Què és l'impost sobre les vendes de béns immobles?

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

El procediment de càlcul i recaptació de l'impost sobre béns immobles està declarat pel codi corresponent. Les lleis canvien d'any en any. Al mateix temps, els drets i les obligacions dels ciutadans en l'àmbit fiscal estan canviant. El fet que no canvia és la necessitat de pagar impostos.

Què és l'impost sobre les vendes de béns immobles?

La propietat dels béns immobles la pot tenir un particular, una empresa privada o una autoritat municipal. Els tipus d'immobles inclouen diferents opcions: locals residencials, locals comercials (edificis comercials o d'oficines), naus industrials, sòl i sòl agrícola. El propietari pot tenir el dret de propietat exclusiva o com a part d'una acció. En tots els casos, si la transacció entra dins de la descripció d'impostos, l'impost sobre vendes de béns immobles continua sent obligatori.

El sistema de control el porten a terme les administracions tributàries i les seves divisions territorials. Fetel pagament o l'impagament de l'impost es reflecteix a la declaració anual presentada pels ciutadans.

Principis generals

Segons la llei russa, qualsevol tipus de benefici rebut oficialment està gravat. Des d'aquest punt de vista, l'alienació de béns immobles es considera a favor del propietari. Per tant, és el venedor qui està obligat a pagar l'impost sobre la venda de béns immobles.

L'article 224 del Codi Tributari de la Federació de Rússia estableix que l'import dels ingressos de l'alienació de béns immobles s'ha de gravar amb una taxa del 13%. Tanmateix, aquesta llei no s'aplica en tots els casos. Els detalls es discutiran en aquest article.

Una altra llei a la qual cal fer referència és la Llei federal número 382. És rellevant des de principis del 2016. Segons les normes d'aquesta llei, l'impost sobre la venda de béns immobles en l'àmbit jurídic es basa en les condicions de propietat. Aquest document considera dos tipus de tinença per durada:

• Transmissió de la propietat fins al 2016.
• Propietaris els drets dels quals es fixin després de l'2016-01-01.

La primera categoria de ciutadans en l'alienació de béns immobles es regeix per les disposicions de la llei vigent fins a principis de 2016. Segons aquesta llei, l'impost és obligatori per a tots els propietaris que alienin béns immobles en els 3 primers anys posteriors a la transmissió de la propietat. Per a la segona categoria, s'aplica un nou procediment, segons el qual el període de referència de propietat és de 5 anys.

Qui no pot pagar?

Si tenim en compte el procediment general de recaptació d'impostos, la llei preveucircumstàncies en què l'impost sobre la venda de béns immobles per a persones físiques esdevé irrellevant amb independència del període de propietat. En particular, es considera la forma de transmissió a la propietat. Aquests són els casos següents:

1. Quan la propietat passa al propietari amb la condició de dependre de tota la vida de l'antic propietari.
2. Propietat heretada.
3. Alienació d'objectes immobiliaris, el dret del qual va sorgir com a conseqüència de la privatització.
4. La base de la propietat és un acord de donació.

Si el document de títol entra en una d'aquestes categories, la transacció no s'ha de classificar com a ingressos addicionals i, per tant, s'hauria de gravar.

També hi ha funcions per regió. Com sabeu, les lleis nacionals es divideixen en federals i territorials. Les autoritats locals tenen dret a adaptar algunes lleis federals sense contradiccions fonamentals. A la pràctica, les circumstàncies solen alleujar-se d'aquesta manera per a una determinada categoria de ciutadans. L'impost sobre vendes de béns immobles no és una excepció.

Per exemple, al Khanty-Mansiysk Okrug hi ha una llei segons la qual els ingressos de la venda de béns immobles no es tributen fins i tot durant els primers 3 anys de propietat. Regles similars s'apliquen al territori de Stavropol: aquí el termini de les transaccions imposables s'ha reduït de 5 a 3 anys. Per saber quin impost sobre la venda de béns immobles s'ha de pagar en una regió determinada, cal que seguiu els canvis territorials.lleis.

Com calcular?

Citizen S. A. va vendre una casa comprada fa 1,5 anys per 6.300.000 rubles. El seu cas s'ajusta en tots els aspectes a la definició de la llei. Té una feina oficial i la seva experiència laboral és de més de 10 anys. Quin serà l'import de l'impost sobre la venda d'immobles per a un ciutadà de S. A.

Per preparar una declaració per a l'any, heu de portar la informació següent:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – import base imposable

Import de l'impost: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rubles

Però molt abans que s'acabés el termini de presentació de la declaració, S. A. va recollir la documentació per a la deducció i va rebre la confirmació del servei d'Hisenda. L'import de la deducció era el màxim. Ara els càlculs semblen diferents:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=130.000 rubles import real del pagament.

Si un ciutadà de S. A. va fer un tracte 5 anys després de la compra, s'inclourà a la categoria d'exempt.

Per a persones individuals

L'impost sobre la venda de béns immobles per a persones físiques, les seves característiques i el procediment de pagament està declarat pel capítol 23 del Codi Fiscal de la Federació Russa. Així, els subjectes de dret que tenen dret a rebre ingressos al territori de la Federació Russa es divideixen en tres categories:

1. Un resident d'un país és un ciutadà que ha viscut a Rússia durant almenys 183 dies durant l'últim any.
2. No residents: persones que no entren a la categoria anterior.
3. Definició condicional: els residents en moneda són ciutadans de la Federació Russa que viuen a un altre país durant l'últim any, però que visiten Rússia almenys una vegada a l'any.

Quan un immoble és venut per un no resident, els impostos i el procediment per al seu càlcul estan regulats per l'article 209 del CDI. Per tant, s'aplica un conjunt separat de recaptació de l'impost sobre la renda de les persones físiques.

Per a persones jurídiques

Quan una persona jurídica aliena béns immobles del seu propi balanç, el procediment per calcular la tributació està determinat en gran mesura pel sistema fiscal escollit. Però cert és el fet que amb la venda de béns immobles, una persona jurídica rep ingressos. En conseqüència, aquests ingressos s'han de reflectir en el balanç de situació de l'empresa. Continuem considerant l'impost sobre la venda de béns immobles. Des de quina quantitat i en quin ordre l'ha de pagar una persona jurídica? Cal tenir en compte la pertinença a un dels règims fiscals següents:

1. UTII.
2. Sistema simplificat.
3. Sistema de patents.

També es té en compte el tipus de propietat. Pot ser residencial, comercial, terrestre o subsòl.

La informació feta i la forma de propietat també són rellevants: l'empresa realitza activitats comercials de fet, els fundadors són residents o no residents a la Federació Russa? Per respondre a totes aquestes preguntes, cal guiar-se per l'article 23 del Codi Fiscal de la Federació Russa.

Quan es ven un habitatge per una persona jurídica, els ingressos no estan subjectes a l'IVA, però l'impost sobre la renda és obligatori. El tipus de l'impost sobre la renda també depèn de l'estat civil dels fundadors (residentso no residents). Si estem parlant de l'alienació de locals no residencials que es troben al balanç de l'empresa, l'import dels ingressos està subjecte tant a l'impost sobre la renda com a l'IVA. Al mateix temps, l'impost sobre la renda no es cobra per l'import de la transacció, sinó per l'import dels ingressos nets.

Un matís important: l'impost sobre la venda d'immobles comercials no té en compte el nombre d'anys de propietat. Un altre matís del camp de l'optimització fiscal diu que l'empresa té dret a reduir la quantitat d'ingressos pel preu residual de l'objecte. Si, després dels càlculs comptables, la diferència entre l'import de la transacció i l'import final resulta negativa, la xifra es classifica com a pèrdua per a l'empresa.

Els pensionistes haurien de pagar?

S'aplica l'impost sobre la venda de béns immobles de persones físiques - pensionistes i altres categories especials de ciutadans? D'acord amb la legislació vigent, no s'ofereixen incentius fiscals ni bonificacions vinculades a la condició social dels ciutadans. Els jubilats han de pagar impostos si pertanyen a la categoria general de subjectes passius.

És important distingir entre l'impost sobre la propietat i l'impost sobre la renda de les persones físiques. L'impost sobre béns immobles des del 2014 no és rellevant per als pensionistes. Una excepció és quan un pensionista utilitza béns immobles amb ànim de lucre. En cas contrari, estan subjectes al procediment general: els serà obligatori un impost sobre la venda de béns immobles durant 3 anys.

Però els pensionistes tenen l'oportunitat de reduir significativament l'impost o fins i tot d'estar exempts. Per fer-ho, han de recórrer a una deducció patrimonial. Fins al 2012, la deducció no s'aplicava als pensionistes. L'aprovació de la Llei Federal núm. 330 els va proporcionaraquest dret.

A través d'aquesta llei, els jubilats poden rebre una de les següents opcions de deducció fiscal després de la venda de béns immobles:

• Si la propietat es va solucionar fa més de 3 anys, s'alliberaran completament de manera general.
• Si el període de conservació és més curt i el valor de l'objecte no supera el milió de rubles, poden rebre una reducció de la base imposable fins a l'import que es va gastar en comprar l'objecte.

Deduccions

Els subjectes d'impostos tenen dret a una deducció de l'impost sobre la propietat. S'aplica a aquells ciutadans que treballin de manera oficial i dedueixin l'IRPF o l'IRPF en un import del 13% dels seus ingressos. Hi ha tres opcions de deducció:

• Alliberament total.
• Parcial.
• Càrrec d'impost sobre l'import total dels ingressos.

Al mateix temps, l'import màxim amb el qual es pot reduir l'impost és d'1 milió de rubles.

Exemple: un ciutadà ven un apartament comprat fa 2,5 anys per 4.500.000 rubles. En el moment de presentar la declaració, el ciutadà també havia preparat els documents per a la deducció. Tenia dret a la deducció màxima. Com a resultat, l'import de la base imposable per a ell era de 3.500.000 rubles i els impostos - 455.000 rubles.

A l'hora de respondre a la pregunta de quin impost s'ha de pagar per la venda d'immobles, és important esmentar l'opció de la copropietat. Si la propietat de béns immobles s'estén a diverses persones, llavors l'obligació de pagar l'impost també es distribueix en funció de la quota de cadascuna.d'ells. O els copropietaris poden posar-se d'acord entre ells i incórrer en una obligació fiscal en un ordre diferent.

Els ciutadans poden utilitzar la deducció més d'una vegada, ja que s'aplica a cada unitat de la transacció. Però en el termini d'1 any, només es permet una deducció. Gràcies a aquesta reducció, l'import de l'impost sobre la venda de béns immobles es pot reduir significativament.

Hi ha tres mètodes per implementar la deducció:

• Desemborsament dels fons pendents en efectiu.
• Transferència al compte bancari del destinatari.
• Emetre un avís a l'empresari indicant l'exempció del ciutadà del pagament de l'IRPF durant el període durant el qual s'ha acumulat l'import degut.

Com sol·licitar una deducció?

Durant el període d'informe en què s'han realitzat les transaccions, es fa una sol·licitud de deducció. La deducció es pot rebre de dues formes: una quantitat fixa o una quantitat igual a les despeses. L'elecció només depèn del sol·licitant: primer pot calcular quina opció és més rendible per a ell i sol·licitar aquest tipus en concret.

La deducció és adequada quan un ciutadà ha d'acreditar els costos de la compra prèvia d'un immoble que es va vendre durant el període de l'informe. Per tant, aquestes despeses s'hauran de garantir amb còpies dels documents corresponents. A aquests efectes, s'envien còpies dels documents següents a l'autoritat fiscal:

• Acord d'adquisició de béns immobles (compra i venda).
• Document que confirma l'ús dels serveis d'empreses immobiliàries.
• Acte d'acceptació i cessió durantpossessió.
• Documents del venedor en rebre els diners: un rebut (si els diners es van rebre en efectiu) i un extracte bancari (si els diners es van transferir al compte).
• Ordres de pagament.
• Altres documents generats en el curs de les transaccions i que representen el valor financer.

Després de confirmar la sol·licitud de deducció per part de l'autoritat fiscal, hauríeu de tornar a parlar de l'impost sobre les vendes de béns immobles. Quant hauries de pagar? La base imposable es reduirà significativament. És important tenir en compte que les despeses deduïbles no inclouen els pagaments d'assegurances ni els amortitzacions d'hipoteques.

Objectius de la llei i la pràctica

Una vegada que els ciutadans s'adonin dels impostos sobre les vendes de propietats a curt termini i esbringuin els tipus impositius, és possible que sense voler-los interessin les opcions legals d'estalvi. Per respondre, hauríeu de parar atenció a l'objectiu original d'introduir aquest impost.

Es creia que el motiu dels propietaris d'una venda ràpida després de la compra és el desig d'aprofitar la diferència. Tothom recorda els temps previs a la crisi, quan els preus dels béns immobles van créixer dinàmicament i l'estat no tenia palanquejament directe. Des d'aquest punt de vista, aquest impost té el paper d'eina indirecta de control del mercat immobiliari. I això és cert, perquè a preus immobiliaris massa elevats, per regla general, només un determinat estrat social sempre es beneficiarà a costa dels altres.

Però considereu un altre cas: el ciutadà M. S. necessita ampliar el seu habitatge, tampoc no és contrari a apropar-se a la part central de la ciutat,però no té fons propis. Troba un compromís: vendre l'únic habitatge, viure temporalment amb la seva família amb els seus avis i contractar una hipoteca d'un habitatge més adequat. Tot va anar segons el previst, però després la crisi dels darrers anys va fer els seus propis ajustaments. El propietari es trobava entre aquells 20% que no van retornar els fons. Malgrat els esforços del prestatari, el refinançament en un altre banc no es va produir.

L'única decisió correcta va ser vendre la propietat abans que el banc la vengués d'una subhasta oberta. Com a resultat, el ciutadà perd fons en forma de tipus d'interès hipotecari i paga l'impost de vendes. Si el cost de l'habitatge ha canviat, potser ja no podrà comprar un apartament. I aquest no és un cas aïllat.

En l'etapa de discussió del projecte de llei es va parlar de la possibilitat d'alliberar aquelles persones la propietat de les quals en venda és l'única. Però els legisladors tenien la preocupació que els especuladors poguessin aprofitar aquesta disposició quan esbrissin a quin impost està subjecta la venda de béns immobles.

No puc pagar?

És possible optimitzar l'import de l'impost a més de la deducció. A més dels casos considerats per llei, hi ha altres opcions:

Aportar documentació de les despeses realitzades. Aquesta posició també està permesa oficialment. Per exemple, fins i tot si una persona va comprar una propietat amb l'objectiu de vendre'ls, l'import dels seus ingressos no és igual al cost total de la transacció. Només es reconeix com a ingressos la diferència entre l'import comprat i venut.valor

Les despeses són: el cost de l'objecte, el cost de l'ampliació, l'amortització dels deutes existents per serveis públics, la instal·lació de xarxes i els tipus de reurbanització permesos, la millora de l'enjardinament i altres reparacions.

• Aplicació de la doble deducció. A la pregunta de quant es grava en vendre béns immobles, també s'ha de tenir en compte l'estatus jurídic del contribuent: en el marc d'aquest tipus de tributació, és alhora venedor i comprador. Una altra condició important és la realització de dues transaccions (compra i venda) en un any natural. I finalment, la tercera condició és si la compra s'ha fet abans de la venda. És a dir, només aquells que tenen aquest no és l'únic habitatge tenen oportunitats d'optimització. Si no es va reclamar la deducció en comprar el primer apartament, ara l'obligació es pot cancel·lar al seu càrrec, independentment de quin impost sobre la venda d'immobles s'hagi de pagar al pressupost.
• Aplicació d'un factor de reducció. D'acord amb els termes de l'article 217 del Codi Tributari de la Federació Russa, la quantitat igual a la multiplicació del factor reductor pel valor cadastral es considera ingressos. En aquest cas, fins i tot és possible reduir la base imposable a zero.

Si l'estatus és autònom?

Si un empresari privat va vendre béns immobles abans de registrar-se oficialment com a empresari individual, la transacció es realitza a les autoritats fiscals en forma d'una declaració habitual de l'impost sobre la renda de les persones físiques. Si en el moment de la transacció el venedor tenia l'estatus d'empresari, sorgeix una pregunta lògica: quants impostos s'hauran de pagar per la vendaIP immobiliària?

Aquí és important considerar si l'immoble figura al codi OKVED com el principal mitjà d'actius comercials que generen ingressos o no. El segon factor determinant és el sistema fiscal de la PI. Hi ha dos tipus: STS - un sistema simplificat i el mètode "ingressos menys despeses".

En el primer cas, l'import de la transacció s'afegeix a la base general per al càlcul de l'impost. El tipus impositiu a pagar és del 6%. Sota el sistema "ingressos menys despeses", l'import de la transacció augmenta la quantitat de beneficis. Però pel que fa a les despeses, és important tenir en compte el cost de la compra d'un objecte i els fons gastats en el seu manteniment i millora de les condicions. Com a prova de la compra, s'ha de fer una còpia dels documents del títol per endavant i, posteriorment, presentar-la a l'oficina d'Hisenda.

En cas de liquidació de la IP

Considerem el cas quan una entitat comercial atura les seves activitats i liquida l'estat de la IP. Quins impostos es paguen en vendre béns immobles en aquest cas? L'empresari no està subjecte a la regla dels 3 anys i està obligat a pagar l'impost sobre la renda al pressupost com a persona que ha rebut ingressos addicionals. Els experts recomanen preparar-se per al procés de liquidació amb antelació, primer canviant a un sistema fiscal simplificat. Aquest mètode redueix significativament els costos. Des del punt de vista de l'optimització fiscal, s'aconsella vendre béns immobles en condició de particular, i no d'empresari individual.

Data de venciment

Al final de cada any, les entitats empresarials i les persones que treballen a l'oficinabase, han de proporcionar informació sobre el moviment dels recursos financers de què disposen. En aquest sentit, la pregunta esdevé rellevant: quan es venen béns immobles, quin impost pagar, perquè més endavant no hi hagi reclamacions per part de les autoritats fiscals.

Les persones físiques presenten un informe en forma d'IRPF abans del 30 d'abril de l'any següent al període d'informe. L'autoritat de presentació és la divisió local de l'autoritat IFTS. Si el document conté errors de caràcter tècnic o relacionats amb càlculs erronis, l'Administració tributària no acceptarà l'informe. No podeu editar un document existent. L'informe corregit s'emet en un nou formulari, a la portada del qual hi haurà informació sobre la recuperació. El document es genera en dues còpies idèntiques. Després de la recepció de l'informe, s'assigna un termini per al pagament de l'import de l'impost. Aquest període sol durar fins al 15 de juliol de l'any en què es va presentar l'informe.

Es sanciona l'evasió per error i l'enviament tardà dels informes:

• Per no proporcionar indicadors zero: a partir de 1.000 rubles.
• En altres casos, fins a un 30% de l'import acumulat de l'impost.
• Si l'impost no es paga a temps, es recapta l'import de l'impost més el 20-40% del seu import com a penalització.
• A més de les sancions principals, es cobren sancions per cada dia de retard.

Per tant, és important adoptar un enfocament responsable de les obligacions fiscals i legals. A escala nacional, la vida de tot el país depèn dels impostos.