Com comprar un apartament sense agent immobiliari: instruccions pas a pas, matisos i característiques

2024 Autora: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 10:21

Hi ha l'opinió que és impossible comprar una casa sense un agent immobiliari. De fet, aquesta no és una tasca tan difícil que qualsevol pugui gestionar. Sí, un agent immobiliari estalvia temps al client, però no és en cap cas una garantia que el comprador no tingui problemes amb la propietat adquirida en el futur. A més, els serveis d'intermediació es paguen i poden arribar al 10% del valor de la transacció, que als preus actuals dels béns immobles donarà lloc a una quantitat ordenada.

Coneixent unes quantes regles i seguint les instruccions pas a pas "Com comprar un apartament sense agent immobiliari", pots comprar una casa en relativament poc temps.

Fase preparatòria

Primer de tot, cal avaluar correctament les vostres capacitats financeres. Aquesta pregunta és molt important, encara que la persona que busca habitatge estigui ben acomodada. El preu d'un apartament es reflecteix fins i tot en el cost dels serveis notarials, en l'import de l'impost que s'haurà de pagar en el futur.

Factors que afecten el preu:

• localització de l'edifici;
• material amb el qual està construïda la casa(per exemple, els objectes del panell són menys valorats que els de maó);
• disponibilitat de la infraestructura;
• metratge i distribució de l'habitatge, encara que si estem parlant d'un edifici nou, aquesta pregunta no sol sorgir;
• disponibilitat de reparació;
• pisos de tota la casa i el pis on es ven l'habitatge;
• tipus de calefacció. Amb les tarifes elevades, aquest factor ha adquirit una gran importància.

Hi ha més consells per evitar problemes a l'hora de comprar un apartament. Assegureu-vos d'analitzar l'oferta i la demanda de propietats similars. No és cap secret que dins dels límits d'una gran ciutat, el preu de l'habitatge és moltes vegades superior al seu cost. Per tant, hi ha una certa "acceleració" de preus i, si ofereixen un habitatge massa barat, probablement hi hagi problemes. Això pot ser un gran deute en les factures de serveis públics, el mal estat de les comunicacions intracasa o problemes amb els documents de títol. Si no és possible determinar la causa, podeu contactar amb un expert independent i avaluar la propietat que us agradi.

Revenda o habitatge principal?

El mercat principal són els béns immobles sense antecedents legals, ningú no n'ha pres mai la propietat. La compra es fa directament des del desenvolupador. En la majoria dels casos, aquesta opció d'adquisició d'habitatge és molt més rendible, és clar, si es compra un pis en un edifici que s'ha posat en funcionament. És en aquesta situació que no hauria de sorgir la pregunta de com comprar un apartament en un edifici nou sense un agent immobiliari. Només heu de comprovar el desenvolupador i, si tot està bé, no dubteu a comprar un habitatge.

Però si compres un habitatge ja fet, no podràs estalviar diners. L'objecte que encara està en construcció és més barat. És a dir, es signa un acord de participació amb el promotor, i el futur propietari espera fins que tot l'edifici es construeix i es posa en funcionament. La construcció pot allargar-se durant anys, de manera que si necessiteu un habitatge amb urgència, haureu d'aturar-vos al mercat immobiliari secundari.

Els revenedors són béns immobles que ja han estat i són propietat d'algú. Quan compreu aquests metres quadrats residencials, hauríeu d'analitzar acuradament els documents de títol de manera que en el futur no us trobareu amb el problema de l'aparició de familiars o fills de l'antic propietari.

Selecció d'opcions

Afortunadament, quan va aparèixer Internet, hi havia més oportunitats per buscar qualsevol producte. Com comprar un apartament sense agent immobiliari? A les instruccions pas a pas, el següent pas és seleccionar les opcions adequades.

Has de començar per triar la zona on el comprador vol viure. El futur lloc de residència ha de complir tots els requisits del comprador, hi ha d'haver una infraestructura adequada, intercanviador de transport. Després d'haver seleccionat diverses opcions, podeu començar a trucar. Els anuncis, tant a Internet com als diaris, seran de propietaris i agents immobiliaris.

Vista

Acordeu la visualització durant el dia, encara que sigui un cap de setmana. No hauríeu d'anar sols a aquest esdeveniment. Abans de res,la informació es percep de manera més objectiva si hi ha algú a prop. Quan una persona és més emocional i pot prendre una decisió precipitada i equivocada.

Assegureu-vos d'avaluar no només l'apartament interior, sinó també l'entrada. La casa en si no hauria de tenir esquerdes. Parla amb els teus veïns si és possible. Camineu per la zona, comproveu a quina distància hi ha una escola o educació infantil, quant de temps trigarà a arribar al transport.

Quan vingueu a veure un apartament de revenda, no porteu mai diners amb vos altres.

Si esteu mirant un apartament a l'últim pis, presteu atenció a si hi ha filtracions al sostre i a les parets. Un gran nombre de catifes, especialment a les parets, hauria de portar a certs pensaments. El mateix s'aplica als apartaments cantoners. És desitjable que la casa estigui totalment aïllada, en casos extrems, només l'apartament que s'està comprant. L'apartament de la planta baixa no hauria de fer olor del soterrani.

Inspeccioneu els safareigs, les canonades han d'estar en bon estat, la pressió de l'aigua ha de ser forta. Idealment, la casa no hauria de tenir més de 10 anys.

Confirmació del consentiment per comprar

Aquest pas de la instrucció pas a pas "Com comprar un apartament sense agent immobiliari" consta de dos passos:

• comprovació de documents;
• transferència d'avançament o dipòsit.

Comprovació de documents

La verificació dels documents de títol hauria de començar amb una conciliació de les dades del passaport i la informació especificada als documents de l'habitatge. Comprova legalLa neteja també és possible posant-vos en contacte amb la sucursal local de Rosreestr. Per a això, es demana un extracte del registre, on es podrà veure la informació del titular, rellevant a la data d'emissió. Es recomana contactar amb l'organització explotadora i demanar-los també informació sobre si hi ha deutes per serveis públics. Si n'hi ha, sobretot els més grans, això reduirà significativament el preu de compra.

Quins documents s'ha de demanar al propietari:

• extracte del registre o del certificat;
• passaport;
• certificat, que es prepara abans de la venda;
• extracte del registre de la casa, ampliat.

Assegureu-vos de discutir amb el propietari que en el moment de la venda de l'habitatge es va donar d' alta.

Dipòsit

El dipòsit i l'avançament es tenen en compte a l'hora de pagar l'apartament. L'import es fixa per acord de les parts, en funció del cost de l'habitatge. Però en el moment de la transferència del dipòsit entre les parts ja s'hauria d'arribar a un acord a quin preu serà l'alienació. Podeu obtenir un rebut del venedor, concloure un contracte de dipòsit o un contracte de compravenda preliminar, en el qual podeu fixar el moment de la transferència de diners i el cost total de la transacció.

És millor concloure un contracte de dipòsit en comprar apartaments secundaris en el ple compliment de tots els requisits del codi civil, és a dir, proporcionar:

• si el venedor, després de rebre els diners, continua intentant vendre l'immoble, es compromet a retornar la fiança pel doble de la quantitat;
• en cas d'errorcomprador de la transacció, el dipòsit no és reemborsable.

No serà superflu contactar amb un notari per confirmar la gravetat de les intencions de les parts. En una notaria, podeu certificar un contracte preliminar o un acord de fiança, o tots dos.

Preparació per a un acord

Com comprar un apartament sense agent immobiliari? En les instruccions pas a pas, el següent pas és resoldre el problema del pagament: quan es realitzarà, abans de registrar la transferència de propietat o després. És més rendible que el comprador pagui després de registrar els drets d'habitatge a Rosreestr; elimina els riscos associats a la pèrdua de diners. El venedor vol rebre fons abans de contactar amb el servei de registre, per no perdre diners i habitatge alhora. Resoldre aquest problema és bastant senzill: concloure un acord amb un banc per al lloguer d'una cel·la bancària. Naturalment, el servei es paga, però d'aquesta manera cada part té una garantia addicional i els costos es poden dividir per la meitat.

Execució d'acords i transferència de drets

Avui, la finalització notarial d'aquestes transaccions és opcional. La transferència de propietat del venedor al comprador s'ha d'inscriure al registre de drets immobiliaris. No obstant això, es recomana utilitzar els serveis d'una notaria, sobretot si el comprador no ha tingut aquesta experiència prèviament. En comparació amb els preus immobiliaris, el cost dels serveis notarials no semblarà alt. Aquest especialista té una formació jurídica i experiència rellevant. Serà capaç de redactar un contracte de manera competent, preveure els riscos, ensi cal, confirmeu el fet de la transferència de fons i la capacitat jurídica de les persones - participants en la transacció.

El registre de la compra d'un apartament no es limita a la conclusió d'un acord. Ara has d'anar a l'oficina de registre. Les dues parts han d'estar presents per registrar la propietat. Cal presentar els documents següents:

• documents que confirmen la identitat dels dos participants en la transacció;
• contracte de venda;
• passaport cadastral per a l'habitatge;
• si el venedor té fills, caldrà un document de les autoritats de tutela;
• si el venedor i el comprador tenen cònjuges, caldrà un consentiment notarial per a la venda d'ell, respectivament, i per a l'adquisició, si l'habitatge no es compra en propietat compartida;
• rebut del pagament de la taxa estatal.

Abans d'anar al departament de registre, és millor aclarir la llista completa de documents per comprar un apartament.

Transmissió de béns immobles i liquidació total

Un cop finalitzat el registre de la transferència de propietat, el venedor rep tots els diners de la caixa de seguretat.

L'etapa final és la cessió de l'apartament al nou propietari. Per cert, les condicions per a la cessió de l'apartament i els termes s'han d'estipular en el contracte. Sovint, el mateix contracte indica la llista de propietats transferides, poden ser mobles, electrodomèstics encastats. Si la llista és gran, s'ha d'elaborar un acte. Aquest document és important tant per al comprador com per al venedor. El comprador entén clarament què se li transferirà juntament amb les parets, i el venedor, de quèja no se li demanarà que faci res, sobretot perquè és inútil. El més important és no oblidar d'afegir que les parts no tenen cap reclamació entre elles.

Permís de residència

Els revenedors (apartaments o casa) es poden registrar al lloc d'arribada immediatament després d'obtenir la propietat.

Què cal tenir en compte

A causa de l'elevat cost dels béns immobles en aquest mercat, hi ha un gran nombre d'estafadors i venedors sense escrúpols que obtenen il·legalment documents per a l'habitatge, els falsifiquen i intenten vendre metres quadrats el més aviat possible. Per tant, tots els documents, tant que estableixen el dret com que confirmen la identitat, s'han de revisar acuradament. No hauríeu de "pressar" a un preu massa baix, fins i tot el -10% del valor mitjà de mercat us hauria d'avisar. Potser no es tracta d'una venda urgent a causa de la sortida del país, sinó que simplement el venedor amaga alguns fets que poden afectar la transacció.

Més matisos i característiques de la compra d'un apartament:

• Per evitar perdre el vostre dipòsit, subscriu un contracte previ amb el venedor, que no li permeti buscar nous compradors després de rebre l'avançament.
• Rebutjar la transacció si actua una persona autoritzada en lloc del propietari, encara que el poder s'elabori d'acord amb totes les normes. Pot resultar que la persona que va emetre el poder notarial ja hagi "abandonat aquest món", aleshores la transacció es pot invalidar fàcilment.
• Recordeu que una persona a la presó té dret a participarpis, per la qual cosa s'ha d'estudiar detingudament el llibre de la casa, entrevistat pels veïns, perquè d'aquí a uns anys no et trobis amb un reincidint al llindar del seu pis que hagi sortit de la presó i no tingui on viure.

En principi, la resposta a la pregunta de com comprar un apartament pel vostre compte no hauria de sorgir. La majoria dels mateixos agents immobiliaris no saben què fer en algunes situacions. Aquest ofici només es pot aprendre amb la pràctica, però no voleu ser un "conillet d'índies", i fins i tot pagar diners per això. Per tant, si alguna cosa no està clara, és millor consultar un advocat. Vostè mateix ha d'estar atent i prudent quan comproveu documents i preneu una decisió.