Estimació del valor de mercat: mètodes, procediment per elaborar un informe, finalitats de la realització

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

L'avaluació d'un apartament o casa pot ser necessària en molts casos. Sí, i és molt important saber quants ingressos pots obtenir amb la venda d'immobles. Al cap i a la fi, aquest és un actiu que s'ha d'utilitzar amb prudència, la qual cosa significa que cal saber-ho tot. Podeu obtenir més informació sobre com avaluar el valor de mercat d'un apartament en aquest article.

Quin és el valor de mercat?

Ara el model de mercat de l'economia domina a tot el món, que implica la compra i venda de diversos béns pels diners pels quals la gent està disposada a comprar-los. Per exemple, si produïu plats d'un sol ús barats, és poc probable que el seu preu sigui molt alt. En cas contrari, simplement no tindreu compradors. El mateix principi es pot atribuir als béns immobles: als apartaments i cases. Però en aquest cas, és molt més difícil fixar un preu objectiu que no redueixi les inversions dels propietaris i alhora no sigui desorbitat. La situació sovint es complica pel fet que durant la venda de la propietat, els propietaris poques vegades són objectius. Si els bons records s'associen a la casa, ohi vas passar la teva infantesa, pot ser difícil establir correctament un preu en funció de les condicions del mercat.

Per això són tan populars els serveis de taxadors, que ajuden a assignar el valor correcte amb sobrietat. Estimar el valor de mercat d'un apartament pot ser complicat si els propietaris de l'apartament tenen una necessitat urgent de vendre la propietat ràpidament o si la propietat es troba en una zona desfavorable.

Per tipus, distingeixen entre el valor de mercat actual, passat i futur. Com podeu endevinar, depèn del temps per al qual es calculi. Molt sovint, es realitza una avaluació contínua, però si invertiu en un apartament com a inversió, el valor de l'habitatge en el futur pot ser útil.

Necessito saber el preu?

Per què demanar el valor d'una propietat? Els propòsits de l'avaluació del valor de mercat de la propietat poden ser diferents. Però la majoria de vegades l'objecte s'avalua en els casos següents:

• Si volen hipotecar o llogar béns immobles. En el primer cas, el cost és necessari per calcular la quantitat de fons aportats (per exemple, per a una hipoteca o un préstec).
• Si la propietat va ser donada i n'heu de fixar el valor real.
• En fallida.
• Per impugnar el valor cadastral. En vendre un immoble, l'estat porta un impost a la Hisenda, que s'imposa a la diferència entre els valors de mercat i cadastrals. És possible que sovint necessiteu l'ajuda d'un taxador per desafiar-ne el valor.
• Quan es ven o es compra.
• En qualsevol altra situació en què necessiteu esbrinar el preu real d'un objecte.

Mètodes d'avaluació

Hi ha tres mètodes per estimar el valor de mercat.

El més popular és el costós. Té en compte quants diners has invertit en la compra i la millora de la llar. Els criteris d'aquest mètode estan força ben definits. Per fer càlculs, cal saber quant costarà construir exactament la mateixa casa o apartament en el moment actual. Al mateix temps, es tenen en compte absolutament totes les petites coses: des del cost de les portes fins al preu dels serveis d'instal·lació. Per descomptat, també es calculen l'amortització i els inconvenients de l'habitatge, de manera que podeu obtenir ràpidament el preu exacte de la propietat. Una altra definició que cal tenir en compte en l'enfocament del cost és el cost de substitució. Quant costarà un apartament amb la mateixa superfície i aproximadament la mateixa ubicació, però construït amb materials diferents? Com a resultat, el propietari pot tenir una idea clara de quant val realment la seva propietat. Després de tot, és poc probable que el comprador pagui per un objecte que no compleixi els requisits establerts.

Un altre mètode és comparatiu. Consisteix a realitzar investigacions sobre transaccions similars. Per exemple, el mes passat van comprar un apartament d'una habitació a Vasily aproximadament a la mateixa zona amb les mateixes comoditats socials. Quant va rebre per això? Després d'haver recollit certes estadístiques de diversos casos d'aquest tipus, podem extreure conclusions sobre el preu mitjà de la propietat en aquest segment. De moment, per a una valoració comparativa, ni tan sols cal recórrer a ajudaespecialistes: molts llocs recullen informació i mostren el resultat.

El mètode d'ingressos de valoració de la propietat té en compte quant podeu obtenir després de comprar una propietat. Aquest mètode s'utilitza, per exemple, quan es compra un apartament per llogar-lo més tard. De fet, en aquest cas, són importants factors completament diferents: la proximitat del metro, el disseny, la zona, etc. El mètode d'ingressos permet assumir amb un alt grau de probabilitat quina serà la rendibilitat o no rendible de la inversió en el futur.

Criteris

En cada enfocament, s'utilitzen diferents criteris per avaluar el valor de mercat dels locals. Però, en general, tots es basen en els factors següents:

• Accessibilitat al transport (metro, parades, autopistes).
• Zona d'estar.
• Disposició.
• Disponibilitat de diversos equipaments socials: centres comercials, escoles, llars d'infants.
• Qualitat de l'aire.
• Presència de parcs propers i altres objectes naturals.
• Pis.
• El material amb què es construeix l'habitatge.
• Disponibilitat d'acabats i reparacions.

Avaluació

L'objecte més freqüent d'avaluació solen ser els apartaments. El client només ha de respondre a la pregunta de per què necessitava una avaluació. En funció de la resposta, l'intèrpret tria el mètode adequat. Però sovint, l'avaluació del valor de mercat d'un apartament té en compte els tres enfocaments. Si s'apliquen tots, el valor de mercat es considera raonable. Cada enfocament també té un coeficient que el reflecteix.autenticitat. Per exemple, el mètode comparatiu té un coeficient de fiabilitat força baix, ja que moltes transaccions al mercat rus no són transparents i els objectes sovint no tenen prou anàlegs. Com és el procés de taxació de la propietat?

1. L'avaluador selecciona el mètode d'avaluació més adequat per a un apartament o casa en concret.
2. El client pot triar el moment de la seva comanda. També ha d'indicar el propòsit de l'estudi i l'import de la recompensa.
3. Si les dues parts arriben a un acord, s'estableix un contracte entre elles. Sovint, els serveis d'un taxador no són econòmics, de manera que el contracte és una garantia addicional del compliment de les obligacions.
4. Com més mètodes utilitzi un estudi, més car serà. Per tant, el taxador pot anunciar el preu de cadascun per separat per saber quant és.
5. A continuació, l'intèrpret realitza l'avaluació, calcula els coeficients de fiabilitat i proporciona el valor final.
6. L'informe sobre el valor de mercat actual de l'objecte s'omple per darrer.

Avaluació de la casa

Avaluar el valor de mercat d'una casa no és gaire diferent d'un procediment similar per a un apartament. Per començar, l'avaluador determina el cost no de la casa, sinó del lloc. A aquesta quantitat, l'especialista afegeix el cost de l'obra i els materials necessaris per construir la mateixa casa. Molt sovint, l'avaluació del valor de mercat del lloc es realitza pel mètode del cost. Si el client ha escollit el mètode de comparació, el contractista buscarà objectes similarsen zones veïnes per calcular el cost mitjà d'una parcel·la amb casa. El resultat és un preu mitjà ponderat en què podeu confiar durant la venda.

Comprar o vendre béns immobles és un pas molt important. Amb una valoració incorrecta del valor, el propietari pot lamentar molt que no hagi utilitzat els serveis d'un taxador professional. Després de tot, com a resultat, podeu perdre una quantitat molt més gran.

Procediment per compilar un document de valor

Informe és el resultat d'una taxació immobiliària, que inclou tota la informació necessària. Conté els mètodes que s'han aplicat per a l'avaluació, l'anàlisi de característiques, la descripció de la situació del mercat i molt més. En poques paraules, l'informe serveix com a confirmació oficial del valor de mercat assignat i es pot utilitzar en transaccions o per obtenir préstecs. Perquè un informe sigui vàlid, ha de contenir les seccions següents:

• Pàgina de títol (número, informació sobre el contractista i el propietari de la propietat).
• Taula de continguts. Tot i que l'informe no és molt llarg, la taula de continguts permet entendre ràpidament les seccions existents.
• Carta de presentació, que conté tota la informació bàsica presentada en format lliure. Normalment es refereix als enfocaments adoptats.
• Els resultats indiquen els resultats de l'avaluació.

Gràcies al format convenient de l'informe de valor de mercat, cada persona pot trobar fàcilment la informació que necessita i el resultat del procediment es pot trobar simplement mirant l'última pàgina.

La diferència entrevalor de mercat i cadastral

Durant la venda o compra de béns immobles, probablement hauràs de fer front a una cosa com el valor cadastral. Aquest és el preu de l'habitatge, que fixa l'estat mitjançant la seva pròpia avaluació. El valor cadastral no sempre és correcte, de manera que pot sorgir un buit de diversos centenars de milers de rubles entre ell i el preu de mercat. Quins passos s'han de prendre en aquest cas?

• Demaneu una taxació de propietat a tercers.
• Si la diferència va resultar ser realment significativa, cal presentar una sol·licitud a Rosreestr amb una sol·licitud per revisar el valor del valor cadastral en funció dels documents disponibles. En aquest cas, un informe ben escrit pot tenir un paper important.
• Si et negues, pots impugnar la decisió al tribunal. El més important és tenir temps per fer-ho en un termini de 6 mesos a partir de la data de l'avaluació.

Consells d'experts

Avaluar el valor de mercat d'una propietat residencial és un procediment molt complicat, que té molts matisos:

• Si el valor cadastral és inferior al valor de mercat, això pot reduir significativament els impostos. Però si voleu vendre béns immobles, seria millor que ho reconsidereu.
• Feu servir consultes gratuïtes. Algunes empreses els ofereixen gratuïtament amb finalitats promocionals. També a Internet podeu obtenir assessorament d'experts sobre temes controvertits.
• Avaluar aviat. El procés pot trigar molt de temps. Autoavaluacióun mateix no es fa ràpidament i poden sorgir dificultats imprevistes al llarg del camí.
• Tria empreses situades a la mateixa zona que l'objecte. En aquest cas, no hauràs de pagar costos addicionals de transport i temps dels especialistes.

A qui m'he de contactar?

Si decidiu utilitzar els serveis d'un taxador, necessitareu un especialista que s'ocupi específicament del vostre segment immobiliari. A les grans ciutats, normalment hi ha moltes opcions. L'elecció de l'empresa adequada es basa en comentaris o recomanacions dels amics. Si ningú del vostre entorn pot compartir els contactes d'una persona verificada, a l'hora de triar un intèrpret, us hauríeu de guiar pels criteris següents:

• L'empresa ha d'haver estat al mercat durant diversos anys i tenir una bona reputació.
• El lloc web ha de presentar llicències i certificats que confirmin el dret a operar l'empresa.
• Els comentaris positius a Internet també poden servir com a factor de cooperació.

Cost dels serveis de l'avaluador

Molta gent pensa que els serveis d'un taxador costen diners bojos, perquè ha d'anar al lloc i fer molta feina. Però, de fet, haureu de pagar entre 3.500 i 5.000 rubles per a la valoració d'un apartament. El cost depèn de l'empresa, la mida de l'apartament i la seva distància a la ciutat. Normalment els viatges a la regió es paguen per separat. També hi ha un recàrrec de preu per a comandes urgents, normalment el preu augmenta un 20%.

Resultats

Si heu descobert què és una avaluació del valor de mercat, quins mètodes existeixen, aleshores us heu tornat més competents en matèria de compra i venda de béns immobles. Després d'avaluar l'objecte i generar un informe, sabràs exactament quant costa el teu pis, casa o terreny.