiu principal de les quals és l'evasió fiscal. Es cobra un 13% addicional de l'import revelat. La base imposable pot disminuir quan s'utilitza la deducció.

Reglament legislatiu

L'obligació de pagar l'impost sobre els ingressos obtinguts per la venda d'immobles està regulada per diferents normatives. Aquests inclouen l'art. 117 i l'art. 220 del Codi Tributari, així com la Llei Federal núm. 382.

Els documents especifiquen si s'ha de pagar un impost sobre la venda d'un apartament, com es determina la tarifa i en quines circumstàncies els venedors estan exempts del procés.

Quan no es paguen els impostos?

Hi ha determinades condicions en què les persones que venen béns immobles no han de pagar impostos sobre els seus ingressos. L'impost després de la venda d'un apartament no es paga (per diferents motius) només si hi ha proves d'aquestes circumstàncies. No cal que calculeu i pagueu la quota en les situacions:

• després de comprar l'apartament, el venedor va ser propietari de l'apartament durant més de cinc anys;
• després de rebre l'habitatge per herència, com a conseqüència de l'elaboracióobsequi o per decisió judicial, cal esperar 3 anys, per poder vendre l'objecte més tard amb exempció fiscal;
• si l'apartament es va vendre a un preu inferior al seu preu de compra, ja que cal pagar l'impost sobre la renda, però hauràs de demostrar oficialment que el venedor realment no va obtenir guanys, per la qual cosa contracta per s'utilitzen la compra i venda d'habitatge;
• El valor de l'immoble és inferior a 1 milió de RUB, ja que cada venedor d'una propietat pot beneficiar-se d'una deducció d'1 milió de RUB, i és per aquesta quantitat que la base imposable es redueix, per tant, amb un preu baix d'habitatge, no cal que pagueu cap taxa.

Ja no es pot aplicar una infravaloració no raonable del cost de l'habitatge. Això es deu al fet que l'impost sobre la venda d'un apartament per a persones físiques es pot calcular sobre la base del valor cadastral, si és superior al preu de venda de l'objecte.

Quan s'han de transferir els fons?

Taxa a pagar l'any vinent. Per tant, si l'apartament es ven l'any 2017 i, al mateix temps, cal calcular i transferir la quota, s'ha de transferir al pressupost abans del 15 de juliol de 2018.

Si hi ha retards, es cobren multes que augmenten significativament l'import total que s'ha de transferir al pressupost.

Quant de temps triga a tenir un apartament per no pagar impostos després de la seva venda?

El 2016 es van fer canvis significatius, de manera que ara tothom hauria de saber com determinar correctament aquest període.que no siguin responsables de les infraccions. Les regles bàsiques inclouen:

• si la propietat es va comprar després del 2016, haureu d'esperar 5 anys per vendre-la sense haver de pagar cap quota;
• si l'objecte es va rebre a partir d' altres transaccions en què el destinatari de l'apartament no va gastar diners, per exemple, l'habitatge va ser rebut per herència o donat sobre la base d'una donació correctament redactada, aleshores es pot vendre sense impostos en tres anys.

L'impost sobre la venda d'un pis de propietat inferior a 3 anys s'haurà de pagar sense f alta. En aquest cas, el compte enrere comença a partir del moment en què un ciutadà rep un document que confirma el seu dret a la propietat immobiliària. Per exemple, si un objecte es compra sobre la base de les aportacions d'accions, el compte enrere s'ha de fer des del moment en què es fa l'últim pagament.

He de pagar impostos sobre l'habitatge donat o heretat? sí, si han passat menys de tres anys d'ús d'aquest immoble i el voleu vendre. Suposem que teniu un apartament durant 3 anys. En aquest cas, l'impost sobre vendes no s'haurà de calcular i transferir, però al mateix temps cal presentar al Servei Federal d'Impostos la prova que realment han passat més de tres o cinc anys.

Puc baixar el preu?

Tota persona que ven béns immobles vol evitar impostos. Molta gent prefereix no pagar impostos per la venda d'un apartament amb el motiu que subestimen deliberadament les vendes.el preu de l'objecte, de manera que quan s'utilitza la deducció, no hi ha cap impost o té una quantitat petita.

Aquest mètode no s'utilitza des del 2016. Això es deu al fet que abans de calcular la tarifa, els empleats del Servei Federal d'Impostos comparen dos indicadors representats pel preu de venda i el valor cadastral de l'objecte. El càlcul es basa en la quantitat que serà més gran. Per tant, evitar els impostos d'aquesta manera no funcionarà. En qualsevol cas, s'haurà de pagar l'impost sobre la venda d'un pis nou comprat o rebut fa menys de tres o cinc anys.

Com no pagar impostos quan tens un apartament durant menys de 5 anys?

Hi ha certes possibilitats que permeten realment no pagar aquesta quota, encara que l'apartament sigui propietat d'una persona durant menys de cinc anys. L'impost sobre vendes d'apartaments no es paga en les condicions i situacions següents:

• ha comprat un immoble abans del 2016, de manera que encara està subjecte a la condició d'haver d'esperar tres, no cinc anys, per poder vendre'l sense pagar una quota;
• l'apartament es va rebre com a regal o herència, de manera que un ciutadà no va pagar cap fons per ell, la qual cosa fa que n'hi hagi prou amb tenir l'objecte durant només 3 anys, després vendre'l i no pagar impostos;
• el venedor pot demostrar que no va obtenir beneficis en dues transaccions en tres anys, de manera que va vendre l'objecte a un preu lleugerament inferior al que es va comprar originalment, però en aquestes condicions és important que el preu de venda no estava per sota del cadastralel cost de l'apartament;
• Les transaccions es fan en relació amb habitatges barats, de manera que el seu preu cadastral i de venda és inferior a 1 milió de rubles, la qual cosa fa que a causa de l'ús de la deducció, la base imposable sigui completament negativa.

Totes les condicions anteriors han de ser acreditades per un ciutadà mitjançant documents oficials, per tant, s'ha de presentar la documentació pertinent al Servei Federal d'Impostos.

Matisos de vendre un apartament rebut per herència

Si un ciutadà rep una propietat per herència, ha de pagar un deure estatal, depenent del valor de l'objecte, així com fer front a un registre llarg d'un apartament. A més, per al seu registre a la propietat, cal pagar una taxa de 2 mil rubles. Sovint, després del registre, una persona té el desig de vendre l'objecte. Cal tenir en compte que en aquestes condicions s'haurà de pagar l'impost sobre la venda d'un pis heretat.

Primer s'han d'avaluar alguns factors:

• es determina quina és la mida del valor cadastral de l'immoble, ja que aquest és l'indicador que servirà per calcular l'impost si el pis es ven a un preu més baix;
• 1 milió de rubles es dedueix de l'import rebut, representat per la deducció;
• calculat a partir d'aquest valor del 13% per determinar quina quantitat s'haurà d'abonar al pressupost, ja que si és massa gran, sovint s'aconsella esperar tres anys per després vendre l'objecte sense impostos.

El valor cadastral encara no s'ha calculat per a tots els apartaments. Això es deu al fet que només està determinat per una comissió especial formada per empleats qualificats de la BTI, per tant, sovint aquest indicador encara no s'ha determinat per a un objecte específic. En aquest cas, l'hereu haurà d'ordenar aquesta avaluació pel seu compte, la qual cosa comporta costos addicionals.

Quina és la deducció suggerida?

Qualsevol persona que vulgui vendre un apartament o fins i tot una habitació ha de recordar que té l'oportunitat de fer servir una deducció fiscal. És estàndard per a tots els apartaments és d'1 milió de rubles. Quant es pagarà l'impost sobre la venda de l'apartament en aquest cas?

Per exemple, es va vendre un apartament per 3,4 milions de rubles, i aquesta quantitat és superior al valor cadastral de l'objecte. La transacció es va completar en un any després de la compra de la propietat. He de pagar impostos per la venda d'un apartament en aquest cas? Com que encara no han passat tres o cinc anys després del registre de la propietat immobiliària, la quota s'ha de calcular i transferir correctament.

Inicialment, es calcula la base imposable, per la qual el preu de venda es redueix per l'import de la deducció: 3, 4 - 1=2,4 milions de rubles. A més, es grava un impost sobre aquesta quantitat: 2,4 milions x 13%=312 mil rubles.

Podeu utilitzar la deducció per reduir l'impost sobre la venda d'un apartament només si el venedor té proves que inicialment va gastar els seus diners en l'objecte. Aquesta prova es pot aportar mitjançant documents:

• transferències de pagament, sobre la base de les quals es van transferir els fonsun altre compte, de manera que el tràmit per a la compra de l'objecte es va dur a terme completament a través del banc;
• rebut que indica la transferència de fons;
• un acte d'acceptació i cessió d'un objecte que indica el preu d'aquesta propietat;
• controls fiscals que poden confirmar no només la compra de l'habitatge, sinó també el seu acabat.

Només després de la preparació de proves, podeu utilitzar la deducció.

Quan és adequat desactivar la deducció?

El venedor de l'habitatge pot decidir si el preu de venda es reduirà en l'import de la deducció o en el preu de compra de l'immoble. Per exemple, el 2016, es va comprar un apartament per 2,3 milions de rubles. El 2017, es ven per 4,2 milions de rubles.

Si utilitzeu la deducció, l'import de l'impost sobre la venda de l'apartament serà igual a: (4, 2 - 1) x 13%=416 mil rubles.

Si utilitzeu un mètode que implica determinar el benefici real rebut, l'import de la taxa serà: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 mil rubles.

Per tant, en aquesta situació és aconsellable denegar la deducció per reduir l'impost sobre la venda de l'habitatge. La nova llei indica que si no és possible confirmar el preu de compra d'un objecte, en qualsevol cas, hauràs de fer servir una deducció.

La deducció només s'ofereix un cop l'any, de manera que si una persona fa diverses transaccions alhora en un any, s'aplica l'oportunitat de reduir la base imposable d'un sol apartament.

A més, quan compreu una casa, podeu comptar amb una devolució d'impostos. Es calcula en funció dedespesa:

• l'import pel qual es va comprar l'apartament;
• despeses per a la construcció de la instal·lació;
• comprar el terreny on es va construir la casa;
• devolució dels interessos del préstec, si s'ha emès un préstec hipotecari per a la compra d'habitatge.

La deducció màxima de la propietat és de 260 rubles. Es poden retornar fins a 390 mil rubles del preu de compra o construcció, així com per interessos hipotecaris.

Com es calcula el preu cadastral d'un objecte?

Molta gent no coneix les innovacions de la legislació, per la qual cosa intenten reduir la base imposable venent béns immobles a baix cost. Negocien amb els compradors perquè el contracte contingui una quantitat que no superi el milió de rubles. Quan s'utilitza la deducció, resulta que la base imposable està representada per un valor negatiu.

Però ara les autoritats fiscals en aquesta situació utilitzen no només l'indicador que s'indica al contracte de compravenda, sinó també el preu cadastral per determinar l'impost sobre la venda d'un apartament. La llei indica que si el valor cadastral supera el valor disponible en el document, llavors la taxa es calcula sobre ell.

Per exemple, un ciutadà va comprar un apartament per 1,5 milions de rubles. El seu preu cadastral és d'1,3 milions de rubles. Després d'un any de propietat, una persona decideix vendre l'objecte per 1,6 milions de rubles. Està d'acord amb el comprador que el contracte hauria d'indicar la quantitat de 900 mil rubles. En calcular l'impost, els empleats del Servei Federal d'Impostos tenen en compte el preu cadastral de l'objecte, ja que és superior al preu de venda. En aquest cas, quan s'utilitza la deducció, la midal'impost serà igual a: (1, 3 - 1) x 13%=39 mil rubles.

Matisos de l'elaboració d'una declaració

Si una persona és propietari d'un béns immobles menys de la data de venciment, no només ha de calcular i pagar la taxa, sinó que també ha d'elaborar i presentar una declaració al Servei Federal d'Impostos. No és necessari generar aquest document en situacions:

• l'apartament no està en venda, sinó que s'intercanvia o dona a una altra persona, ja que l'objecte es traspassa gratuïtament o sense rebre cap pagament addicional, de manera que el ciutadà simplement no té ingressos per als quals es pogués calcular l'impost.;
• l'objecte que s'ha venut va pertànyer a una persona durant més de tres o cinc anys, depenent de com es va adquirir.

En altres situacions, és important no només pagar impostos, sinó també presentar una declaració. Això només és necessari si la base imposable és positiva.

És important entendre no només si els ciutadans paguen impostos per la venda d'un apartament, sinó també com es forma la declaració. Les regles per a la seva compilació inclouen:

• indica el període durant el qual es genera el document;
• informació personal sobre el contribuent està registrada;
• S'introdueixen dades sobre com es va rebre l'apartament, quant de temps va estar a disposició del ciutadà, a quin preu es va comprar i vendre;
• introduïu informació sobre la deducció aplicable;
• dóna regles de càlcul d'impostos.

En funció de la informació de la declaració, es paga una taxa.

Com es presenta la declaració?

El document es presenta aFTS de diferents maneres:

• visitar l'oficina del Servei Federal d'Impostos per enviar el document a un especialista, després de la qual cosa es proporciona una notificació i un rebut fiscal;
• enviament de documentació per correu;
• ús d'Internet;
• amb l'ajuda d'un intermediari que ha de tenir un poder notarial.

No cal redactar un document si el resultat del càlcul és que no cal pagar impostos. S'hi inclouen els casos en què, després d'utilitzar la deducció, s'obté un valor negatiu de la base imposable, ja que aquest fet no ha de ser acreditat pel contribuent en virtut de l'art. 229 NK. Afirma que si els ingressos no són imposables, els contribuents poden no declarar-los.

Responsabilitat per no pagar la taxa

Si el contribuent s'equivoca o simplement no paga intencionadament l'IRPF després de la venda de l'apartament, això comporta que el ciutadà sigui objecte de responsabilitat administrativa o penal.

La mesura de la responsabilitat depèn de la gravetat del delicte i de l'import de l'impost. Per tant, es pot imposar una multa de fins a 100 mil rubles. o fins i tot pena de presó fins a tres anys. Per tant, cal presentar la declaració de manera oportuna abans del 30 d'abril, i també pagar la taxa abans del 15 de juliol. Si no hi ha fons el dia 16, es cobra una penalització del 5% per cada mes de retard, de manera que en sis mesos haureu de pagar no només l'impost, sinó també el 30%. El nivell mínim d'aquesta multa és de 1.000 rubles.

Així, cada persona hauria de fer-hosaber quins impostos heu de pagar en vendre/comprar un apartament per fer aportacions oportunes al pressupost. Això evitarà responsabilitats importants per infraccions greus. Al mateix temps, hauríeu d'entendre les condicions de propietat, la possibilitat d'utilitzar la deducció i altres matisos del càlcul.