El refinançament d'hipoteques és rendible? Pros i contres, comentaris bancaris

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2024-01-17 18:43

La disminució de les taxes hipotecàries ha fet que els russos van començar a sol·licitar el refinançament de préstecs amb més freqüència. Els bancs no satisfan aquestes peticions. El juliol del 2017, la taxa mitjana del préstec era de l'11%. Aquest és un nou rècord en la història del Banc Central. Fa dos anys, les hipoteques es van emetre al 15%. Com aconsegueixen els ciutadans unes condicions de crèdit favorables?

Essència

Refinançament és un programa amb el qual pots pagar el teu antic préstec sol·licitant un nou préstec. El servei es divideix en dos tipus:

1. Renovació interna d'un préstec en noves condicions mitjançant l'elaboració d'un acord addicional.
2. El reregistrament extern és obtenir un préstec d'un altre banc. En aquest cas, el client haurà de passar de nou pel procediment de registre del contracte. El procés implica l'emissió d'un nou compte de préstec i la seva garantia en presència de documents que confirmen la propietat.

És rendiblerefinançament d'hipoteques?

Té sentit tornar a registrar el contracte si es redueix la mida del pagament habitual o es redueix la tarifa. Per exemple, un client ha rebut una hipoteca per un import de 200.000 dòlars, que ha de pagar en 30 anys. El contracte es presta a un 12% anual. El pagament mensual serà de $ 2057. És rendible refinançar una hipoteca si la taxa del préstec baixa al 9%? Sí, això estalviarà al prestatari 488 dòlars mensuals. Durant trenta anys, l'estalvi serà de 16.000 $.

Els experts aconsellen refinançar les hipoteques si el tipus d'interès baixa almenys 2 punts percentuals. La taxa mitjana de mercat avui al mercat és del 10%. En conseqüència, és més rendible tractar el tema del refinançament per als clients que van contractar una hipoteca el 2015. Aleshores, la taxa mitjana del mercat era del 12%. Els que van comprar una casa fa només un any haurien d'esperar a que es redueixin els tipus al 9%.

És rendible refinançar una hipoteca si el contracte preveia el pagament de les anualitats? No, segons aquest esquema de liquidació, els primers pagaments es destinaran al pagament dels interessos. Si ha transcorregut més de la meitat del termini des de l'execució del contracte, el refinançament només comportarà pèrdues.

Comproveu si és rendible organitzar el refinançament d'hipoteques a VTB Bank de la manera següent:

1. Cal prendre el calendari de pagaments actual i sumar tots els pagaments restants segons el contracte.
2. A continuació, introduïu les condicions inicials a la calculadora de préstecs del lloc web del banc: el període restant en el contracte actual, el saldo calculatdeute.
3. La calculadora calcularà el vostre pagament mensual.
4. Aquest import s'ha de multiplicar pel nombre de mesos corresponent al termini del nou préstec.
5. Cal comparar els resultats. Si la diferència és significativa, el refinançament serà rendible.

Avantatges

Com a conseqüència del préstec, el tipus d'interès disminuirà, però el termini del contracte s'allargarà. És rendible refinançar una hipoteca? Els comentaris dels clients confirmen que els prestataris amb ingressos elevats estables poden estalviar diners de manera significativa. Si no és possible renovar l'acord al banc que va emetre el préstec, sempre podeu contactar amb una altra entitat financera.

Hi ha alguns aspectes positius en reduir les taxes. Segons el Banc Central, a partir de l'1 d'agost de 2017 els préstecs hipotecaris es van concedir un 20% més que en el mateix període de l'any passat. El volum total de préstecs va augmentar en 4,7 bilions. rubles.

Preparació

Per respondre a la pregunta "És rendible refinançar una hipoteca a Sberbank?" en un cas concret, s'hauria de calcular el cost.

• en primer lloc, cal estudiar el contracte, prestar especial atenció a la clàusula relativa a l'amortització anticipada sense interessos del deute;
• a continuació, heu de calcular la mida de la comissió i avaluar adequadament les vostres capacitats;
• si es decideix tornar a registrar el contracte, hauríeu de contactar amb el creditor;
• als clients responsables, els bancs van a una reunió i redactenreestructuració del deute, no sempre preveu préstecs;
• si no heu aconseguit un resultat en un banc, hauríeu de contactar amb una altra entitat de crèdit.

Documents

Per organitzar el refinançament d'hipoteques a Tinkoff Bank, cal preparar una sèrie de documents:

• còpia del passaport;
• còpia compulsada de l'expedient laboral (acord, contracte);
• certificat d'ingressos (impost sobre la renda de les persones físiques) del lloc de treball;
• contracte d'assegurança de vida del prestatari;
• acord inicial i extractes bancaris amb calendari d'amortització del deute.

Després d'omplir el qüestionari, el banc comença a valorar la solvència del prestatari a partir de les seves dades i del contracte de préstec. Si s'aprova la sol·licitud, el prestatari ha de presentar documents de l'immoble, certificats amb el saldo del deute i l'absència de reestructuració, una carta amb els detalls del compte des del qual es fa el reemborsament.

Redactar una aplicació

Tan aviat com el client rep el consentiment del banc per tornar a executar el contracte, comença el procés en si. El prestatari rebrà fons per pagar el préstec anterior. La propietat es transferirà com a garantia a una nova entitat bancària.

El client s'ha de preparar immediatament per als costos addicionals. Si la companyia d'assegurances no és un soci acreditat del banc, s'haurà de substituir. En cas contrari, augmentarà el tipus de crèdit. A Sberbank, la negativa a prestar vida es compensarà amb un 1 p.p.“Absolut Bank” i encara més – 4 pp

Si l'assegurança es va emetre en la conclusió d'un acord amb el primer banc, el document només haurà de canviar el beneficiari. A més, durant el període de registre d'un nou contracte (fins que s'amorti l'antic), es cobra una tarifa inflada (1-2 p.p.) a l'assegurança de vida. No dura més d'un mes.

Què està passant al mercat?

Sberbank va reduir la taxa de refinançament de la hipoteca fins als nivells històrics en dos-cents complexos residencials. Podeu comprar habitatge en un edifici nou al 7,4-10% anual, al mercat secundari - al 9-10%. El VTB Bank Group emet hipoteques al 9,9-10% i emet fons per a la compra d'habitatge nou al 9,6-10%.

En els mateixos termes que a Sberbank, podeu organitzar el refinançament d'hipoteques a Otkritie Bank, al 10,2%. Absolut Bank i Uralsib també redueixen els tipus al 6,5% per a un nombre limitat d'apartaments nous.

Les taxes de refinançament dels bancs russos es presenten a la taula següent.

Banc	Preu, %
Sberbank	10, 9
VTB	9, 7
Gazprombank	10, 2
Deltacredit	9, 5
Raiffeisenbank	10, 5
Uralsib	9, 9
"Obertura"	10, 25
"Absolut"	10
Sant Petersburg	10, 9
Zapsibkombank	10

Una de les condicions importants per al préstec és l'absència de retards, sancions i multes. Si n'hi ha, primer haureu de pagar el deute i després sol·licitar-lo.

Problema

El refinançament d'hipoteques és rendible per a les entitats de crèdit? En la majoria dels casos, no. A mesura que els tipus de mercat baixen, els bancs intenten mantenir els ingressos per interessos, la qual cosa és de gran importància en un sistema inestable. Per tant, es neguen a canviar les condicions del crèdit. Els clients ni tan sols reben motius formals per al rebuig.

Segons la llei, el prestatari té dret a refinançar el préstec, si el contracte no conté una prohibició directa d'aquesta operació. Tanmateix, avui els bancs inclouen cada cop més aquesta clàusula al contracte. Això ja ha cridat l'atenció del regulador.

Els clients només tenen una oportunitat de canviar la decisió del banc. Cal aportar una carta de garantia o un acord previ d'una altra entitat de crèdit, en els termes del qual el banc es compromet a tancar el préstec abans del previst i emetre una nova hipoteca al prestatari en les mateixes condicions, però a un preu reduït. tipus d'interès. En aquest cas, el prestador es trobarà amb el client a mig camí, ja que l'amortització anticipada del contracte reduirà molt els seus ingressos per interessos. L'oferta no serà rendible.

El refinançament és rendiblehipoteques: cons

És gairebé impossible aconseguir una revisió dels termes del contracte si una part del deute va ser pagada amb capital maternal, la propietat està registrada en la propietat compartida de pares i menors. Implementar aquest objecte és molt difícil.

La revisió dels termes del contracte pot afectar els requisits del Banc de Rússia. Segons la normativa del regulador, una entitat financera ha de constituir una reserva per cada préstec emès. Això provocarà una congelació dels fons i pot afectar el compliment.

És rendible refinançar una hipoteca? No sempre, perquè hauràs de pagar diners pel procediment de reemissió de documents. Els primers pagaments del nou préstec es destinaran a pagar els interessos reduïts. I, finalment, l'inconvenient més important és que el prestatari perdrà beneficis fiscals. En el cas del refinançament, ja no es tracta d'una hipoteca, sinó d'un contracte de préstec garantit amb immobles. Per tant, els prestataris es veuen privats de les deduccions fiscals.

Quan és rendible refinançar una hipoteca? Aquesta operació només es justifica econòmicament en un cas: si el tipus del nou creditor és almenys 2 punts percentuals inferior a l'anterior. Per tant, hi ha molts que volen obtenir un refinançament.

Comentaris

El preu de l'emissió de refinançament és de gran importància. És rendible el refinançament de la hipoteca? Les revisions dels clients confirmen que no es cobra cap comissió per la reemissió. No obstant això, el banc original pot cobrar diners per emetre cadascun dels certificats. El cost mitjà d'aquests documentsés de mil rubles.

El prestatari haurà de pagar pel seu compte el registre notarial de l'operació i els serveis de l'empresa de taxació. El cost del processament del primer document és d'1,5-2 mil rubles, i el segon - 4 mil rubles. Només després de l'execució de tots els documents s'elimina el gravamen de la hipoteca i es registra sota un nou acord al Regpalat.

Altres tipus de préstecs

El refinançament no només s'ofereix per a les hipoteques, sinó també per a una targeta de crèdit, un préstec en efectiu o un préstec de cotxe. Els préstecs de consum es reemeten més ràpidament i les hipoteques són les més llargues. La propietat hipotecaria s'ha de tornar a registrar i resoldre amb una assegurança. En general, l'avantatge del servei és que s'emet un nou préstec en condicions més favorables i es redueix el pagament mensual. El prestatari fins i tot pot canviar la moneda.

El mecanisme de servei és molt senzill. El banc transfereix fons al compte del qual es va cancel·lar el deute. El prestatari ha de sol·licitar el reemborsament anticipat al primer banc i això s'ha de fer abans de la data de venciment per fer un nou pagament.

En general, els dos primers mesos augmenta la taxa d'un préstec en un banc nou. Tanmateix, també es pot aplicar un altre esquema. S'assignen 40-50 dies per al període de devolució dels préstecs antics. Passat aquest període, la taxa augmenta. Així, per exemple, ho fan a Alfa-Bank. En el refinançament d'un préstec, el titular d'una targeta salarial es presta a un tipus preferent de l'11,99%. Pot redactar un nou contracte per 7 anys i refinançar el deute en un termini de 3mln fregar. Per als clients no assalariats, el límit es redueix a 2 milions de rubles.

Situació del mercat

El refinançament és un dels serveis clau del banc. Per tant, hi ha una gran competència al mercat. Algunes institucions financeres ofereixen el servei en línia. Els clients d'Alfa-Bank només han d'omplir un qüestionari a través del banc d'Internet i obtenir respostes a totes les preguntes del xat.

Per als càlculs preliminars, es col·loquen calculadores en línia als llocs. Quan torneu a emetre un préstec, podeu augmentar l'import del préstec i obtenir el saldo en efectiu. Els clients poden pagar els seus deutes mitjançant la banca per Internet.

No es requereix permís d'una institució financera per realitzar una transacció. Els bancs es mostren reticents a acceptar la decisió dels clients de ser atesos en altres entitats de crèdit. Ningú vol perdre clients rendibles.

Els mateixos bancs ofereixen aquest servei principalment a persones jurídiques per tal d'aconseguir un client per a serveis integrals i no només amb un programa de crèdit. Les persones s'acrediten més sovint en préstecs de consum. La reprogramació de préstecs garantits és extremadament rara.